坐擁5套房還想買第6套的魔都土著，可能日子還沒你過得好

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最近力哥講房子比較多，也不經意間帶到說，力哥自己也莫名被「千萬富翁」了，很多三四線城市的小夥伴聽了感覺像天書一樣，覺得一線城市的土著各個都是大土豪啊。

其實不然，北上深馬路上隨便扔塊磚頭都能撂倒一大片「千萬富翁」，力哥給你講個故事就明白了。

我有個朋友，暫且稱為P君……不對，字母君用到吐了……今天換個節奏，暫且稱為「李雷」，他老婆叫「韓梅梅」，兩人都是上海土著。

李雷和韓梅梅都是最典型的上海普通工薪階層家庭背景出身的最普通的上海80後。

李雷老家在靜安，一室戶老公房，建築面積38平米，直到18歲前，他一直和父母擠在這一間房裡生活，真是「童年不幸」……

2003年，他爸媽好不容易咬牙攢了一點錢再貸款在普陀區買了套稍微像樣點的大房子，120平米。

韓梅梅也差不多，老家閘北，也是很小的一室一廳老公房，45平米，也和父母擠在一起，父母也是後來好不容易咬牙在長寧買了套房，但因為買晚了，上海房價已經漲的很恐怖了，所以只換了套57平米的小兩室一廳老公房。

上海有句俗話叫「螺螄殼裡做道場」（「蝸居」的說法就是這麼來的），說的就是上海由於地狹人多，生活空間極度逼仄，但上海人長期受西方文化影響又很追求生活品質，所以不管地方多小，都希望搞得很精緻，說白了就是死要面子裝逼。力哥在《羅子君媽媽：上海人為啥那麼招人厭》一文中有更生動的講解。

後來去過香港才知道，和香港比，上海的逼仄只是小巫見大巫。香港底層窮人生活空間的逼仄是完全透不過氣的，可以把人的心態完全扭曲的，太恐怖了。

2013年，李雷家祖宅拆遷，在閔行分到一套動遷安置房，還有電梯，小區環境很好，88平米。

李雷和韓梅梅都是典型的上海80後獨生子女，他們也只生了一個孩子，屬於4-2-1一脈單傳的家庭結構，現在名下共有5套房產：靜安、普陀、長寧、閘北、閔行各一套。

普陀房子李雷爸媽住，長寧房子韓梅梅爸媽住，同時考慮到孩子讀書和改善居住的需求，靜安（孩子學區）和閔行（住得舒服）的房子都是小兩口在住。

閘北房子韓梅梅爸媽拿去出租，月入2800元。

魔都上半年的新房成交均價數據是這樣滴

我們就以房產所在區的均價來大致估算下這家人現在名下房產的全部市值

靜安房：38X88872=338萬

普陀房：120X59630=716萬

閘北房：45X60912=274萬

長寧房：57X68374=390萬

閔行房：88X46673=411萬

其中閔行房的價值肯定低估了，因為閔行區太大，他們家的房子位於大虹橋版塊的閔行轄區內，所以價格其實不止這點，但為了方便統計就不做特殊考慮，這5套房市值合計2129萬元，考慮到二手房對新房的折價，就算打個9折也逼近2000萬了。

而且這5套房子都沒貸款，都是凈資產。

但這又如何？

小兩口的雙方父母當年買房時，已經把家裡的核心家底都掏出來了，雖然後來還在不斷賺錢，但現在都退休了，就靠退休金生活，而小兩口現在的工作和收入也都一般，再加上沒心沒肺不會理財到處吃喝玩樂，其實也沒攢下多少錢，他們和我說，三個家庭能拿出來的錢合計不過100多萬撐死了。

但是這100多萬要負責雙方4個老人今後的養老看病以及孩子未來越來越昂貴的教育費用，還要維持在魔都基本體面的生活，真的很多嗎？

為什麼力哥對他們家的財務狀況會了解那麼清楚？

因為他們家最近在籌劃換房，心裡沒底，所以來問我這個野路子民間理財磚家。

原因是韓梅梅爸媽都60多歲的人了，最近狗日的天太熱，兩人身體都有不適，但他們當初買的房子在5樓，沒電梯，每天上下樓梯已經感覺到吃力了，以後年紀越大會越吃力。所以他們想換房子，把現在住的長寧房賣掉，換成寶山更新的電梯房去，作為自己未來的養老房。

這個置換需求合情合理吧？

但這就遇到兩個現實問題

一是韓梅梅爸媽雖然都是上海人，但名下已擁有兩套共有產權房，無法再買第三套房，如果採取先賣長寧房，錢到手後再買寶山房的辦法，會面臨巨大的房價上漲和政策突變風險，一旦遭遇這種風險，那可就是一夜之間平白無故增加幾十萬換房成本啊，已經有無數先輩留下過血的教訓了。

反過來說，如果先看中了心儀的房子，簽了約付了定金再去賣老房子，風險更大，因為現在調控太嚴格，房子很難賣，要不就得大幅降價急售才能脫手，要不就得損失動輒20-30萬的定金，所以不管先賣後買或者先買後賣的換房策略現在都有很大風險。

如果不能先賣再買，那就只能老夫妻假離婚換來一個買房資格……

但還有第二個問題，這個換房計劃還需要貼錢，而老夫妻都已經失去了貸款資格，接力貸也暫停了，而韓梅梅名下的公積金還從來沒用過，完全可以申請公積金貸款，把這套寶山房寫在自己名下。

這樣一來，既把公積金里的死錢盤活了，也享受了公積金超低優惠利率，還不用父母假離婚，長遠看，還省了父母百年後再把房子繼承給孩子還要支付一筆手續費甚至遺產稅的風險。

一舉四得。

但代價是李雷和韓梅梅必須假離婚……

當然，其實他們現在還面臨其他備選方案。比如保留長寧房，賣掉閘北房，再多貸點款，又比如長寧房和閘北房都保留，努力湊足首付多貸款直接買寶山房，今後長寧閘北兩套房一起收房租補貼房貸，如果實在壓力太大再考慮賣閘北房減輕壓力。

所以他們才會感到糾結迷惑……

你看，這就是號稱名下資產2000萬的普通上海土著的真實生活，一點不值得羨慕。因為95%以上的資產都是一塊塊水泥磚瓦，真正自己能動用的錢並不多。

而想要改善下居住條件，就會面臨巨大的財務壓力，甚至還要考驗夫妻感情的堅貞——不是考驗老夫妻，就是考驗小夫妻……

~CA~

去年9月力哥寫過《鏈家又出大事：客戶在簽約室追著中介一路猛打！》，那對要買房的小夫妻最後決定考驗爸媽的感情，畢竟老年人面對的情感風險和誘惑比年輕人小得多，但沒想到老革命的感情也經不住考驗……

你可能會說，你們這些上海土著不是傻嗎？為啥不把房子變現去三四線小城市生活，2000萬啊！這麼多錢可以讓你在當地爽到天上去了，天天吃香的喝辣的也吃不窮啊！

然而你只看到了一線城市高房價對人性的扭曲，卻沒看到一線城市擁有三四線城市無法匹敵的巨大資源優勢。

對老人來說，最重要的是健康醫療資源。他們計劃買的養老房，邊上就是一個碩大無比的公園，上海著名的綠肺之一，而且邊上還有上海著名的三甲醫院分院，醫生都是從市中心總院調撥過來的，硬體設施都是最先進的。

出門就能享受到全國最優質的醫療資源，別說三四線城市，二線城市也享受不到這個待遇。老家醫院看不好的病，不得不千里迢迢趕到北京上海的大醫院看病，這種事每天都會發生成千上萬次。

對孩子來說，最重要的是教育資源。中國最優質的基礎教育和高等教育資源都集中在北京和上海，尤其是高考分數上有著巨大的地域差異，都是獨生子女，兩個家族唯一的命根子和全部的希望，誰願意犧牲孩子的教育和前途呢？

對大人來說，以金融和科技互聯網為代表的中國最賺錢的工作也都集中在一線城市，為了自己的事業發展考慮，也必須留在一線城市。

孩子要教育，老人要醫療，大人要賺錢，這麼一來，老人、孩子、大人都離不開上海了……

而且一線城市擁有最豐富的生活體驗，所以最新最酷最潮的玩法都會率先在這裡生根，孩子在這裡長大能獲得最開闊的視野和最廣泛的見識。

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上海迪士尼樂園

國際航線也是這裡最密集，出國旅遊最方便。連坐郵輪旅行也得來上海，現在上海已擁有全亞洲最先進的N艘郵輪，這是天津、深圳、香港、新加坡、東京港都不具備的。在上海缺乏競爭力的二線郵輪才會去深圳香港撈金，再過兩年，全世界最先進的規模最大的郵輪也會從邁阿密來到上海。

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上海吳淞口國際郵輪碼頭

還有，上海已擁有全國甚至全世界最優秀的治安環境和商業氛圍。

越是文化多元的大城市，市民相對越相信法律，越遵守商業規則，越是小地方，相對社會越封閉保守，越是會體現出熟人社會的特點，權力特別傲慢，辦點什麼事都要找人托關係，沒背景的屌絲要獨自創業幾乎不可能，而且會有更多的欺生宰客現象。

舉個例子，力哥在上海的機場火車站排隊等出租已經習慣了井然有序的排隊節奏，但在其他一些城市的機場火車站的計程車候車區的秩序那真叫一個亂，時不時能看到隨意插隊，隨意攔車的現象。這既體現了管理水平落後，也說明規則意識薄弱。

更何況，他們一家都是上海土著，所有的親友、老同學、老同事、老鄰居等各種社會關係全部集中在這座城市，他們在這座城市生活了幾十年，真的離開這座城市，在情感上談何容易？

所以讓他們把房子都賣了去三線生活，實在有些強人所難。

我們出生在中國，就註定了我們的人生是hard模式，窮人有窮人的煩惱，富人也有富人的憂愁，小地方有小地方的痛苦，大城市也有大城市的艱辛。

總之一句話，做人不容易。

如果真要說幸福感，到底是這種坐擁5套房產價值2000萬的魔都土著更高，還是生活在三四線城市自得其樂的小夥伴更高，真的很難說。

很多人說貨幣會貶值，股票基金風險大，這些看不見摸不著的金融資產不是真正的財富，只有看得見摸得著不斷升值抗通脹的房子才是真實財富，所以無數人在拚命買房。

可房子真的是真實財富嗎？

那天聊天到最後，韓梅梅告訴我，她管不了那麼多了，明天就拿戶口本先去民政局把婚離了，就算現在離婚也要等上一年半載才有資格申請房貸。

這或許就是生活在北京、上海這種全世界屈指可數的超級超級超級大都會的居民的無奈和悲哀吧。

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