分析香港樓市(10)：干預市場的各種措施│脫苦海

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九招十二式（2010年4月21日）

接著幾年政府都沒有大型的房屋政策出台，即使金融海嘯也只是透過按揭證券公司放寬二按條件，樓市也在2009年初見底回升，漸漸地社會有聲音要求政府加強管制發展商賣樓時的程序及提供更多數據。2010年4月21日當時的財政司司長曾俊華公布規管一手住宅樓宇銷售的九項措施（九招）：

1. 發展商在銷售所有未建成及已建成一手私人住宅物業時，均須遵守地產建設商會的售樓指引

2. 發展商在銷售現樓時，須在樓盤內提供實地單位供公眾參觀

3. 發展商須在公布5天內的成交資料時，同時披露當中涉及發展商的董事局成員以及其直系親屬的交易

4. 示範單位須符合一系列的規格要求，包括必須提供最少一個在間隔、裝修用料以及附送的設備上完全與交樓標準一致的示範單位

5. 首張價單須包括更多單位：

i. 小型發展項目（單位總數少於100個）須最少提供30個單位或可供出售的單位的30%，兩者以較高者為準

ii. 大型發展項目（單位總數達100個或以上）則須最少提供50個單位或可供出售的單位的50%，兩者以較高者為準

6. 把目前只須於開售前24小時向公眾提供售樓說明書的要求，提高至開售前7天

7. 發展商在出售任何數目的單位予任何人士時，必須於3天前公布有關價單

8. 樓盤的宣傳物品須清晰地提供有關樓盤座落的地點及地址的數據

9. 發展商須同步在其網頁內上載售樓說明書及所有價單

同日，當時的運輸及房屋局局長鄭汝樺公布了下列十二項規管示範單位的措施（十二式）：

1. 示範單位的面積跟交樓標準要一致

2. 要展示示範單位的樓層及平面圖

3. 示範單位圍繞牆需為真實厚度

4. 至少要有一個交樓標準示範單位（「清水房」）

5. 經過改動的「化妝」示範單位，要展示改裝的實線及非結構牆的厚度

6. 示範單位內的窗檯、工作平台、露台需如實展示

7. 示範單位要有實際樓底高度的天花板，天花板若矮過實樓，要表明實樓樓底高度

8. 示範單位要有大門，無提供房門亦要提供門框，及要實線展示房門厚度

9. 示範單位要展示交樓時的建築材料、設備

10. 示範單位要列明哪些是展示、哪些是交樓時交付予買家的物品，如電器品牌

11. 示範單位要有由發展商向地產建設商會認可人士簽發的證書

12. 容許參觀示範單位人士度尺

對於市民來說，新措施增加了一手樓的數據透明度，加上2009年10月地產建設商會規定樓書的格式及數據，均是對置業人仕甚有幫助。不過這些措施不是針對樓價高企，故而稍後有相關措施出現。

三招十四式（2010年8月13日）

財政司司長曾俊華及金管局總裁陳德霖在2010年8月13日加推遏抑樓市措施，內容分三大類共十四項措施，簡稱「三招十四式」：

一、禁絕摸貨

1. 地政總署將所有獲批預售的一手盤入伙前，不準以確認人方式轉讓，或辦理轉名手續

2. 增加取消交易成本，沒收的定金金額由樓價5%增至10%

二、收緊按揭成數

3. 1200萬元以上物業按揭上限降至60%

4. 非自住物業實施60%按揭上限

5. 供樓款項占借貸人入息比例劃一降至50%

6. 銀行須為申謮人承受加息的能力進行壓力測試

7. 按揭證券公司暫停接受逾90%按揭貸款申請

8. 將現時按揭保險計劃90%或以下按揭貸款上限，由1200萬元調低至720萬元

9. 按揭保險計劃供款占入息比率上限劃一為50%

三、增加土地供應

10. 主動推出三幅小型土地拍賣

11. 儘快重推港鐵南昌站上蓋招標

12. 下財政年度增加住宅土地供應，提供超過9000個單位

13. 計劃將20公頃新界區工業及商貿地改為住宅發展

14. 加快啟德發展區基建，冀2015年前先推出4000個單位

台慶組合拳（2010年11月19日）

數月後，2010年11月19日是一個重要的日子，政府再宣布遏抑樓市措施，由於當天是電視廣播有限公司(TVB)台慶，無以名之，筆者稱之為「台慶組合拳」：

第一拳：打擊炒樓

財政司司長曾俊華宣布，為打擊短期物業炒賣，將就所有翌日起完成交易，並在24個月內轉手的物業，徵收額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)：

六個月內轉手的物業將收取成交價15%
六至十二月內的轉手稅率為10%
十二至廿四個月的轉手成交稅率為5%

同時取消所有延遲繳付印花稅的安排

第二拳：收緊銀行按揭成數

金管局總裁陳德霖宣布，向銀行發出指引，調低物業按揭成數，即日起生效：

樓價1200萬以上物業，按揭成數最高由現時的60%下調至50%
樓價1200萬以下至800萬物業，按揭成數最高由現時的70%下調至60%，最高按揭金額為600萬
樓價800萬以下物業，按揭成數最高為70%，最高按揭金額為480萬。
所有以公司名義購買物業，按揭成數最高為50%

第三拳：降低按揭保險金額

香港按揭證券有限公司宣布，按揭保險計划下的所有產品將只接受680萬港元或以下的住宅物業之申請。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720萬港元調低至612萬港元，而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600萬港元的最高貸款額上限。有關修訂旨在配合香港金融管理局今日宣布有關住宅按揭貸款的審慎監管措施。

立法規管一手住宅物業銷售（2011年10月10日）

行政長官曾蔭權於2010年10月施政報告中宣布成立立法規管一手住宅物業銷售督導委員會，並於2011年10月10日完成報告，羅列就如何立法規管一手住宅物業銷售提出的建議。

報告內容包括立法規管的範疇；對售樓說明書、價單、銷售安排、售樓秩序和示範單位的要求；禁止失實陳述；懲處的性質與級別；以及執法機構的設立。運輸及房屋局將會在短期內以白紙條例草案的形式諮詢公眾，以加快立法程序。

督導委員會的報告

2017年5月按揭貸款的審慎監管措施

2017年5月金管局罕有地連續兩個星期出招，第一次是5月12日向所有認可機構發出關於地產發展商貸款的風險管理措施，主要是針對發展商向銀行貸款的管理措施，這些措施與一般置業者沒有直接關係。

一星期之後的5月19日，金管局連同附屬公司按揭證券公司公布按揭貸款的審慎監管措施。

第一，採用內評法計算資本充足比率的銀行，批出的新造按揭風險權重下限由15%提高至25%，提升這些銀行在周期逆轉時的抗震能力，目前這些銀行市佔率超過80%。

第二，涉及多於一個按揭貸款的按揭成數上限下降1成，因這些物業涉及的潛在風險較高。

第三，將主要收入來自香港以外的供款人的供款占入息比率下調10個百分點，由於銀行較難驗證供款人的收入，所以當中風險亦較高。

主要影響是第二及第三項，就是將多於一個按揭和收入並非來自香港人士的揭成數扣減一成，這兩類人士在之前的措施中已被扣減10%的按揭成數，這個措施就是將之增加到20%，換句話說首期將因此而增加兩成。

相應地，按揭證券公司對合資格的有關按揭貸款提供按揭保險，保障將由五成開始，最高可至八成。而住宅物業價格在400萬港元或以下及符合現時相關要求的置業人士仍可申請敘造最高九成按揭貸款。按揭證券公司將就對按揭貸款提供由五成起的擔保向參與按揭保險計劃的銀行發出相關的保費表（見下表）及其他執行細節。

說了那麽多，一時之間要明白也是不易，以下是一個小結：

舊印花稅（SD）：適用於購買唯一住宅物業的香港人，或其他獲豁免者

雙倍印花稅（DSD）：適用於非港人，非住宅物業，或非購買唯一住宅物業者

《2014年印花稅(修訂)(第2號)條例》已於2014年7月25日刊憲。該修訂條例規定在2013年2月23日(生效日期)或之後簽立的某些處理不動產的文書，除獲豁免或另有規定外，須以較高的稅率(第1標準)繳付「從價印花稅」；及推前向非住宅物業交易徵收「從價印花稅」，凡在生效日期或之後簽立文書的交易，由向售賣轉易契徵收改為向買賣協議徵收。根據修訂條例，任何在生效日期或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業或非住宅物業的文書，除獲豁免或另有規定外，均須按第1標準稅率繳付「從價印花稅」。主要獲豁免的情況是該物業為住宅物業，而買方或承讓方為代表自己行事的香港永久性居民，而他/她在取得有關住宅物業時，在香港沒有擁有其他任何住宅物業。在該等情況下，較低的「從價印花稅」稅率(第2標準)將適用。

加強版印花稅：適用於住宅物業，或非購買唯一住宅物業

政府於2016年11月4日宣布將修訂《印花稅條例》以調高住宅物業交易的「從價印花稅」稅率至劃一15%。待相關法例獲立法會通過，任何在2016年11月5日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，除獲豁免或另有規定外，均須按新的「從價印花稅」稅率繳付「從價印花稅」，稅率劃一為物業的售價或價值(以較高者為準)的15%。

額外印花稅（SSD）：適用於購入住宅物業並3年內售出者

由2010年11月20日起，除非有關交易獲豁免，或「額外印花稅」不適用於有關的交易，任何以個人或公司(不論在何地註冊)名義，在2010年11月20日或以後取得住宅物業，並在取得後24個月內(物業是在2010年11月20日或之後至2012年10月27日前取得)或36個月內(物業是在2012年10月27日或之後取得)將其轉售，均須繳交「額外印花稅」。

買家印花稅（BSD）：適用於非港人購買住宅物業

《2014年印花稅(修訂)條例》已於2014年2月28日刊憲。根據該修訂條例，由2012年10月27日起，就住宅物業交易加徵「買家印花稅」。除非獲豁免，「買家印花稅」適用於2012年10月27日或之後就住宅物業所簽立的買賣協議或售賣轉易契。「買家印花稅」是在現有的從價印花稅及「額外印花稅」（如適用）之上，就住宅物業交易加徵的印花稅。

如果你以為政府規管樓市措施到此為止，恐怕要讓你失望，不過往後的措拖都是透過金管局收緊按揭，留待下一部份再介紹。

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

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