地產股暴跌，去庫存要收網了？

地產股暴跌，去庫存要收網了？

原創 2017-09-25 陳小瑛 櫻桃小房子

來源：櫻桃小房子（ytxfz8）；作者：陳小瑛

1今天地產股跌成狗了！

只因為上周末第二個「930」前的多城密集調控，有種驚弓之鳥的感覺。

尤其是港股

A股上的房地產股因為這一輪漲的不多，所以跌的幅度也不如港股。

A股和港股還有些不同。國內地產股行情，早在2014就啟動了，2015年就漲完了，這兩年多來，基本上都是震蕩為主，比如保利、金地、綠地等。（萬科因為股權爭奪戰走勢有些特殊）

而香港的內房股，大多今年才啟動行情，普遍漲了3-6倍，碧桂園、恆大、融創為牛股先鋒。

其實上周第二個「930」普遍都是限售，論政策的殺傷力，遠不如去年930第一輪限購限貸的密集調控，但去年調控時地產股基本沒什麼特別的反應。

為什麼？

階段不同！信號不同！

去年第一輪調控，除了一些熱點城市，大部分二線城市房地產行情才剛剛開始啟動，資金洶湧而入，政策還處於去庫存階段，今年才輪到他們表現。

但現在，這些弱二線城市，房價都已經翻倍，庫存嚴重不足。

前後僅僅一年時間，但已天壤之別。

很多分析都認為，這幾個弱二線城市的調控只是作秀，並沒有多大卵用。限售的效果，至少需要兩三年後才能體現出來，短期而言這更多是一個信號吧，就是告訴你調控不會止步，讓大家別指望放鬆。

2接下來哪些城市需要調控？標準是什麼？

櫻桃小房子拿到了一份住建部房地產市場監管司，在9月8日下發給湖南省住建廳的文件（文件原文發在知識星球了）。從這份文件的要求，然後對照長沙出台的調控政策，就可以判斷一二。

第一，是庫存嚴重不足。據房地產市場交易信息日報系統檢測，8月份末，長沙新建商品住宅可售面積去化周期僅為2.8個月，可售面積已嚴重不足。

第二，房價上漲壓力較大，按照統計局發布的70個大中城市數據作為判斷漲跌依據。

因此住建部提出，

目前正值金九銀十房地產銷售傳統旺季，長沙作為潛在熱點城市，仍然存在較大的房價上漲壓力，請你廳高度關注長沙的房地產市場穩定工作，督促指導長沙落實好各項條款措施，加強監測分析，研判市場形勢，採取有力措施，穩定市場預期，確保包括二手房在內的房地產市場平穩。然後長沙按照住建部的要求，包括二手房在內，也採取了限售三年的政策，同時，限購升級為2年。

住建部的文件表示， 如果出現房價持續上漲，我部將按程序將長沙市納入熱點城市管理。

熱點城市與非熱點城市在管理上，存在哪些區別，目前我還尚未了結到。比如武漢、成都、杭州，都屬於熱點城市了，但調控管理好像也沒有多大區別。 中原地產首席研究員張大偉計算，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

總之，你當地會不會調控，可以看庫存周期，現在省會城市的庫存估計都是不足6個月了，而最危險的是3個月的，進一步調控迫在眉睫。

但庫存低於3個月的，房價估計還會慣性上沖，因為限貸不夠嚴，遠未達到上一輪調控的力度，比如長沙二套房，2013年的政策是首付比例要65%，而目前還只要45%。

但上一輪調控政策也並非一步到位，而是不斷補刀。

對絕大多數一二線城市而言，去庫存政策已到了收網之時，大魚都打完了，小魚還吃不了。而三四線城市，只要被住建部主動監測到，地方政府是不會主動站出來調控的，畢竟現在還有棚改政策在支持，所以三四線暫時還不會收網。

3很多人留言問，本來庫存就不足了，再限售，不是會導致供給量越來越少了嗎？

我給大解釋一下，完全不會！

你平時買的新房，一般都是期房，離交房還得一兩年，再拿到房產證，又是一兩年。所以最快，通常也要2年時間，就算沒有限售，你買了新房也不可能馬上放盤到二級市場賣吧。

因此，短期而言，指一兩年內，限不限售，原本就不會影響到市場上的供給量。

二手房呢？如果你是買來自住的，你最起碼也得住個2年以上再考慮換房吧？而且不滿2年，稅費也是很高的，一般自住客不會考慮這麼快賣。

買二手房，幾個月短炒賣掉的，只可能是投資客，那限售要限制就是他們。至於不允許投資客短炒，會不會導致二手房供給量減少呢？我認為也不會，因為限售政策針對的是新政以後購買的。新政以前的房子你隨時都可以賣啊。

相反，想賣的二手房還是那麼多，而想買的人，可能因為要考慮到限售問題，而暫時不買了。

這就相當於，假如供應量不變的情況下，需求減少了，那價格上漲的壓力也就減弱了。

對新房而言，限售一般是拿到房產證2年或者3年以後，才能交易，算上出房產證的時間，大概是四五年後了。

有人還會問，如果一直限售，那些買了新房的人，四五年不能賣房，那供應給市場上的二手房源不就少了嗎？還是會減少供應量啊！

你又錯了！我們就說2年後，按照國土部的要求，庫存嚴重不足的城市，要顯著加大土地供應量，土地出讓到建成房子，快則6個月，慢則一兩年，平均按一年半算吧，到時候的供給量也會顯著增加。市場一旦平穩了，就會有很多購房者觀望，人都是這樣，買漲不買跌，買的人少了，供給量慢慢增多了，那供需又達到平衡，甚至是慢慢的供過於求了。

限售，說白了，就是在給庫存告急的城市，爭取時間，等新房供給量跟上。同時，幾年後又可以讓死不悔改還在進場的投資客吃苦頭，實現房住不炒的調控目標。

明白了嗎？

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