北京「商改住」，火爆背後的不為人知

我是一名房產律師，在北京。

房產的案子做了不少，商品房買賣，二手房買賣，個人的，也有集團訴訟的。

商品房糾紛案件無外乎幾類，如商品房質量糾紛，延期交房問題，延期辦證問題，商品房規劃變更問題等等。

其中，在商品房糾紛訴訟中，自己專門列出一個門類，就是商改住問題。

「商改住」這個概念並非是商品房的特殊法學概念，而是一個房產性質用途轉變的名字。

根據意思，就可以看出，

原來是商業用地，現在拿出來進行當作住宅來賣。

其實，是打了政策的擦邊球。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定， 土地出讓的分類，一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。

各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

也就是說，看房屋是住宅，還是商業用地，

其實，看這塊地的土地性質就可以了，

70年的土地對應70年的房屋產權，也即只有70年的土地產權，才能稱為住宅用地。

在其他任何非70年的的土地上進行開發建設住宅，並予以對外銷售，那就是違法的。

因為，土地性質開發建設是有著嚴格的適用條件的，

並且在國有土地出讓合同中，根據法律規定，必須附具規劃條件，也就是這塊土地的規劃要求，

規劃為商業開發，就不能改為住宅建設。

除非，就土地性質通過合法手續進行土地性質和功能的轉變，否則開發商將會受到相關政府部門的監管處罰，如果國土資源局或者規劃建設局。

但是，為什麼開發商明知道不能擅自改變土地規劃而公然叫賣商改住呢？

因為，拿著商業，工業的土地，再改為住宅對外銷售，利大啊。

尤其是北上廣深等一線城市，地貴，房子俏，尤其是住宅。

因此，就有很多的開發商選擇了鋌而走險，同時，對於北京北漂足有將近1000萬的人口，沒有購房資格的人群，自然而然盯上了不限購的商改住。

商改住，應運而生。

上面律師講，開發商商改住從土地性質的使用上進行了變更，違反了國土出讓的規劃限制要求。

下面，根據相關的規定，說一下房屋的建造。

因為，根據商業辦公規劃建設，顧名思義，這塊地本要開發建設為商業辦公，

商業辦公那就有商業辦公的樣子，要有公共衛生間，不能通燃氣，不能有卧室，不能有廚房等等，

因為，辦公不是睡覺。

而商改住，現在的規劃格局，大都做成loft結構。一層有廚房，衛生間，客廳，二層通過夾層設計改造，上面進行設計為卧室。

這種格局，實際同住宅設計無異。

因此，商改住不僅變更了規劃，也改變了商品房的規劃設計變更，屬於違法。

明顯屬於違法，但是為什麼還這麼多呢？

尤其是北京。

因為，zf有些部門監管不力，土地有財政，睜一隻眼，閉一隻眼，放任的結果，就是大面積的商改住小區應運而生，在北京，比較經典的商改住小區，如北京中弘像素，現在商改住政策出來後，大量業主出現了憂慮和恐慌的局面，因為商改住本身不能辦理落戶，不能成為學區房，所以，擔心政策的出現，讓不少業主擔心自己購買的商改住房屋在房屋產權權能上比以前更差。

而新政出台之後，更加限制了商改住購房者的處分能力，也限制了想購房又沒有購房資格的剛需北漂一族。

對雙方來講，都是一種憂傷，但真正恐慌的，還是投資客，真正的剛需購房者還是可以成為優秀的接盤俠的，因為有可能在此過程中撿到便宜。

但是，總體來看，商改住會成為北京的房產市場的歷史記憶。

作為房產律師，律師已經接觸了大量的商改住客戶，大部分都是退房的居多，聽到了他們的高興，彷徨，猶豫，著急，最後，也都順利把房退了。

因為，北京的房產，不希望有這麼多無辜且不知情的購房者來陪伴。

劉馨遠律師，一名房產律師。

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