分析香港樓市(3)：各種樓市數據的應用│脫苦海

樓市數據三大來源

很多人對樓價沒有多大概念，比如說太古城一萬元一呎，他們就以為所有太古城都是一萬元一呎；又或者新盤開一萬元一呎，就以為同區都是一萬元一呎；至於樓價是平是貴，亦往往只憑主觀的印象。我們要分析樓市，應該是根據實際的成交數據紀錄，現時常用的樓市數據，主要有三大來源：

差餉物業估價署－物業市場統計資料：http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/pro-review.htm

中原城市指數：http://hk.centadata.com/cci/cci.htm

美聯樓價走勢：http://www.midland.com.hk/chi/midland_trend/

關於三者之間的異同，已在《置業進階筆記》介紹過，以下用答問形式略述其應用

問：現時全港樓價及租金是多少？

答：根據美聯資料：2011年8月平均樓價是$5,806，平均租金是$20.94

問：有沒有香港、九龍、新界以至十八區的平均樓價？

答：美聯有提供這些數據，不過僅限於計算區內主要屋苑的平均交易價。

問：不同面積及間格物業又有沒有代表的數據？

答：差餉物業估價署將物業按面積分為A-E五類，再細分為香港、九龍、新界，按月公布15種物業的平均售價、平均租金及售價與租金指數。而美聯有統計兩房及三房單位的樓價。

問：住宅物業的回報率有沒有統計呢？

答：差餉物業估價署按月公布，住宅物業回報率，是把「租金／應課差餉租值」的平均比率與「售價／應課差餉租值」的平均比率作比較後計算出來的。租金分析與售價分析所涵蓋的物業可能並不相同。因此，這方面的數字只能顯示普遍的物業回報率及市場趨勢。

問：除了住宅物業之外，我也想知道其他種類物業的數據，有沒有提供呢？

答：差餉物業估價署有提供寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈的售價及租金指數，你將會發覺，原來住宅是各類物業之中，升得最少的！

問：既然美聯與差餉物業估價署的資料那麼齊全，為甚麼中原指數卻成為市場公認的指標？

答：下一篇文章將會告訴你。

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

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