樓市關鍵指標跌近谷底！央行加息否決定房價趨勢

摘要：按揭貸款的增長情況，是監管層，包括央行，對房地產市場態度的關鍵性風向標

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撰文|張銀銀

眾所周知，按揭貸款的增長情況，是監管層，包括央行，對房地產市場態度的關鍵性風向標。

沒有銀行金融支持，怎麼買房嘛？所謂加槓桿，無非都是金融機構的錢。聽周行長的話，肯定是有價值的。但實話實說，他的話雲里霧裡也繞，而數據不說謊。央行怎麼在干，上峰怎麼要求商業銀行，貸款數據最真實。

槓桿遊戲近日復盤數據發現，極為有趣，目前個人按揭貸款增速，已經降至5年來第二低。對了，上半年的銷售可是不錯的哦。

這意味著什麼？上半年的按揭貸款數據中，還有哪些秘密，這些數據如何影響後市，槓桿遊戲今天，就來做個數據分析和解讀。

1、個人按揭貸款數據增速，降至5年來第二低

不久前，槓桿遊戲分析過我國統計局的數據，2017年1-6月，我國商品房待售面積繼續減少，東中西部表現都給力。商品房銷售增速止跌回升，數據好到不行。

不僅如此，上半年，全國土地購置面積同比增速，也出現明顯回升，單位土地價格更是杠杠的漲漲漲！詳見《炸裂的6月樓市！看懂半年報中刷新房產紀錄的4組數據》（7月17日）

但是，和這些艷麗的數據形成鮮明對比的是，前6個月，個人按揭貸款12000億元，增長僅6.7%。而去年同期，這一數據為11245億元，當時的同比增幅高達57.0%。

特別值得注意的是，2017年1-6月，我國商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%。其中，住宅銷售面積增長13.5%。

——這些數據，都遠高於個人按揭貸款的增速。這要麼說明，房貸數據有一定滯後，要麼說明，居民拿存款購房的比重提高，從銀行獲得的貸款比例在下滑。

而我們看過去4年同期數據，再對照目前的按揭貸款增速，一定會被震撼。

2016年1-6月，個人按揭貸款11245億元，增長57.0%；

2015年同期，個人按揭貸款7163億元，增長10.0%；

2014年同期，個人按揭貸款6512億元，下降3.7%；

2013年同期，個人按揭貸款6763億元，增長60.4%。

回顧過去4年的情況，各位桿友肯定還記得：

2013年房價達到本輪大漲前的歷史高峰；

然後2014年開始，三四線城市，甚至部分二線城市都在庫存中煎熬，甚至房價陰跌；

這個情況，部分二線城市延續到2015年末。當然，也是那一年，降息降准，力挽狂瀾。深圳為急先鋒，拉開了我國一二線城市本輪行情的序幕；

2016年的情況大家就更記憶猶新了。重慶、瀋陽、西安、長沙為代表，隨著當年6月左右這幾個城市逐步啟動行情，市場達到高潮。

接著相關部門頻頻喊話，調控逐步升級。貨幣政策開始不松不緊。當然，瘋狂時無人冷靜，開發商大肆拿地，頻繁整出地w。炒房者繼續加槓桿，開發商變相漲價……

慣性總是有的，直到2017年兩會後至今，行情才算勉強穩了下來。個別城市，實際還在癲瘋中，比如武漢、南京、重慶等。

目前，個人按揭貸款增速，為5年來第二低。到底接下來是，學2015年後的繼續上升，還是如2014年時走低。這大概是最值得預測的數字，因為這個走勢，意味著貨幣政策的實質鬆緊。

而貨幣政策的真實狀況，決定投資房產資金的絕對金額。這個金額，很大程度上說，決定房價的走勢。至少，過去十多年是這樣。

2、我國居民總的槓桿率已經由2016年初的49.25%，上升到目前的57.55%

我國央行有很多數據值得玩味。

譬如金融機構本外幣信貸收支表、存款類金融機構本外幣信貸收支表、金融機構人民幣信貸收支表、存款類金融機構人民幣信貸收支表。

是不是很暈，除了這4組數據，還有3組。

中資全國性大型銀行人民幣信貸收支表、中資全國性四家大型銀行人民幣信貸收支表、中資全國性中小型銀行人民幣信貸收支表。Word天，頭大。

毫無疑問，以上7組數據，都能體現居民信貸，包括房貸的一些情況。並各有自己的偏好，說明不同的側重和問題。

但總的來說，金融機構本外幣信貸收支表，是上述6組信貸表的母表。槓桿遊戲簡單說一句結論吧，我國居民的槓桿率，至少檯面上的，通過金融機構本外幣信貸收支表，可以計算出來。

那我們就來看看這個數據。先看2016年。

圖1.2016年金融機構本外幣信貸收支表 圖表來源|央行

從上圖1我們可看到，2016年初時，我國境內住戶存款561390.34億元。同期，住戶貸款為276477.17億元。如果簡單一算，當時我國居民的槓桿率大概為49.25%。當然，這個演算法是簡單粗暴了些，但還是很說明問題。

而到了2016年末，這兩項數據分別為，606522.23億元、333729.46億元。對應的當時我國居民的槓桿率約為55.02%。

如今，2017年6月，見下圖2，這兩項數據分別為，645588.77億元、371554.71億元。對應的我國居民的槓桿率約為57.55%。

圖2.2017年1-6月，金融機構本外幣信貸收支表 圖表來源|央行

也就是說，這一年多時間，我國居民整體槓桿率上升了8個多點。這和我國經濟的增速比，那真不是一般快。實際上，即便我們經濟增速依舊高於8%增長，居民整體債務上升這麼快，也是很誇張的。

其中，最主要的原因就是房貸增長過快。接下來，槓桿遊戲就為各位桿友計算一下，我國居民個人購房貸款和存款的比率。

科普一下，我國居民貸款分兩大類，一是短期貸款，一是中長期貸款。短期貸款基本不是房貸，道理大家都懂。房貸基本都是中長期，其中中長期住戶貸款又分為，消費和經營貸款。房貸自然不是經營類，而主要是中長期消費貸。

雖然，房貸占居民中長期消費貸款的大部分，但畢竟不是全部。幸好每個季度，央行有發布我國居民按揭貸款餘額數據。通過，這個數據，我們也就能計算房貸到底佔了居民存款的多大比例。

3、我國居民房貸槓桿率從2016年末的31.56%，下降到目前的31.13%，下一步怎麼走可能主要看基準利率

通過上圖1我們看到，2016年6月時，我國居民的中長期消費貸款為172892.22億元。而央行發布的通告顯示，2016年6月末，我國個人購房貸款餘額 16.55 萬億元，同比增長 30.9%，增速比上季末高 5.4 百分點，比各項貸款增速高 16.6 個百分點；2016上半年增加 2.36 萬億元，同比多增 1.25 萬億元。

這兩組數據說明兩個問題：1、個人按揭貸款餘額，確實很接近我國居民的中長期消費貸款數據。說明上述分析是對的；2、2016年上半年樓市啟動的高效率，確實和房貸的支撐關係很大。

通過上述數據可以算出，當時我國居民的房貸和存款比率為28.13%。簡單說，這就是當時我國居民的房貸槓桿率吧。

而到了2016年末，我國個人購房貸款餘額 19.14 萬億元，同比增長 35%，增速比上月末低 0.1 個百分點；全年增加 4.96萬億元，同比多增 2.31 萬億元。

可以計算出，2016年末時，我國居民房貸槓桿率為31.56%。

目前，2017年6月末，我國個人住房貸款餘額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上季末低 4.9 個百分點。值得注意的是，首先增速比去年末下降，且比一季度也繼續下降。

但即便如此，我國居民房貸槓桿率算起來，依舊高達31.13%，比去年同期增長1.74個百分點。不過，相對2016年末，下降了0.43個百分點。

這說明，去槓桿還是取得了一定成效。

或許，很多人會覺得居民房貸槓桿率依舊很高。沒錯，還需要繼續下降。但是，應該意識的是，除非貨幣政策嚴重收緊，房貸嚴控，否則不太可能槓桿率驟降。

考慮到，三四線城市、縣級城市還要去庫存，大量的企業還需要水去澆，貨幣政策大緊可能不大。不松不緊，維持目前水平，應該是最大可能。

這一定程度上有利於一些地區去庫存。值得說的是，三四線及縣級城市，很多人購房是全款或者付很多首付，這些地方的去庫存，新增房貸可控。不會像一二線城市動輒百萬、幾百萬元級別的單套房貸。

從這個角度上說，一二線城市完成了使命，穩住即可，三四線繼續去庫，維持現行貨幣政策，甚至需要時略緊一點，都是足以應付的。

值得一說的是，回到本文第一部分。過去5年同期的個人按揭貸款增長（降）量、增（降）速，都和當時的貨幣周期非常吻合。比如2015年的大幅降准、降息……

而目前，如上文述，前6個月，個人按揭貸款12000億元，增長僅6.7%。創下5年來第二低。再看上述計算的，房貸槓桿率略有下降。

可見，決策層對按揭貸款確實在收緊。各大城市上浮利率就是又一證據。

在周期面前，應該怎麼做？不同購房需求者，應該有自己的考慮。目前來說，高位囤房、炒房，確實是要冒風險。當然，根本上決定未來房價走勢和房貸槓桿率的，主要可能還是基準利率的變化。

會不會、敢不敢加息，也就可以判斷真的趨勢了。而這個變化，主要還看美國。

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《炸裂的6月樓市！看懂半年報中刷新房產紀錄的4組數據》，7月17日

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