1億數據，告訴你哪裡是上海買房TOP 10 站點！

走過那個「買房就像買白菜」的暴漲年代後，房地產進入相對平穩期，住房消費升級和性價比的意義也開始凸顯，大數據提供了重新發現房屋價值的全新視角。

無論是房地產的暴漲還是平穩期，地段永遠是影響房價最重要的一個因素，與裝修、朝向、建築年代等個性化標籤相比，它更易標準化。作為匯聚大城市人流「泉眼」的地鐵站，正是關於地段的一種具象符號。

在一線大城市，當被問及「你家住哪裡」時？回答一般是某一座地鐵站。而在各家中介的購房網站上，「地鐵房」也是最明顯的一個選擇按鈕，上海有六成房屋都在距離地鐵站不到1公里的範圍之內。

地鐵站輻射圈形成城市新的認知坐標，可以說摸清地鐵房價格分布，也就基本了解這座城市的房屋價格體系。借著籌備《重新認識地鐵上的上海：2017上海城市大數據活躍報告》（將於11月30日在上海發布，獲取報告見文末），DT君手握超過1億條城市數據，製作了一份上海房價窪地指南，希望能為科學買房事業做出一點微小的貢獻。

▍看價格：陸家嘴站房價最高，閔行5號線均價最低

DT君從上海中原獲取了2017年6-8月上海二手房成交價格數據，為這些小區匹配距離最近的地鐵站，並分別計算它們到最近地鐵站的距離，作為地段標籤。

上海59%的小區距離地鐵站不到1000米，在這個範圍內的房源就算是地鐵房。

我們發現，在單個地鐵站周邊，不存在距離地鐵站越近房價就越貴的規律，距離地鐵站300米的房子，並不一定就比800米的更貴。不過，整體來說，地鐵房比非地鐵房要貴不少。在我們的統計期內，上海二手房成交均價為52853元/㎡，再做區分的話，地鐵房為62847元/㎡，非地鐵房僅為38441元/㎡。

上海各個站點的地鐵房價格如下圖所示：

DT君全城地鐵房價excel表在手，結合地理位置信息，找出一些大家在地圖上肉眼不能一眼看出的信息：

① 常識並沒有被打破，整體來說，越靠近城市中心的地鐵房，價格就越貴。但具體到各條線路，它們並非平滑地向兩端延伸遞減。如7 號線終點花木路站，在同條線上價格僅次於常熟路站，還有2號線終點站徐涇東、10 號線最後3 站三門路、殷高東路和新江灣城，都不是所處線路的價格末位。這裡涉及一個小背景知識，花木和10號線末三站靠近的五角場，在早年規劃中，跟徐家匯和真如並列為4個城市副中心。

② 地鐵房均價排名前5 位的行政區依次是，黃浦區（83326 元/ ㎡）、徐匯區（78653 元/ ㎡）、靜安區（71406 元/ ㎡）、長寧區（71095 元/ ㎡） 和虹口區（61819 元/ ㎡）。落在第3名的靜安，指的是包含了舊閘北的新靜安區。

③ 平均房價最高的線路是13 號線，隨後依次是2 號線、4 號線、10 號線和1 號線；平均房價最低的線路是1號線的延長線5 號線，所有站點都在閔行區內。

④ 城市地鐵房有兩個可俯視全城的價格高點區，一個是黃浦、徐匯與靜安三區交界，具體指淮海中路（127235 元/ ㎡）、常熟路（111250 元/ ㎡）、上海圖書館（108428 元/ ㎡）、新天地（103101 元/ ㎡）、陝西南路（101928 元/ ㎡）與南京西路（102248 元/ ㎡）幾個站點，都是浦西如雷貫耳的名字，個個都拿得出手；浦東靠著陸家嘴站（154614 元/ ㎡）十分爭氣，以一敵多彰顯壕的風範，比江對面的一眾站點俯視點都更高。

▍看居住性能：向外一路走低，莘庄七寶異軍突起

僅從價格入手做文章，其實並沒有辦法判斷到底值不值，還需要找一個可衡量該地段價值的評價緯度，為地段評估打分。

大方針要堅持，房子是用來住的，我們在做評估時主要考慮的便是該地段的居住實用性。城市人生活在這裡有哪些需求？第一當然是基本生活服務配套要方便，醫院/診所、幼兒園/託兒所、菜市場、小超市/便利店、洗衣房甚至寵物醫院，都是可以讓生活更美好的基礎設施與社區商業配套；第二是通勤方便，最好交通時間30分鐘範圍內有足夠多足夠好的工作機會，如果早高峰時地鐵還不算擁擠，那就更好了；第三是休閑與購物方便，最好想逛就逛，餐廳、咖啡店、體驗店、品牌店甚至書店等都需要，有個優質的商場或購物中心似乎就能解決問題，如果再有公園/綠地那就更好了。

DT君綜合考量以上所有要求，結合數據，讓每個地鐵站輻射圈都擁有了一個居住性能分（具體演算法見文末注）。對於該表的實際使用可靈活處理，如遇學區房、重大設施改善預期等等滿足個性化需求的重大加分項，可以對特定站點酌情加分。

上海各地鐵站周邊的居住性能得分如下圖所示：

可以看到，居住性能分基本遵照市中心-內環-中環-外環依次遞減的規律。排名前5的站點依次是黃陂南路、新天地、大世界、南京東路與豫園，全都是黃浦區的。排名前20的站點都沒有溢出內環線，黃浦區佔去7個，靜安、虹口、徐匯和浦東新區則各有3個。

其實居住性能跟資源聚集基本是直接掛鉤的。我們在《重新認識地鐵上的上海：2017上海城市大數據活躍報告》中，應用BLECTS指標和聚類研究方法，對城市不同區域進行研究，居住性能分的情況與報告研究認識相符——內環線內站點的輻射區域開發完善，各項功能的相關資源供給密度更高。

按此邏輯，地鐵線路向外延伸，居住性能理應一路遞減。不過也有例外，在一路向外的過程中，一些站點的表現異軍突起，如嘉定的安亭站和閔行的莘庄站和七寶站，都值得重點關注。

雖然都在外環外，但在全城304個站點中，七寶站居住性能總分排名第111位，莘庄站居住性能總分排名第121位，最低的安亭站居住性能也排到了第148位，它們的居住性能指標構成相似，休閑娛樂、居住便利和商業均在中上游水平，不過30分鐘商務圈（30分鐘交通時間內覆蓋區域的商務發展情況）還是相對弱勢了一點，說明住在這裡的通勤成本還是居高不下。

▍找窪地：上海地鐵站居住性價比TOP 10 站點

這是否意味著，七寶莘庄安亭這三個站可能就屬於性價比之選？

科學買房最重要一步，就是將房價和居住性能分結合對比，查缺補漏，找找是否還有價值相對未被完全挖掘的房價窪地。

我們發現，地鐵房價與該區域居住性能評分之間的線性相關係數達0.76（該係數大於0.8 為高度相關，低於0.3 為低度相關，其他為中度相關）。也就是說，多數地鐵站點都符合這樣的一個規律——其輻射圈居住性能評分越高，地鐵房的價格就越高。

在這一觀察維度下，我們通過計算性價比來撿漏（居住性價比= 該站點的居住性能分/1000 米以內地鐵房價）。分析計算結果，上海地鐵房居住性價比呈現以下特徵：

?從平均值來看，內環站點地鐵房的居住性價比最高，隨著環線外擴，居住性價比逐漸降低。這一定程度上意味著，即使城市發展的大趨勢是將更多資源導向外圍區域，但這些傳統非核心區域配套資源集聚的程度， 還沒有趕上該區域房價上漲的速度。

?站點平均居住性價比TOP 3 的線路依次為4 號線、10 號線與13 號線。

?站點平均居住性價比TOP 3 的區域依次是虹口區、靜安區、黃浦區，3 區交界處站點居住購房性價比平均值最高。

通過比較不同站點的購房居住性價比，便能發現城市地鐵房「窪地」。這裡的「窪地」是一個相對概念，指那些居住購房相對最划算的區域，或者說同樣的內部外部居住環境下價格相對便宜。我們將全城的地鐵站按照地鐵房居住性價比進行排名，並挑出TOP 10 站點，定義為「窪地」，開始撿漏！

地鐵房居住性價比排名TOP 10的站點中，有7 個位於上文中提到的虹口區、靜安區與黃浦區交界處。這片區域靠近靜安寺、南京西路、人民廣場、陸家嘴等綜合實力排名靠前的城市中心站點， 居住小區分布密集，中型購物中心等商業資源及醫院、學校等公共資源都非常豐富。

DT君還注意到，從我們在《重新認識地鐵上的上海：2017城市大數據活躍報告》中對站點的綜合實力排名來看，40-50 名的站點比較適合購房者關注，上海火車站（49 名、50931 元/ ㎡）、四川北路（43 名、60718 元/ ㎡）、提籃橋（54 名、60305 元/ ㎡）、五角場（46 名、60399 元/ ㎡）佔去TOP 10 中的4 席。

當然，最重要的一點是嚴肅的風險提示：受到統計期內成交房源類型影響，統計房價可能會比更長周期內成交價格偏高或偏低。性價比排名TOP 10 中，更可能出現統計房價偏低的站點，本排名僅提供有限參考。

如果還想在城市中更科學地干點別的什麼事，可以高度關注我們在11月30日發布的報告，DT君都深入地研究了哪些問題？目錄可以先放出來讓你們感受一下。

該報告將於11月30日在上海發布，除DT君會現身解讀報告，還有重量級嘉賓從不同角度解讀城市。報名請掃描圖中二維碼。

【福利】轉發本文至5個100人以上的數據/房產/商業類微信群，並截圖發送給DT君（dtcaijing002），即有機會獲贈《2017上海城市大數據活躍報告》印刷完整版，先到先得。

註：

①我們劃定地鐵站中心點周圍一定範圍區域為輻射圈，採集多項數據並進行標準化處理，為每一個地鐵站輻射圈的相關14 個功能指標打分，即BLECS指標，指標構成詳見《重新認識地鐵上的上海：2017上海城市大數據活躍報告》；

②站點居住性能分=0.3*BLECTS 居住便利度得分+0.4*30 分鐘交通圈站點商務得分+0.2*BLECTS 商業得分+0.2*BLECTS 休閑娛樂得分-0.1* 早高峰站點擁擠度

BLECTS 居住便利度得分考量的是和居住相關的配套供應情況，用於評估生活便利度；30 分鐘交通圈指該地鐵站點30 分鐘可達範圍內所有站點，其BLECTS 商務相關指標得分用於評估該站點通勤便利度；BLECTS 商業與休閑娛樂相關指標得分用於評估休閑購物供給；早高峰擁擠度指該站點進站人流量，用於評估地鐵擁擠程度。

文 | 唐也欽：tangyeqin@dtcj.com

圖 | 鄒磊 趙芸

題圖 | Paula Rusu

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關於「地鐵1公里」系列

「地鐵1公里」是DT財經重點推出的系列數據研究。在資源集約大背景下，地鐵逐漸成為影響城市發展架構的主要元素。我們將以地鐵站點為坐標，通過分析其周邊區域的不同維度數據，為觀察城市的商業格局和人群的生存空間建立新的視角，為投資、運營、選址、規劃等商業需求提供諮詢等服務。項目負責人唐也欽：tangyeqin@dtcj.com。

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