唯一住房執行的理論與實踐

最新案例

2015年底，張某向李某夫婦（均為六旬老人）購買房屋一套，雙方簽訂買賣合同，張某先後支付了定金、首付款等費用。然2016年上海市315新政出台，房價大幅上漲，李某夫婦遂毀約。張某無奈訴諸法院，要求解除合同、退還已付款、賠償損失。法院支持了原告訴請，判令兩被告支付合計約300餘萬元。本案已於2017年4月申請了強制執行，然至今未果，究其原因，兩被告名下財產只有一套「唯一住房」。

法律規定

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第六條 對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

第七條 對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第二十條 金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

法官觀點

1、人民法院保障的是被執行人的居住權，而非房屋所有權。

2、所保障的居住權是維持被執行人及其扶養家屬生活必需的，否則，保障就不必要。

3、保障是有期限的。債權人對債務人生存權的保障是應急性的，所謂「救急不救窮」，債務人最終還是應向當地政府申請住房保障，不能讓本應當由政府承擔的社會保障義務全部轉嫁給債權人承擔。

4、被執行人不得利用法律對其生存權的保障來逃避執行。

理論操作

1、置換

申請執行人自願以以小換大、以遠換近、以劣換優等方式為被執行人及其所扶養家屬提供保障其基本生活的住房，與被執行人的「唯一住房」進行置換，置換房屋的面積、地段可參照相關臨時住房的標準。

2、扣留租金

申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金作為被執行人及其所扶養家屬的生活保障費用。此筆款項可在房屋變價款中先行提留。人民法院不得對其強制執行。

時兵看法

1、所謂唯一住房，並不是被執行人逃避執行的借口，唯一住房絕對不等於不能被執行。從法律層面與理論上看，唯一住房在符合條件的情況下均可以被執行，以保障債權人的利益。

2、2017年4月10日，江蘇省高院下發《江蘇省高級人民法院關於執行唯一住房若干問題的通知》，指出對於被執行人名下的唯一住房，在滿足規定條件下，可以執行。而早在2015年，江蘇高院執行局就出過《關於執行 「唯一住房」 相關問題的解答》，對被執行房屋的面積過大、價值過高等進行了明確的規定，對各地法院都有重要參考意義。

3、然而理論與實踐總有脫節，理論上有置換、扣留租金等方法，然而執行法官或顧忌被執行人年齡問題、身體原因，或手頭案件多，或執行需要耗費太多的時間精力，並不能完美的達成債權人的需求。債權人也往往付出非常大的代價去跟進案件執行進度，或每天電話跟進、或勤跑執行局、或投訴執行法官執行不力。

4、就本案而言，被告雖然名下只有一套房屋沒有其他財產，但是被告的子女名下有能夠維持生活必須的房屋、被告在訴訟中為逃避債務另行出售了一套房屋、被告名下的該套房屋目前空置，綜合各種情形判斷，本案中所謂的唯一住房是可以被執行的，目前沒有進展完全是執行法官的問題。

5、總結一句話，唯一住房執行，理論上可以，實踐中難辦。