置業進階筆記(2)：影響置業需求的因素│脫苦海

推高樓價的置業需求，先要有足夠的經濟能力，然後出現儲蓄及投資積聚購買力，才會用置業行為來改善居住環境及達到個人投資及儲蓄的目的。當人們收入以至社會地位提高，願意用更多資源追逐更佳的居住環境，此種重新配對一樣可以推高樓價。

如果所有人都解決了居住需要，而他們均滿足於目前的居住環境，則新屋只有新多出來的人口及戶口購買或居住。經濟學的第一課便教「需要無限，資源有限」（Unlimited

Mechanism）去解決這個問題。

真金白銀方有需求

當「需要」（Wants）配上錢，才形成「需求」（Demand），正如當「資源」（Resources）配上錢，才形成「供應」（Supply）。兩者交織才成價格（Price）。所以只有人們動用真金白銀去滿足置業的需要，才形成「置業需求」。凈講需要及資源，而不講錢，即有如八萬五計劃「十年內自置居所比率達到七成」或「5%公屋居民有興趣購置居屋」一樣，只會干擾市場的運作。

「置業需求」是受甚麼因素影響呢？筆者並不希望本書成為學術性書籍，有興趣對此作更深度的認識，可參閱前述《投資香港房地產》一書，筆者將其重點撮要如下：

• 對房屋的需要即使很迫切，但沒有經濟能力，則只是一種渴望，並不會形成需求；
• 財富累積及入息的增長構成房地產需求的動力，但財富累積必須倚賴儲蓄，儲蓄會流入資本投資因而提高生產力，形成良性循環；
• 供款負擔比率並非買樓的決定因素，外國曾有研究顯示，首期所需資金反而是置業人士最主要障礙，而非供款額；
• 置業並不單純受居住需要主導，投資、儲蓄亦是置業的目的。

簡而言之，形成足以推高樓價的置業需求，先要社會上出現足夠的經濟能力，體現在市民收入的增加，然後才能出現儲蓄及投資積聚購買力，才會用置業行為來改善居住環境及達到個人投資及儲蓄的目的。

炫耀財富　投資保值　置業最實際

證諸這一浪的經濟循環，2003年沙士後到2004至2005年市民收入才顯著上升，再加上2006至2007年的股市熱潮令到大批市民積聚到購買力──首期，在股市偏高後資金流出進入樓市，才形成由2007年末開始的樓市熱潮。

樓市升得比股市慢了足足兩年，原因是股票大有大做細有細做，置業需要首期，一個200萬元的小型單位，三成首期要60萬，絕不是沙士後久病初愈的一般市民所能負擔，但股市尤其是升幅以倍計的國企股，製造了大批發了小財的市民，對於他們來說，除了一般吃喝玩樂之外，最實惠的投資莫如改善居住環境之餘，既可炫耀財富，又可在通脹理性預期之下保本保值的投資行為──置業。

而近年香港的真假豪宅物業，亦成為外地投資者的目標，比如國內投資移民往往購入物業來申請落戶香港，外國基金亦有購入物業作投資之用，如美國退休基金曾在金融海嘯期間向長實集團購入兩個住宅地盤，摩根史丹利購入多個服務式住宅，麥格里基金亦在各區大舉購入貨倉及工廈物業。投資界中人因金融資產的不穩定性，而轉往物業作為分散投資及儲存財富，此所以在金融海嘯一過，物業市場即大幅回升，再創高峰。

數據化地看置業行為，有兩種官方數字：

樓宇買賣合約

土地註冊處提供每月樓宇買賣合約數目及合約價值，現時網站內提供1996至今的數據。

從買賣合約數目計，每次樓市高峰期均出現連續幾個月超過10,000宗，如2007年末高峰期每月約13,000-15,000宗，2010年亦有多月超過10,000宗；而樓市低潮時則往往縮減至每月5,000宗以下，金融海嘯期間更低至3000-4000宗，相差大約2-3倍。

從合約價值計，波動性則更大，高峰期往往多月超過400億，2007年11月曾高達700億，就遠比2005年時約400億高得多，再與2003年谷底時每月不足100億比較，以及金融海嘯時大約百多億，便多了4-8倍以上。

合約價值波幅遠多於合約宗數，背後隱藏平均每宗合約的價值亦會大幅波動，筆者根據上列數據計出下圖，顯示由2003年至今，樓價大趨勢是一浪高於一浪的上升。另一現象是成交淡靜時，樓價往往是低位；成交大增則樓價亦隨之上升，因此筆者得出「市靜宜買，市旺宜賣」的結論。

按揭數量

香港金融管理局提供住宅按揭每月統計調查的23間認可機構的資料，現時網站內提供1997年至今數據，包括「新取用按揭貸款」及「新批出的貸款」。根據定義，住宅按揭貸款指借予個人以供購買住宅物業的貸款（包括加按及轉按），這些物業包括未完成單位，但不包括「居者有其屋計劃」、「私人機構參建計劃」及「租者置其屋計劃」的單位。即是說主要是私人物業的住宅貸款，更能反映私人住宅的置業行為。

從批出按揭宗數計，2007年末高峰期每月約14,000宗，到金融海嘯時下跌到不足6,000宗，然後在2009及2010年升到16,000宗以上。如以金額計，2007年末約300億，金融海嘯時下跌到150億，之後在2009及2010年升到350億以上。比較之下，高低差距達一倍之多。

從取用按揭宗數計，2007年末高峰期每月約12,000宗，金融海嘯時跌到4,000宗，之後在2009年升回10,000宗以上，2010年更創出接近14,000宗回歸後新高。如以金額計，2007年末約230億，金融海嘯時跌到約70億，2009年升至250億，2010年更升至350億以上。

兩者的差距源於批准了的按揭當中有部分是重複申請，即同一個物業的交易申請了兩次貸款，取用貸款則最多只取一個，甚至因為終止交易而全部放棄。心水清的讀者可比較兩者的差別時大時細，當有所發現。

計算批出及取用按揭平均價值，亦顯示平均每宗按揭的價值大致上升，即是說整體來說該等物業交易涉及的按揭金額更高，顯示市民願意向金融機構借取更多來置業。

數據源：http://www.info.gov.hk/hkma/chi/press/category/resident_index.htm

長期看供應　短期看需求

到此筆者回答在屋多過戶之下樓價可以照升，而在金融海嘯前後供應並無大變之下，樓價卻暴跌狂升的原因。物業市場的供求與一般商品的最大分別是：供應彈性極低，而需求彈性高。樓宇由興建到落成至少要三至四年，亦不可透過從外地輸入輸出調節供應，而躉存的物業已分散到各業主手中，佔用的佔用，閑置的閑置，要更高的價格才能令現有供應流出市面。需求則可因市場信心以及銀行信貸的寬緊而在短時期內顯著變動。

簡而言之，控制樓價的中長期因素是供應方，短期因素卻是需求方，分析樓市自然要考慮其輕重之別。

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

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