沒想到，眼下最值得入手的城市居然是TA？！

01

8月19日，力哥舉辦了第一場西部地區的線下活動——由老牌互金品牌積木盒子獨家冠名的力哥說理財線下理財分享會成都站。

沒錯，就是之前力哥幫大家爭取到史無前例的，爽到不要不要的6%加息券的那個積木盒子，有木有想和力哥一起趕緊抱住金主爸爸大腿的衝動？

以下是此次線下活動精華視頻~

成都妹子很漂亮，成都人民很熱情，但成都美食很那個啥……感覺滿大街除了串串還是串串……

就在力哥舉辦成都站活動的同時，國家統計局發布了7月70個大中城市房價統計數據，在嚴厲的甚至可以說作弊式的高壓調控下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比變化中，北京、上海、天津、南京、無錫、福州、鄭州、深圳、成都連續2個月環比下降或持平，杭州6月微漲，7月持平，而合肥、廈門、濟南、武漢、廣州則連續2個月環比依然在上漲。

如果再看二手房住宅價格指數的話，會發現無錫、福州、深圳和成都的二手房價格還在漲。

而活動現場成都小夥伴彙報給我的信息是：成都的房價過去一年漲瘋了，現在許多新盤是秒光碟，有價無市，根本買不到，所以對於成都新房價格的持續回落，他們表示只能「呵呵」。

靠凍結成交量來實現房價平穩，的確是一步妙招。

當然，如果你問問許多更小的三四線城市的居民，他們會表示，天了嚕！房價漲得太嚇人了……比如名不見經傳的蚌埠、金華、韶關、北海……

只不過中央刻意遺忘了這些城市，在統計局眼裡，只要15座標杆性的一二線城市房價整體穩住了，調控就是成功的。

然而M2（廣義貨幣供應量）是真的連續N個月不斷回落了，這意味著貨幣政策因素真的在逐漸失去對房價漲跌的決定權，只不過考慮到貨幣政策的時滯效應，反映到真實的房價上還需要點時間。

而許多小縣城房價的上漲則主要由於棚改貨幣化的影響。

不少粉絲都和我說，家裡有親戚棚改分到一筆錢，因為不懂理財，又怕被騙，想到房價連年上漲，於是想都不想就把錢拿去買房了——而他們買的並不是人口流入型二線城市的房子，而是年輕人在不斷離開的縣城的房子，甚至是縣城邊上新區的房子。

房價的長期走勢，歸根到底，還得看供求關係。

在老齡化時代，所有城市都在爭奪存量人口資源，一個人口持續流出的城市，是沒有希望的，這座城市的房價，也是沒有未來的。

用大拆大建來完成去庫存目標的許多三四線城市，給在這些城市裡買房的老百姓挖了一個巨大的坑……

人口不斷流入的一二線，越調越堅挺，人口不斷流出的三四線，越漲越心虛……

02

在《為何不賣掉北上深，去四線追夢？》一文的留言中，不少人都說，我不想承受一線的生活壓力，又不願承受小城市的逼仄乏味，所以我會選擇去二線。

這必將成為越來越多年輕人的選擇。

而二線城市中，成都是我特別看好的一座。

因為地理決定論。

關於成都這座城市的歷史地理，人文風情，城市構架……大家總說力哥不務正業，所以此處省略數千字……

今天，投資三四線城市的房子是入坑，投資一線城市的房子是為了保值，因為很難深跌，而投資強二線城市的房子，則可能是性價比相對最高的選擇。

為什麼我會覺得部分二線房子比一線的性價比更高？

因為二線城市的租金回報率更高。

在高壓調控，交易凍結的時代，賣房會變得異常困難，許多房東不得不選擇由售轉租，或者像《坐擁5套房的魔都土著，可能日子還沒你過得好》一文里說的，許多家庭由於沒辦法換房，就只能採取租房的辦法變相改善居住條件，這些都會讓房屋租賃市場變得更火。

而最近一個月不少一二線城市紛紛推出「租售同權」新政同樣預示著，如今買房，已經不再是閉著眼睛坐等房價暴漲賺錢的時代，我們必須把租金回報率放到更重要的考量位置。

與期待房價未來繼續暴漲帶來超額回報相比，寄希望於更高的租金回報率，或許是在買房問題上，更理性的思考維度。

事實上，租金回報率從來都是衡量一座城市房價是否有泡沫，是否有投資價值最重要的指標，這相當於我們投資股市時用的「估值」，是我們分析風險收益比，降低投資潛在風險，提高投資潛在回報最重要的指標。

國際上一般認為，年租金占房價比例低於4%的城市，屬於房價泡沫較大，投資風險較高，在4%-8%之間的，是正常水平，8%以上，則屬於房價被低估，具有較高的投資價值。

03

最近力哥看到「智谷趨勢」做的全國100座大中型城市最新租金回報率的調查數據，如下圖所示。

從上海、北京、蘇州、寧波這幾座力哥比較熟悉的城市數據看，這個統計數據的可靠性還是相當高的。

對比國際標準，除了衡陽、哈爾濱、鞍山等極少數幾座城市剛過4%及格線，中國絕大多數城市的房價都存在泡沫。

但弔詭的是，那些租金回報率最高的城市，往往也是經濟相對最差，人口大量流出的城市，而北上深這三座經濟最具活力、人口大量湧入的一線城市，則都排名倒數TOP10。

如果光看租金回報率指標去買房，難道我們應該放棄深圳選衡陽？放棄北京選鞍山嗎？

就像力哥在《權力的遊戲與賺錢的智慧》一文里說的，理財最大的智慧是平衡，所有指標都是幫助我們做出聰明決策的助手之一，絕不能在某一個指標上一條路走到黑。

這張表格告訴我們一條普遍規律和幾個特殊存在。

普遍規律是：越是人人嚮往的國際化大都會，往往租金回報率越低，越是經濟低迷的城市，往往租金回報率越高。

前者原因在於，這些大都會提供了最多的高收入工作機會，能承受得起高房價的人更多，而更多在其他地方賺了大錢的人，也更願意在這些大都會裡買房安家，享受最便捷最優質的各種生活服務。

這就導致這些城市的房價中，投資屬性佔比非常高，絕大部分人買房，既是為了居住，更是為了投資。

雖然這些大都會人口大量湧入，租房市場非常活躍，房租也不斷上漲，但漲幅跟不上房價速度，導致租金回報率偏低，北上廣深都是這種情況。

請點擊此處輸入圖片描述

而北上廣深高壓調控後的購買力外溢效應，又導致這幾座城市周邊的三大都市圈核心區域的二三線城市房價也出現飆漲，同樣投資屬性遠超居住屬性，這就是為什麼廊坊（99位）、天津（98位）、石家莊（97位）、保定（92位）、舟山（91位）的租金回報率也會那麼低。

如果把北上廣深做同一級別的對標分析，會發現從租金回報率上看，最具投資價值的是廣州（89位），其次是上海（94位）、深圳（95位）和北京（96位）。

請點擊此處輸入圖片描述

由於過去幾年廣州房價被深圳拉開了不小距離，深圳房價突飛猛進，被譽為中國創新與希望之城，廣州則原地踏步，被譽為「宜居之城」，這也讓許多人相信廣州即將從一線城市的寶座中被拉下來。

然而過去一年，廣州房價漲幅卻高居熱點一二線城市榜首，遠超北上深，重新讓廣州坐實了一線城市的地位。

對廣州生活的小夥伴來說，真不知這是喜還是憂，該哭還是笑……

再看後半句話，越是經濟低迷的城市，往往租金回報率越高。

因為經濟低迷、人口外流，很少有人看好這些城市的未來，就很少有人願意投資這裡的房子，買房缺乏賺錢效應，許多人自然就不願意買房，租房一樣能生活，這就導致這些城市的租金回報率相對更高。

我們會發現，排名靠前的城市幾乎都集中在西部和東北地區，另外還有一些雖然地處中東部地區，但經濟相對落後的城市，比如衡陽、南陽、臨沂等，還有些位置比較逼仄尷尬的沿海城市，比如汕頭、揭陽、肇慶、湛江等，都被珠三角可怕的虹吸效應所擠壓。

但在這個一般規律下，也有幾個特殊存在。

比如租金回報率最低的城市廈門。

光看島內思明湖裡兩區的房價，會產生一種錯覺，中國的四大一線城市是北上深廈。

但廈門高得令人髮指的房價，有其內在的合理性，一是因為廈門本身是沿海經濟發達城市，這和寧波、蘇州、青島等二線城市一樣。

二是廈門本身得天獨厚的氣候環境條件導致廈門是一座獨特的旅遊城市，這又和三亞比較接近。

然而寧波、蘇州、青島的氣候環境和旅遊資源比不上廈門；三亞的經濟實力也完全不能和廈門比，所以廈門房子的投資屬性高得出奇。

然而廈門（包括福州）和其他福建城市一樣，逼仄的地理環境養育了當地特殊的語言文化和氣質，外省人要融入廈門並不容易，所以廈門外來人口並不多，廈門本地年輕人大多都有父輩留下的房產，無需租房，這導致廈門的房租並沒有和房價一起飛漲。

結果租金回報率奇低。

再比如受益於北京房價溢出效應而出現房價飛漲的廊坊、石家莊的租金回報率都低於北京，副本比原件還貴，盜版比正版還貴，你覺得這合理嗎？

廊坊位於京津之間，和東莞地位相似，勉強說得過去，但石家莊距離北京300公里，租金回報率也比北京低，泡沫有多大，可想而知。

石家莊的特殊存在暗示著買房風險較大，但也有幾個特殊存在暗示著買房機會較大。

04

在所有強二線省會城市中，租金回報率最高的是長沙（35位）、西安（39位）、重慶（45位）和成都（53位）。

長沙作為中南地區的中心城市之一，它的對標或者說最大的競爭對手是臨近兩省的省會——武漢和南昌。

從上面的無記名投票中可以發現，長沙的城市吸引力弱於武漢，強於南昌。

然而南昌的排名是59位，比長沙低24位——南昌吸引力不如長沙而租金回報率卻比長沙低那麼多，這意味著什麼？

而武漢的排名是79位，作為同一地區的兩座中心城市，長沙和武漢的城市吸引力是否差了那麼大呢？

再看中部地區另外兩個省會級對標，鄭州63位，合肥84位，都遠低於長沙，但鄭州和合肥真的比長沙的吸引力大那麼多嗎？

要特別注意的是合肥，租金回報率比南京還低，這意味著合肥比南京更有吸引力？

除了長沙這個特殊存在，在中國人口整體往中東部地區，特別是三大都市圈遷徙的大環境下，西部地區的人口輸入型城市將成為一個個孤島。

目前看來，可以確定無疑的三大孤島是成都、重慶和西安。這三座城市在今天的城市競爭力是成都>重慶>西安，三者的租金回報率則依次上升，沒毛病。

由於這三座城市在地理上形成了三角關係，一些西部小夥伴提出了「西三角」的構想，但西安到成渝的直線距離就超過600公里，中間還隔了秦嶺和大巴山，就算有高鐵直達，也不可能形成同城效應。

相比而言，成渝間距離和滬寧差不多，更容易形成同城效應。

而成渝之間的競爭，成都依然佔有明顯優勢。

儘管如此，中國的西部太廣袤，有三座城市大量匯聚人口一點不嫌多。

但要注意的是，這幾座城市都不缺土地，西安有關中平原，成都有成都平原，重慶雖然多山，但轄域廣闊，城區鋪得很大，呈現多中心結構，所以一旦買到這幾座城市的偏遠地區，風險還是不小。

05

力哥認為，半徑15公里是大城市買房的最佳安全區。

比如北京五環和上海外環到市中心的平均半徑都是15公里左右。

而成都四環到市中心的平均半徑也在15公里內。

15公里意味著從你的居住地到市中心——天安門、人民廣場、天府廣場、解放碑、鐘鼓樓——坐地鐵只需要10-14站路，差不多半個多小時就能搞定。

如果你想對穿到城市另一頭，也只要一個多小時就能搞定。

生活在大城市，最寶貴的就是你的時間成本。

所以如果從安全性角度看，不妨打開百度地圖或高德地圖，用測距工具測一下，你想買的房子和這座城市的市中心的直線距離有多遠，15公里以內最佳。

看完今天這篇樓市乾貨，你不覺得應該給力哥打賞嗎？

版權聲明：

本文版權屬於《力哥理財》微信公眾號（lglicai），未經授權不得轉載及二次修改。

轉載或合作請聯繫dukept@126.com