看了這些數據，你就明白你在上海為何越來越買不起房

摘要：庫存低至冰點，最低只夠售2個月；最大隱憂還在於，施工面積持續下滑

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撰文|張銀銀

上證報最新報道稱，因為政策趨嚴，房企觀望，上海樓市新盤近「休眠」。

上海市住建委要求，新房銷售實行「一價清」，不得將車位等與新房捆綁銷售。這或許挫傷了開發商拿預售證的心。相關部門在這個夏天，發放預售證的進度也不理想。

數據顯示，自7月18日後，上海幾無商品住房項目取得預售許可證，連續兩周零供應。

而整個8月也不容樂觀。相關數據顯示，上海8月份預計僅有13個項目入市開盤，基本集中在外環附近，且部分熱門項目最終是否能夠取得可證，仍存變數。

上海樓市駛向何方，槓桿遊戲今天來做個數據解剖。當然，上海、北京這樣的市場，以二手房為主，新房的各項數據並不代表市場全部。但起碼，也是一個很好的參考，管中窺豹應該還是可以。

1、上海新建商品住宅可售面積低至冰點，庫存最低只夠2個月銷售

槓桿遊戲查閱了上海房地產交易中心的官方數據，截至2017年8月2日下午17點，上海市一手住宅可售僅為584.85萬平米。

圖1.截至2017年8月2日下午17點，上海市一手住宅等可售情況 圖表來源|網上房地產

而2016年6月底，上海商品住宅庫存906萬平米。彼時，已經是極低的庫存水平了，如今可謂更低。

之所以出現這個情況，原因有三：

1、新建住宅銷售給力。和所有一二線城市一樣，2016年上海樓市火爆。2016年住宅銷售高達2019.80萬平米，雖然增幅0.5%似乎不高，但創下較高紀錄，且遠超廣深，向重慶、武漢、成都這些超高銷售的城市看齊。

要知道，無論廣深，還是後面3個城市，還處於高速城市化、人口增長過程中，而上海是一個極為龐大的成熟城市。這個銷售是極為驚人的。

2017年1-6月，上海住宅銷售面積547.25萬平米，下降41.0%。如果不是因為嚴厲調控，銷售或遠比此高。即便按照2017上半年，上海較慢的新建商品住宅銷售進度，這個庫存也僅僅只夠6個月。

而根據最新數據，截至2017年8月2日下午18點30分，上海全市新建住宅銷售面積已達843.67萬平米（見下圖3）。可見，7月至今，上海新建住宅的銷售極為給力。

如果按照7月至今的銷售效率，庫存只夠2個月；

2、上海住宅施工面積一降再降。2016年底時住宅施工面積為8073.94，同比下滑3.6%。而到了2017年6月，上海住宅施工面積7173.53萬平米，再次同比下降0.5%。

2016年時，上海住宅新開工面積為1436.13萬平米，下滑了8.0%。2017年6月時，這個數據為690.15萬平米。

對此，下文將詳細分析。

3、預售發放偏少。如上證報所言，自7月18日後，上海幾無商品住房項目取得預售許可證，連續兩周零供應。而整個8月也不容樂觀。

如果供給不跟上，銷售回暖持續，上海新建住宅可售面積庫存將維持低位、甚至更低。如果這樣，不利於市場心理的維護。剛需者將更加焦躁。

2、上海新建商品住宅供給主要都在外環外，內外環間，特別是內環內置業難度越來越大

槓桿遊戲查閱了上海房地產交易中心的官方數據，截至2017年8月2日下午18點30分，上海市各環間住宅可售情況，外環以外可售面積420.30萬平米，佔全市可售面積的71.89%。

見下圖2。

圖2.截至2017年8月2日下午18點30分，上海市各環間住宅可售情況 圖表來源|網上房地產

換句話說，剛需購房者，如果想買新房，主要選擇也只能在外環外。如果考慮到價格因素，大部分剛需想要在內環附近實現置業夢，是極為困難的。

譬如去年的中國D王融信，在上海拿地的樓麵價已經高到10來萬元/平米，這哪是一般人可以買得起的。

2017年至今的成交數據也印證了這一點。見下圖3.截至2017年8月2日下午18點30分，上海市各環間住宅成交統計。

圖3.截至2017年8月2日下午18點30分，上海市各環間住宅成交統計 圖表來源|網上房地產

特別值得注意的是，截至2017年8月2日下午18點30分，上海全市新建住宅銷售面積已經達到843.67萬平米，遠高於上半年的547.25萬平米。短短一個月出頭，實現近300萬平米的銷售面積。

而其中，外環以外銷售高達680.01萬平米，佔比達80.6%。比同口徑下，可售住宅面積比例還高。這意味著，如果供應跟上不夠，即便是外環以外的住宅，未來也將越來越緊俏。

同時，按照上海目前內環及內外環間的銷售效率，未來內外環間，特別是內環內新建住宅之緊俏，可能要登峰造極。

3、上海樓市最大隱憂：住宅施工面積持續下滑，未來供給堪憂！

根據上海市統計局最新發布的數據，2017年1-6月，該市房地產開發投資1753.81億元，比去年同期增長4.1%，比全國同期同比名義增長8.5%，低了一半還多。佔全社會固定資產投資的58.7%。

不僅如此，1-6月，該市商品房施工面積13659.24萬平米，增長3.2%。其中，住宅施工面積7173.53萬平方米，下降0.5%。而2016年末時，上海的住宅施工面積為8073.94萬平米。下浮總量實在不低。見下圖4。

圖4.2016年上海市房地產相關指標 圖表來源|上海市統計局

還值得注意的是，1-6月，雖然上海商品房新開工面積1206.82萬平方米，增長10.3%。其中，住宅新開工面積690.15萬平方米，增長10.9%。但如果和上圖4一比2016年的全年數據，在2017年已經過半的時候，住宅施工面積較大幅度增加的情況下，實際也沒有達到2016年的一半。

當然，不能全然這麼看。比如，1-6月，上海商品房竣工面積1707.06萬平方米，增長57.9%。其中，住宅竣工面積928.42萬平方米，增長38.8%。竣工面積增長快，新開工增長趕不上竣工的，所以住宅施工面積略有下滑。

這是可以理解的。但竣工的住宅大部分在期房時期早已出售。而且，如上文（圖1）所述，截至2017年8月2日下午17點，上海市一手住宅可售僅為584.85萬平米。

2017年1-6月，上海商品房銷售面積712.51萬平方米，下降40.6%。其中，住宅銷售面積547.25萬平方米，下降41.0%。因為史上最嚴厲調控，上半年銷售降幅這麼大，上海目前的新建商品住宅可售面積，也只夠賣半年。

而如上文所述，7月至今短短一個月出頭，又實現近300萬平米的住宅銷售面積。要是按照這個效率，如果調控再稍有鬆動，怕是要到無房可賣的地步。