王健林跑了！632億甩賣萬達項目給孫宏斌

7月10日，萬達與融創發布聯合公告，拋出一則金額高達632億的大新聞，即萬達宣布將旗下13個文化旅遊城項目，以及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店項目，以總對價632億全部轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款。

要知道，以萬達城動輒4、5千畝的佔地面積，平均單個投資額約500億的體量來看，算上全部貸款這筆交易的實際總價很可能超過1000億元，交易規模之大、金額之巨，事發之突然，堪稱中國房地產史上之最！整個公告短短500字，真是字兒越少，事兒越大。（注意，聯合公告很簡陋，並未提及資產包的詳細情況，以下所有觀點，均為合理推測）

其中，交易中涉及的13個萬達文化旅遊城，便是去年王健林叫板迪士尼，號稱要讓其20年無法盈利的「群狼戰術秘密武器」。交易的13個項目包括：西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目。

值得注意的是，去年7月3日凌晨，因為入住信息被泄露，王思聰在微博上痛罵長沙萬達文華酒店，難道該事件為這筆交易埋下了伏筆？而融創孫宏斌斥巨資收購萬達文旅城和酒店資產，到底是不是掉坑了呢？

一、王健林為什麼要賣？

這事兒要從2016年5月談起，當時萬達王健林在央視《對話》欄目上叫板即將開業的上海迪士尼，現場內容實錄瞬間刷爆互聯網。隨後，王健林口中「群狼戰術」的「萬達城」被人們所熟知。

然而，從時間點上來看，叫板迪士尼事件很巧合的發生在南昌萬達城開業前一周。所以，王健林作為萬達最大的IP之一（還有其子），這其實只是首富先生「消費迪士尼」的高明營銷手段而已。

在商人口中，如「牛皮不是吹的，萬達將用事實說話，未來5年內萬達城實現到訪遊客兩億人次，收入1000億元，成為世界最大的旅遊企業。」這等豪言壯語其實聽聽就好，如果時機對，那是該「跑」就肯定「跑」的。

在過去幾年中，萬達為了尋求新的增長點，選擇發展較為成熟的二線核心城市，對原有商業模式進行升級，加入室外主題公園、酒店區、室內主題樂園、電影主題樂園等，使之成為「商旅文綜合體」萬達城，繼而進行全國大規模的複製。

所以，也就有了南昌萬達城開業前，王健林站台叫板迪士尼的那一幕。但這才一年時間，怎麼就要賣了呢？我分析或許有以下這麼四點：

第一，房地產行業進入下半場，萬達地產持續擴張乏力，王健林決定套現走人。

去年基本是中國房地產行業的天花板了，根據統計局數據，2016年，全國商品房銷售面積大約15.7億㎡，商品房銷售額約11.7萬億元。未來，這個銷售面積很難被打破，金額還有機會，不過隨著銷售面積的下滑，增長應該也有限。

但是呢，像碧桂園、萬科、恆大這樣的企業，今年就要5、6千億的規模了，未來將很快踏過1萬億的門檻，那麼在這樣寡頭化的趨勢中，行業競爭愈加激烈，未來總計十幾萬億的盤子裡面，來幾家萬科這樣的企業就佔掉大部分了，留給其它房企的「蛋糕」將越來越少。

而且，以前房地產公司可能隨便拿一塊地就是暴利；現在，可能稍一不慎拿錯一塊地就是倒閉。但像萬達這樣的大公司還不至於有生死存亡的憂慮，但房地產的投資利潤回報也是少的可憐。根據相關機構的統計，2016年全年，典型上市房企的平均凈利潤率僅為約10%。

同時，經過過去一段時期房地產行業的高歌猛進，物業資產價值漲至歷史最高位，然而隨著資金政策的收縮，貨幣的價值開始「觸底反彈」。所以，現在選擇高位套現顯然是個不錯的時機，像soho中國的潘石屹也在賣樓不是？

第二，萬達繼續去地產化，加速輕資產轉型戰略，從開發商到運營服務商。

去年初，王健林宣布萬達將自降銷售目標至1000億。今年初，萬達集團公布，服務業收入佔比達到55%，歷史上首次超過房地產收入；地產板塊方面，租賃業務凈利佔比也超過50%，歷史上首次超過地產銷售的利潤，王健林宣布向輕資產轉型成功。

圖：萬達集團2013-2017上半年收入情況

來源：萬達、曉樓市

根據萬達官網的顯示，截止目前，全國開業的萬達廣場總數達197座，在建78個。在整體商業過剩的大環境下，經濟情況較好的城市基本被萬達覆蓋完畢，這也宣告著，萬達地產打造「城市中心」的商業模式遇到了天花板。

但企業的經營需要持續增長，再要擴張，將不得不下探到能級更低一級的三四線，乃至大量五六線城市，再依照原始的開發模式就很乏力了，且風險也在加大，所以萬達提出了輕資產戰略，但過去幾年中，萬達的輕資產進程始終沒有達到預想中的速度。

不過，今年上半年萬達廣場輕資產就落地了26個項目，預計今後每年40-50個應該沒有問題，近段時間轉型的確很快，對如此龐大的集團公司來說非常不易。

而且，根據萬達融創的聯合公告，本次將632億資產賣給融創以後，項目品牌不變，仍然由萬達來實施管控持有物業的設計、建造、質量，以及運營管理。這也就是說，萬達把資產賣給融創後，瞬間從「重資產」秒變「輕資產」，項目還是由萬達來運營管理。

第三，優化財務結構，從「地產公司」變身「商業管理公司」，努力回A股。

對於萬達商業來說，上一次大動作就是港股退市準備回A，所以這兩次動之間必然有著緊密的聯繫。

10日上午，萬達集團董事長王健林向媒體表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，本次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。同時，進一步實現輕資產化運營，交易完成兩年後，萬達商業租金等收入將超過地產銷售收入。

此外，進一步的輕資產化有助於萬達商業儘快回歸A股市場。萬達內部人士向媒體透露，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於「定性」。

什麼意思呢？目前在A股IPO發行，房地產公司基本都是停滯狀態。所以，現在萬達將房地產資產拋售，大幅度降低開發銷售的收入比例，則有望將公司定性為商業服務管理公司，這便有望能儘快登陸A股了。

同時，值得關注的是，根據此前萬達商業私有化時的對賭承諾，如萬達商業地產在2018年8月31日以前，或者從港股退市2年之後，如依然無法達成內地上市的話，萬達集團將會回購投資者認購的股份，回購價格將保證為國內投資者提供12%的年回報率，海外投資者則是10%。

目前，證監局官網顯示，萬達商業IPO的審核狀態為「已反饋」。

第四，政治因素，資金鏈問題。

前幾天，就在6月22日，萬達股債雙雙暴跌，王健林半天損失40億，大部分人是一臉懵逼的，當時傳言幾大國有銀行都在拋售萬達相關債券。隨後萬達集團緊急闢謠稱，有市場傳言，今日網上有人惡意炒作建行等銀行下發通知拋售萬達債券一事，經了解建行等行從未下發此類通知，網上炒作屬於謠言。nn隨後，就有那麼幾個江湖傳聞流出，例如有說萬達高層存在某種不可言說的政治風險，也有說萬達債台高築，資金鏈出現了問題等等。

顯然，以上都是江湖傳聞而已，此次交易與謠言無關。萬達集團也鄭重聲明，萬達集團經營一切良好，希望大家不信謠、不傳謠。

二、孫宏斌為什麼要買？

因為要買資產包裡面的住宅土地。

首先，先不談文旅城，我估摸著融創是挺不想要那76個酒店的，這個在做住宅開發的房地產企業來看，應該都差不多。

為什麼呢？因為不賺錢。那為什麼還要蓋呢？因為政府喜歡。

然後我們再來看萬達文旅城，其實說穿了，它就是個超級萬達廣場，開發模式沒有太大的變化，依然是「以售養租」。以文旅產業及大型商業、辦公等配套建設，來跟地方政府要地，這種方式不用招牌掛，顯然地價成本極其低，配套一部分住宅用地來開發，基本就能收回開發成本了。

同時呢，大量的文旅、商業等配套建設，又反過來促進了住宅的房價，可以說是一本萬利。比如南昌萬達城、合肥萬達城、青島萬達影都等幾個項目，過去一年中住宅價格全都是暴漲中的暴漲，比周邊項目有明顯優勢，萬達賺的盆滿缽滿。

融創今年上半年的銷售業績差不多1100億，全年銷售額將超過2000億元，顯然這並不能滿足孫宏斌的野心。那麼，持續的併購以獲得土地儲備，繼而實現銷售規模的擴張，就成為了重中之重，我相信，在孫宏斌的眼力，真正的對手應該只有碧桂園、萬科、恆大三巨頭。

所以，融創如此大魄力的收購，這632億裡面，必然有相當價值的住宅用地，這是主要因素。

其次，是融創的高負債率問題。

根據2016年年報，截至去年底，融創中國總負債2577.72億，凈負債率121.5%，而2015年融創中國總負債為960.89億元，凈負債率75.9%。借貸總額方面，融創中國從2015年的417.99億，增加710.45億到2016年底的1128.44億。

而根據媒體報道，針對與萬達商業的此次交易，孫宏斌表示，交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。

2017年以來，融創連續投資併購了鏈家、樂視、天津星耀五洲、華城富麗、大連潤德乾城，以及今天公告的萬達商業資產包。其中，投資鏈家股權的對價為26億元；針對樂視的總交易價格約為150億元，就目前獲知信息，融創中國已在完成近130億元投入，另外，賈躍亭還將其包括樂視影業在內的核心資產抵押給融創中國，此項借貸金額應不菲；天津星耀80%股權及債權的交易價格為103億元；華城富麗60%股權的對價為21億元；全資收購大連潤德乾城的價格為32億元。nn不過，參照以往的房企增長之路，大多都有一個高負債的高速增長期，例如近段時間備受關注的閩系房企，我覺得這都不是大問題，只要玩得轉，活下來就有機會成為巨頭。

三、萬達與融創的一盤大棋

1、影視合作。聯合公告最後寫道「雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。」這句話給了所有人足夠的YY空間。

目前，萬達已是當之無愧的全球影視行業巨無霸。橫向來看，萬達擁有中國、美國、歐洲、澳洲四大票房區域的絕對地位；縱向來看，萬達掌握了從電影的製作、拍攝、發行、營銷策劃等整條影視產業鏈。

表：萬達影視集團主要業務板塊

（這些都是巨無霸資產，其它還有如時光網、動畫特效公司等，懶得列了）

這一切本來是與融創沒有關係的，但巧合的是，還記得剛剛過去的樂視風波嗎？

目前孫宏斌已進入樂事董事會，在樂視即將到來的董事會選舉中，是最有力的董事長候選人之一。而樂視旗下的主要資產為影業、視頻網站、電視、手機等，這一切都是萬達始終沒有且夢寐以求的（比如互聯網）。

所以，完成了大娛樂布局的融創，未來一旦與萬達進行深度合作，又或者是直接將相關的資產賣給萬達，將產生巨大的聯動效應，YY空間十足。這恐怕就是賈布斯常用的那句台詞「生態化反」吧？

同時也有人YY的更深入，說是萬達反過來繼續收購樂視，最終直接實現借殼回A。。。什麼？還有這種操作？

2、本次632億交易的資產包中，住宅用地體量尚還存疑，要等融創的詳細公告披露。

前面談過，雖然聯合公告並沒有提到資產包的具體情況，不過常理來推斷，融創應該還是主要看中了其中的住宅土地儲備。

但13個萬達文旅城中，很多項目已開發多年，裡面的住宅已經被賣的差不多了，最後還剩下多少能留給融創的，這個就比較關鍵了。

實際上，萬達也並非把文旅城一口氣拋光了，我稍微搜了一下，萬達總共有20個建成或在建的文化旅遊城項目，但本次交易只涉及到其中的13個。還有7個文旅城在手上，分別為武漢、撫松、長沙、西安、烏魯木齊、惠州、廈門。

再大膽猜測一下，這沒賣的7個萬達文旅城，我猜長白山的是融創不願意要，其它的可能城市市場看好，又是新項目，還有大量的住宅用地沒開發銷售，萬達不捨得賣！

表：萬達未售的文旅城清單

3、提升融創的運營能力，文旅產業經驗，以及遊艇俱樂部的打造。

前文我們把萬達的兩次大動作結合起來看，得出的結論就是，此次出售資產跟回A股有關。

現在，我們就來把融創的兩次大動作結合起來看看。融創上一次刷屏是150億買樂視，那再上一次呢？是了，是103億收購天津爛尾樓盤星耀五洲。

天津星耀五洲是個絕對意義上的超級大盤，總佔地面積4100畝、周邊水域面積7000畝，從體量上來看，完全不輸於任何一個萬達文旅城。

（天津星耀五洲）

星耀五洲項目要開發一個微縮版的世界版圖，包括亞歐、北美、南美、非洲以及大洋洲各具特色的建築景觀，同時打造六星級超豪華酒店、國際會議會展中心、亞洲最大室內滑雪場、萬人國際文化廣場、多功能體育休閑館、醫院、遊艇俱樂部、水上大型音樂噴泉、運動主題公園等巨型配套。

所以，星耀五洲項目中，就有三個問題需要融創去解決，這也是我此前一直好奇的。

第一，顯然星耀五洲有文旅的成份存在，但融創並沒有相關的運營經驗。

第二，星耀五洲項目里7000畝水域面積的遊艇俱樂部，融創不會搞。

第三，星耀五洲項目里的6星級超豪華酒店，融創也不會搞。

但是這三個問題，萬達全會做。

首先運營方面。目前星耀五洲還是以融創自身的團隊為主，不過這並不妨礙從萬達文旅城那裡取經，畢竟後者是國內數一數二的文旅產業標杆。等於說就是同桌是學霸，那我的成績還能差么？

然後是遊艇俱樂部。2013年6月，萬達集團斥資近5億美元收購了英國聖汐遊艇俱樂部91.8%的股份。同時，萬達還在2014年7月，與摩納哥遊艇俱樂部簽署了合作協議。

對了，前陣子，天津星耀五洲運來了一批帆船。

最後是酒店。這個就不用多說了，本次交易融創直接買了萬達76個酒店。未來萬達在酒店的品牌管理輸出方面，顯然也會積極的去推動。

我為什麼這麼了解星耀五洲？因為我是業主啊...XD

既然都寫到這裡了，那下次就來聊聊星耀五洲好了，關於我的一個20萬變120萬的真實故事。

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