別人因買房暴富，他卻因買房破產

01-28

上個月，挖財「錢堂社區」上搞了一個針對真實理財迷局的「破局懸賞令」，一共收到了好幾十個破局方案（理財方案），挖財挑選出了相對最優秀的20個方案，由一位專業機構理財師和一位民間理財達人共同打分評選，力哥有幸以民間理財達人的身份擔任評委。

迷局一：欠款近45萬，如何能在三年內還清？

當事人在四線小城的國企工作，工資固定，月工資到手3000元左右，愛人月收入1500元左右。為了結婚，他在手上幾乎無積蓄的情況下，於2011年向親友借錢買了一套小產權房（小產權房無法向銀行申請貸款），當時購買價格22萬。

由於產權問題，這套房子不僅無法通過正規渠道交易，多年來都沒有漲過價，甚至6年後的今天比當初買時價格還下跌了。

此外，他還用信用卡套現15萬，月息三分借給朋友去放貸，不幸朋友生意失敗破產，暫時還款無望，導致信用卡也欠下一大筆錢，而且還在利滾利中。

眼下夫妻倆僅憑每月4500元的固定工資，不僅要償還房貸，還要還巨額卡債，入不敷出。只能採取借新還舊的飲鴆止渴法救濟，結果卡債越滾越多。合計已欠下45萬債務。相當於在不吃不喝不理財收入不增長卡債利息不增加的靜態下，需要8-9年才能還清所有債務。

當事人走投無路，只好求助。

迷局二：五線城市月入17000元，兩房兩商鋪，卻遭遇財務危機，怎麼破？

當事人自稱在五線城市生活，家庭月收入17000元左右。

資產配置如下：

1、有一套五線縣城自住房，無貸款。

2、有一套三線城市小戶型學區房，剛開始還貸，月供4500。

3、有兩個五線城市商鋪，月供分別3300元和2700元。但由於商圈蕭條，招商不利或開發商破產等原因，目前兩個商鋪都租不出去，沒有租金收入。

全家基本生活費3000元/月，養車費1200元/月，保險費5萬/年。其中保險買的是低保額高保費的返還型保險。

把家庭開支、保險費和3套房月供加起來合計19000元左右，已陷入入不敷出的危機。

原本想把商鋪賣掉，但連租都沒人租的商鋪根本賣不掉，求助。

這兩個案例的當事人是今天中國最常見的兩類年輕人，很具代表性，所以力哥也想拿出來分享下我的看法。

一類是工資微薄，沒有積蓄，父母也沒啥家底，但又到了適婚年齡，為了能討上媳婦，就只能硬著頭皮買房，結果走上飲鴆止渴的賭博道路。

另一類是收入不算少，但總擔心房價飛漲，被拋下轟隆前行的財富號列車，因此焦慮感和危機感更強烈，結果也走上了賭博人生的不歸路。

前者反映了廣大中小城市底層屌絲的巨大生存焦慮，後者反應了廣大中小城市新興中產的巨大財富焦慮。

還記得今年2月力哥寫的《50萬年薪二孩爸爸中年失業還不起房貸，怪誰》一文嗎？這個故事闡述的是一線城市新興中產的巨大財富焦慮。

今天的中國人普遍焦慮——

月入3000元的底層屌絲焦慮。

月入17000元的小城市新興中產也焦慮。

年入50萬的大城市新興中產還是焦慮。

那是不是年入數百萬，資產數千萬的富人就不焦慮了呢？你覺得馬雲王健林每天的生活過得都很快活自在，無憂無慮嗎？

中國最頂層的富豪也在焦慮，只不過他們焦慮的是更高層次的問題。

馬雲說，10年後中國最不值錢的就是房子。那是因為馬雲早已過了那個財富積累階段，現在房子和金錢一樣，對他來說已沒有實際意義。

但是占人口99%的普通人——屌絲和中產們的焦慮核心依然是房子。

底層焦慮的是沒房子就討不到老婆，這是生存問題；中產焦慮的是房子不夠多或不買學區房就會被淘汰，這是維持和傳承社會階層地位的問題。

理解了這個問題背後的本質動機，再看這兩個故事就會覺得一切都是那麼水到渠成，理所當然。

案例一分析

如果力哥沒有猜錯的話，案例一中的屌絲主人公當初應該是和父母合夥把這個老婆哄騙到手的。

家裡很窮卻一定要結婚，這恐怕既是主人公的生理需求驅使，更是其父母希望傳宗接代的強烈願望。但結婚就是成家，要重新開始新的生活，那總得有個房子住，這是基本生存需要，沒房子的話，甭管大都市還是小縣城，有幾個女的願意嫁給你？就算你的花言巧語再厲害，女方爸媽也不會同意。

但沒錢還要買房，只有兩個辦法，一是儘可能買便宜的房子，所以才會選擇買不能過戶沒有法律保障的小產權房，二是問各種親戚朋友借錢。

房子買到了，婚禮辦好了，老婆騙到手了，但這家人也背上了沉重的債務。

在小城市國企工作，收入沒有短期內大幅上漲的可能，為了不被債務壓垮，不讓妻子知道自己家裡真實的財務狀況而一怒離婚，這位故事的主人公唯一能做的就是在賭博的道路上更進一步。

於是他想到了空手套白狼的槓桿——把信用卡里的錢套出來借給朋友做生意。

在自家幾乎沒有積蓄的情況下問親友借錢買房結婚本身就用了風險極大的高槓桿，再信用卡套現投資又是風險極大的高槓桿。

他之所以沒有選擇這錢自己拿去做金融投資，玩股票基金P2P，而選擇去借錢給朋友做生意，估計一是因為他自己不懂理財，二是他交友不慎，遇到了一個很會忽悠畫大餅的損友。

但就算他沒有攤上這麼個坑爹朋友，自己拿套現的錢去炒股，超大概率結果也是力哥在《我找到了56個快速破產的好方法》一文里介紹的那些故事的結果。

一是因為他不懂理財，二是因為他這錢是借來的，每天都在產生高昂利息，而房貸還要不停償還，兩頭資金壓力都很大，時間和複利就從他的朋友變成了敵人，他只能選擇浮躁短視的賺快錢炒股模式，最後迎接他的只能是巨虧。

為什麼力哥再三反對大家借錢炒股，就是因為你的投資心態會因為成本壓力而變得極差，財不入急門，結果你一理財，財必離你。

所以從他決定在自己完全沒有能力的情況下加槓桿買房結婚的那一刻就註定了今天的悲劇。

只不過他當時心理打的如意算盤是：我這種高槓桿激進投資至少有兩道防火牆，所以不怕。

一是只要借朋友的錢做生意賺了，自己的房貸就算不能全部還清，也能讓債務下降到自己能承受的合理範圍內。因為買了22萬的房子後，他套現了15萬的卡債，說明他當時覺得這錢借給朋友後，1-2年內能翻個倍還回來。

二是就算信用卡套現投資沒賺到什麼錢，只要房價漲了，自己的賬面資產還在增加，如果實在撐不下去，把房子賣了也還能賺一筆。

可惜這兩個如意算盤都打錯了。

他沒有算到朋友生意會失敗，並且從此為了逃債銷聲匿跡，別說利息了，本錢也全部打了水漂。

他當初應該也沒有真正理解信用卡長期複利到底有多可怕，導致最後不得不採取借新還舊的方式苦撐下去，結果債務雪球越滾越大。

他更沒有想到2011年全國房價都在拚命漲，可隨後幾年大城市房價還在拚命漲，可自己手裡的房子卻在不斷跌。

有人說這叫人算不如天算，這就是他悲催的命。

錯。

這事怪不得老天爺，這是你自己無知+貪婪造成的結果。

眼下他除了賣房根本沒有第二條路。

世界上從來就沒有賣不掉的房子，只有你開價太貴的房子。

6年前22萬買的小產權房，如果現在私下交易的市場價是18萬，但有價無市，那你就掛16萬，再不行掛15萬，總能賣得掉——如果你掛8萬，不管你在哪個城市，力哥現在就打飛的過去買下來。

這點錢先趕快把利息滾得最厲害的卡債還上，然後再拚命開源節流把剩下的卡債儘快還上。

別說小城市開不了源，小城市國企工作沒那麼忙，空閑時間不管是拉貨車還是給人蓋房子，所有能賺錢的苦活累活都去干，往死里幹活賺錢。如果還不夠，就放棄國企鐵飯碗，下海奮鬥去，實在不行就告別父母妻子，一個人去收入更高的大城市淘金。

同時一定要省吃儉用，每天三餐只保證最基本的熱量和營養，不買任何新衣服，不在任何娛樂活動上花錢。

最重要的是，絕不能讓老婆懷孕。為了省下買套套的錢，節省精力白天更拚命幹活，必要時性生活也可以暫停——誰叫你的人生已經快走上絕路了，這時你沒資格講什麼「勞逸結合」這種正確的廢話。

先把卡債還上，然後再想辦法把其他親戚的債還上。

當然，老婆知道自己暗地裡欠了銀行45萬卡債後還願不願意和他一起過日子也是個問題。就算願意過，房子賣了，是擠在娘家還是婆家呢？住娘家肯定天天會被丈母娘牽頭皮，住婆家這婆媳矛盾又容易激化，加上日子過得那麼苦逼，老婆是不是能忍得下來也是個問題。

如果老婆選擇離婚，那真是前半生滿盤皆輸，標準loser。

就算老婆還願意和他攜手度過難關，自己是不是願意過這麼苦逼的日子也還是個問題。

如果卡債無法還清，只能借新還舊，越滾越大，總有一天這個龐氏騙局會爆掉，到時候你就是惡意透支，信用卡欺詐，還不出錢就得坐牢，不願坐牢就得跑路。一跑路，爸媽白養你這個不肖兒子。

所以不管怎麼理財，如果無法靠自己的才能和奮鬥拚命賺錢，前途都是凶多吉少。

案例二分析

如果說案例一的主人公是作死，案例二的主人公就是作死作到不要不要的。

月入17000元，相當於年入超過20萬，這在一線城市還算不上中產，但在二線城市已經算標準中產，在五線小鎮已經是相當有錢的土財主了。

但他不懂理財還充滿財富焦慮，只會跟風投資，結果當然是被收割的命。

如果沒有那三套貸款房，他一家人的生活可以很滋潤，即使為了孩子今後讀書買了學區房，日子也還過得下去。但那兩套商鋪月供高達6000元，而沒有一分錢的租金收入，這是壓垮他們家庭財務的關鍵因素。

另外房貸負擔已經那麼重的情況下，還被忽悠買了昂貴的保險，就更加雪上加霜，這一點力哥就不展開了。

和案例一中的三線城市小產權房不同，這2套商鋪就算價格再低也不一定能馬上賣得掉。

因為住宅有天然的居住屬性，只要這座城市裡還有人生活，總有人會有住房需求，但商鋪是天然的商業屬性，得有人要用這個鋪子做生意才能賣得掉。

五線城市是什麼概念？西部地區的經濟相對落後的縣城或縣級市的概念，這些年西部小鎮人口大量外流，本地商業凋敝，加上小鎮受到的互聯網電商衝擊比大城市更厲害，商鋪沒人要實在是太正常的事了。

那這兩套租不掉也賣不掉的鋪子能不能自己開店經營呢？答案當然是否定的，一是你沒有足夠的時間精力和經驗去打理，二是別人都不看好你這個鋪子，你自己做什麼生意能賺錢呢？到頭來可能虧得更多。

所以要擺脫眼下入不敷出的危機，只有三個選擇。

一是節流空間已經沒有多少，只能進一步開源，但難度也很大。

二是掛很低的價格先賣掉一套商鋪，就算一時半會賣不掉，只要價格掛的足夠低，自己願意承受相當大的投資虧損，假以時日還是有可能賣掉的。

三是把剛開始還貸的學區房賣了，應該虧不了多少錢。但這就牽涉到主人公對孩子教育期望值的問題了。力哥不知道三線小城的優質小學和五線小鎮的普通小學在教育質量上能有多少實質性差別，所以這個問題也不做進一步討論。

總結

《我找到了56個快速破產的好方法》一文中力哥說過，雪球上的56個破產故事中有許多都是賣房籌資去各種博結果傾家蕩產，但從沒有人是加槓桿去買房最後傾家蕩產的，這真的很諷刺。

但今天兩個案例卻都是在房產上加槓桿導致家庭財務陷入危機。

對案例一的主人公來說，他根本沒有加槓桿買房的資格，霸王強上弓不死才怪。

對案例二的主人公來說，他有加槓桿買房的資格，但卻用力不當+用力過猛，導致出現現金流危機。

力哥每次寫房產文章都會有荔枝問：「力哥，XX的房子還能買嗎？」

力哥的標準回答是「因人而異」。

看過今天這兩個案例的分析後你就知道了，力哥不是在打太極，因為別人或許可以買，適合買，甚至應該趕快買，但你卻不能買，這並不完全取決於未來房價漲跌，也不完全取決於你買的是哪裡的房子。買房真是一件因人而異的事，有那麼悲慘的現實故事擺在我們面前，力哥怎麼敢不問清楚情況就喊大家買買買呢？

當然，理論上是這麼說，但大家最關心的問題依然是：現在到底能不能再買房子呢？

正好最近挖財研究院出了一份《「100位民間理財達人&30位金融機構專家」調研報告》，主題是各路理財專家對下半年各理財市場的預判。

其中房產這一塊，看平和看多的依然佔主流。

民間達人有42.86%建議增配或大幅增配，金融專家有57.14%建議增配或大幅增配，兩邊各只有22.85%和22.86%的受訪者看衰房價，認為未來房地產市場風險大於機會，應該低配或大幅低配。

雖然投資市場中沒有專家，只有贏家和輸家，大多數人的觀點並不一定就是對的，但看到那麼多達人專家依然看好房產，力哥心裡怪不是滋味的，你們呢？

最後，幾點理財啟示值得所有人牢記

1、永遠不要輕易試圖用信用卡套現的方式來博取彎道超車的機會，因為你在和魔鬼對賭。

2、不到萬不得已，千萬不要買小產權房。

3、不到萬不得已，千萬不要買商鋪。一二線城市的商鋪投資有非常多的講究，不懂不要輕易參與，三線以下的商鋪幾乎沒有投資價值，一律不要參與。

一個開放式問題

本文的最後，力哥還想請大家探討一個開放式問題。

案例一中的屌絲男為了結婚買房顯然有追求性福生活和傳宗接代的剛性需求。

但婚姻和生育對現代人來說真有那麼剛性嗎？

過去我們常說富人富養娃，窮人窮養娃，再窮也能讓孩子吃飽飯拉扯大，但今天這個時代的教育競爭太激烈，越是競爭激烈，見多識廣的大城市底層屌絲，越是不願意結婚生娃，或者說，他們清楚認識到自己還沒有資格結婚生娃，不要害自己，害別人，害下一代。

但越是小城市和經濟相對落後地區的年輕人，由於見識相對較少，對世界的快速變化遠沒有大城市年輕人那麼敏銳，所以相對更認同富人富養娃，窮人窮養娃的傳統觀念，就算家裡再窮也要想方設法討上媳婦生個娃，結果可能造成更嚴重的家庭財務危機，而下一代在這樣的家庭中長大，想靠自己的努力今後逆襲更是基本無望。

這兩種認知到底誰對誰錯，力哥有點迷惑。

從個體經濟理性上看，顯然大城市年輕人的想法更理性，但現在競爭那麼激烈，如果年輕人都不結婚生孩子，我們這個國家的未來要靠誰繼承呢？這個問題，力哥在《生育才是第一生產力》一文中有過深度剖析。

從集體理性上看，「富人富養娃，窮人窮養娃」的傳統觀念難道不應更加推崇嗎？

突然想到前不久香港回歸20周年時，許多人都在探討為什麼香港今天的競爭力大不如前了。

最常見的觀點是過去大陸對外封閉，香港是唯一跳板和窗口，自然地位顯赫，資源稀缺，而隨著大陸越來越開放，香港的重要性自然逐漸下滑。特別是大陸在過去20年里發展速度太快，香港卻抱殘守缺，躺在歷史的榮光上步伐緩慢，而面對失意的新局面，又無法正視現實，把所有問題泛政治化解讀，進一步製造內耗。

另一種更多站在港人立場上的觀點是香港貧富差距在回歸後拉大到令人咋舌的地步，前十大富豪資產超過GDP35%，全球罕見，基尼係數逼近拉美國家，遠高於大陸，回歸紅利落入了李嘉誠為首的富豪階層，普通百姓沒享受到太多好處，卻還要承受越來越多內地富豪來港搶佔本已稀缺的各種資源的巨大壓力，加上房價越來越貴，地產大亨壟斷財富，職員、企業主和創業者都在為房東打工，搞得民不聊生，底層百姓自然不滿。

這兩種觀點都有道理，今天力哥給出第三個被許多人忽視的觀點供參考。

那就是香港老齡化嚴重程度超過我們想像。

2015年香港65歲以上老人佔比超過15%，遠高於新加坡、韓國和台灣地區，由於香港人均預期壽命幾乎全球最高，預計20年後老齡化比例將達到30%，也就是幾乎兩個成年人就要養一個退休老人。

說到底，香港患上的是和歐洲日本一樣的老年病，上世紀70-80年代經濟騰飛時期的青壯年勞動力，30年後的今天都到了退休年齡。

其實上海的老齡化一直遙遙領先全國其他城市，甚至比香港還嚴重，但全國年輕人才進上海淘金不需要通行證，而香港卻需要。比如力哥理財團隊除了力哥清一色新上海人班底。你讓香港如何與上海競爭？更不要說完全沒有歷史包袱，整座城市都是充滿活力的中青年人的深圳了。就算香港沒有回歸，也一樣早晚被深圳超越。

力哥為什麼一直鼓勵大家生孩子，就是這個道理。

既然老齡化是無法扭轉的必然，那未來這套現行的養老金體系就必然會崩潰，到時候你養老還是靠不上國家，靠自己積攢養老金能解決大部分問題，但那時青壯年勞動力非常稀缺，所以聘請青壯年為你提供各種養老服務的費用將高得嚇人。

所以到我們老了，什麼買房子買保險買基金，都是扯淡，可能還是養兒防老是最靠譜最實際的解決方案，因為那時有錢難買年輕人，兒女比錢更稀缺，一個還不夠，最好養兩個，資產配置，分散風險。

但，這個時代，窮人真有生孩子的權利嗎？

哎，我也搞糊塗了~