炒房客又有新玩法，警惕居民槓桿飆升

「房子是用來住的，不是用來炒的」、央行對銀行進行窗口指導限制投資房地產、中基協4號文禁止基金投資房地產、銀監會要求信託資金限制資金流向房地產……此外，根據最高指示，房地產企業全面去槓桿降低債務。恆大許家印不惜重金回購，清盤永續債，降低債務比例。萬達老王索性退出房地產行業。這些現象看上去很美，均屬於炒房行為的「負能量」，但如果以為僅靠這樣就能杜絕炒房現象，那就實在太天真了。資本的智慧令人驚訝。

銀行與炒房客心照不宣

目前，直接投資房地產的渠道已經被全面封堵。但是，上有政策下有對策，明的不行就暗度陳倉。如今，利用短期消費貸款投資房地產正成為眼下一大熱門業務。

根據四大行最新發布的中報顯示，中國銀行個人住房按揭貸款上半年增長9.28%，較去年同期下降了7.7個百分點。農業銀行上半年按揭貸款增速為11.6%，同比下降4.5個百分點。建設銀行個人按揭貸款增幅為9.50%，增速較上年同期放緩。工行按揭貸款比年初增加3700億元，一二線城市和三四線城市的比例大概在1比1，熱點城市逐漸下降，16個熱點城市的住房佔比，較去年年底減少13個百分點。

表面上，加槓桿炒房的傳統模式被抑制，但實際上，銀行和炒房客都陽奉陰違，背地裡悄悄打配合。

最新數據顯示，北京首套住宅貸款利率低於基準利率的有2家，14家與基準持平；其中，最低為北京農商行，利率為0.85倍基準。最高為恒生和民生銀行，利率均為1.1倍基準。

上海首套住宅貸款利率低於基準利率的有11家，7家與基準持平；其中，6 家銀行利率最低為0.9倍基準。渤海銀行利率最高為1.1倍基準。(平均0.96倍基準）

廣州首套住宅貸款利率低於基準利率的有1家，13家與基準持平；其中，華潤銀行利率最低為0.9倍基準。渤海銀行利率最高為1.1倍基準。（平均1倍基準）

深圳首套住宅貸款利率低於基準利率的有6家，9家與基準持平；其中，恒生銀行利率最低為0.85倍基準。9家銀行利率最高為1倍基準。（平均0.98倍基準）

數據顯示，四大銀行對一線城市的首套房購買支持力度並不大，銀行們似乎並不希望為首套房購房者放貸，而首套房購房者多為剛需購買者，並不屬於政策打擊範圍。銀行為什麼要這麼做呢？因為今年銀行本身流動性就較為吃緊、資源有限，銀行需要嚴格制定放貸規劃。

今年央行信貸投放增量相比去年已超腰斬。央媽不給錢了，銀行日子不好過了。本周四，隔夜加權利率(DR001)報2.9622%，較月初低點2.6616%上行30BP；7天加權利率(DR001)報2.9322%，較月初低點2.7838%上行15BP。銀行隔夜拆借利率上升說明「錢荒」又來了。

購房貸款在銀行業務中本來就屬於雞肋業務，利潤空間太小。過去兩年，住房按揭貸款業務火爆主要是因為央行信貸投放井噴，銀行錢太多沒地方放貸，不得已把錢投到風險較小的住房按揭業務。今年銀行自己錢都不夠，為了保證盈利，就把資源都集中到消費類、抵押類、信用類貸款。而其中的消費貸就成為了炒房客新的加槓桿工具。

根據21世紀經濟報道，華南某股份行信貸業務人士指出，房地產是消費貸的重要流向，銀行雖然有較為嚴格的把控，但依然難以避免這一現象。「確實有不少人用消費貸去支付房貸或者用於首付，可操作方法很多。對於直接操作成現金貸的短期消費貸，銀行對客戶如何支配資金本身就比較難控制；對於需要委託支付的消費貸，市面也有渠道幫助套現。此外，有一些開發商暗中操作雙合同，以裝修貸的名義做實際是首付貸的業務。」

2017年開始，消費貸增速開始上升，但對應零售規模卻沒有明顯上漲。多出來的消費貸上哪去了呢？截至今年7月，住宅商品房銷售額累計同比仍有16%，說明地產銷售仍在增長。當然，這其中也有80後、90後一代消費觀念相比老一代更加激進的原因，但利用消費貸炒房的現象也是客觀存在的。

筆者推斷，這種現象其實早在去年開始就已經有了。今年3月份，深圳就出台了《關於加強個人住房貸款風險控制措施的決議》的通知。根據決議精神，嚴禁消費貸款進入樓市。近期，深圳又爆出要求銀行業清查業務，防止利用消費貸款投資房地產的紅頭文件。可見，利用消費貸暗度陳倉的行為早就已經開始。而且，銀行方面也是樂於與炒房客配合。畢竟，道德和法律都是有標價的，利益一旦超出這個價後，發生什麼事都不奇怪。

認清形勢勿取尾利

然而，如今的房地產調控不同於過去那種清風拂崗般的過場走形勢。開發商們都已經意識到問題的嚴重性了。李嘉誠之後有王健林，兩位大佬先後退出難道還不足以說明些什麼嗎？

央行研究局局長徐忠近日在《中國金融》雜誌上撰文指出，「房地產自身已成為擠出投資、制約經濟轉型與健康發展的嚴重問題，也是重要的金融風險源頭，不宜再作為宏觀調控工具繼續使用。」以往依靠房地產拉抬經濟的時代已經成為過去時。

一直以來，房地產在GDP中就佔據了舉足輕重的地位。我國名義GDP在6.7%的水平，其中，有超2%都是來自房地產。房地產對於GDP的貢獻度長年維持在30%左右的水平。這也是為何之前政府不願意房地產倒的原因之一。有誰願意放棄政績呢？但是，現在房地產行業的發展已經從引擎變為阻力，到了必須要改的地步。

徐忠表示，「房價上漲，不但與經濟發展轉型升級方向南轅北轍，而且極易引發系統性風險，對宏觀經濟產生諸多負面影響。」他列舉了四方面高房價危害：對消費的擠出效應；對投資的擠出效應；對全要素生產率提高的阻礙作用；對收入差距的擴大作用。（這四點見著眼熟，都是筆者此前關於房地產負面影響中所提及的部分）

從最新公布的PMI數據看，製造業繼續維持2016年下半年以來強勁的復甦勢頭。但服務業發展卻出現疲軟跡象。製造業方面有政策引導的一批概念扶持（如特色小鎮、互聯網+、創業），而服務業發展完全取決於消費市場。房價雖然被控制住，但整體價格水平依舊偏高，在居民收入幾乎沒有增長的情況下，對於消費的擠出效應非常明顯。這也是力排眾議堅持改革的最高層所不能容忍的。2016年國慶後，中國房地產調控正式進入壯士斷腕階段，房地產資源集中現象的緩解助推了服務業發展，2016年國慶之前，正是因為炒房情緒重燃使得服務業增長乏力。有錢都去投房地產，服務業還怎麼振興？

徐忠這篇文章從整體上看沒有什麼新意，但有一個值得高度重視的信號——房產稅的出台。徐忠支持房產稅作為新的稅種出台。房產稅現在正處於醞釀階段。現今試點房產稅的兩大城市是上海與重慶。從結果來看，房產稅的調控效果並不明顯。這有可能是因為房產稅力度不夠、房屋產權信息不透明、監管不到位所致。

如果房產稅真正從嚴推行的話，最受傷的將是手握多套房的房叔房嬸。持有資產的成本上升將迫使炒房客進退兩難。提升房價轉嫁成本只會使房價更高，如北京等地甚至曾出台過限價措施。很有可能配合房產稅出台設置價格上限的政策。繼續持有，硬抗下行期的話更是遙遙無期。因為這輪房地產調控是長期調控，絕非幾年內就能結束。

從現今的調控思路來看，政府鼓勵這些持有多套房的人把房子租出去。但要知道，在租售比高達1:600的情況下，即使租出去也很難賺錢。租房市場無法炒作，尤其是政府重新回到了以前公租房解決住房需求的思路後，政府承擔了部分市場供給，定價權已經由不在炒房客手中，炒房空間被進一步壓縮。對於炒房客而言，最後的救命稻草恐怕只有國民概念中根深蒂固的「家」文化。國人從骨子裡對於擁有房子的情懷是促使其接受不合理房價的最後原因。

李嘉誠有一句名言，「不要去賺最後一塊銅板」。房地產行業的政策拐點和未來導向已經十分明確，非要火中取栗早晚會引火燒身。

居民槓桿飆升儲蓄下降需要警惕

太多國人為了一套房不惜背負巨額債務。高房價不僅摧毀了一代人，甚至摧毀了兩代人、三代人。而且，隨著未來遺產稅的規範化，極有可能出現的一種現象，活著借錢買房，死後子孫交稅。中國居民槓桿正在悄悄上升。

居民部門加槓桿的空間已經不多了。我國居民部門債務占居民可支配收入的比重從2007年時的不足35%，已經上升至當前的90%。美國的這一比例曾在金融危機前後突破了100%，日本的這一比例從90年代以來基本都低於100%。再考慮居民不僅僅向銀行借貸，還會大量向父母、親戚、朋友借款，而後者這種隱形的槓桿是沒有計算在內的。所以，這裡的計算實際上低估了居民部門的槓桿率，

除了銀行體系提供的貸款，近幾年迅速發展的互聯網金融也成為了居民部門債務上升的影子銀行，這部分中絕大部分債務並未顯示在銀行的資產負債表上。例如，P2P平台近幾年異常火熱，其發放的貸款每年都是成倍的增加。而螞蟻「借唄」、騰訊「微粒貸」、京東 「金條」，均是基於互聯網金融的按日計息的借貸產品，相當於個人額度30萬以下的短期消費貸款。根據螞蟻金服截至16年4月的數據，「借唄」在短短上線一周年內就發放了494億元的消費貸款。

另一方面，居民部分的存款規模出現明顯的拐點。存款反映居民資產和財富狀況。目前，我國居民的存款餘額約68萬億，凈存款26萬億，這比16年初30 萬億的峰值縮水了16%，已經降至2013年初的水平。2015年以來，居民存款同比增速並沒有太大變化，而貸款增速卻從15%攀升到了24%，與存款增速背離。尤其是在今年7月，居民貸款再度增長的情況下，居民存款大降7500億。

存款是經濟轉型的基礎，以服務業為主的經濟驅動模式主要依靠消費帶動。消費則來自居民收入與儲蓄。收入高的情況下，儲蓄可以不用多；或者收入不高，但有高儲蓄作為過渡。健康的消費模式絕對不是舉債消費。國內不少愚蠢的經濟學家鼓吹舉債消費實在是吾國吾民。舉債消費往往會發展成超出個人消費能力的消費，特別是在未來極具不確定性、收入不穩定的情況下，容易引發連鎖反應。2008年的金融危機就是因為美國人過度消費，且金融機構在現金流各個環節還加槓桿，最終導致還款源頭出問題後，多米諾骨牌效應爆發，在槓桿的放大作用下引發全球金融危機。

炒房現象不絕，經濟發展永無出頭之日。居民部門槓桿上升成為新的大山。現在就把居民儲蓄全耗光，經濟還怎麼轉型？服務業剛剛開始崛起，沒有消費的支撐只會夭折。居民收入在眼下這種環境下沒有快速上升的可能，收入增加意味著企業成本上升，在大環境不景氣的情況下，居民收入不存在上升的基礎。請保護好居民儲蓄這些子彈，至少現在不是動用這些子彈的時候。如同外匯儲備一樣，為了保匯率，過早的耗盡子彈只會令自己陷入被動。外儲御外患，內儲治內憂。

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