置業進階筆記(1)：屋多過戶樓照升│脫苦海

需要不一定化為購買行動，真正把購置物業付諸行動，才是分析樓宇供求的因素。有效需求並不受「屋多過戶」左右。社會應集中資源解決「居住需要」而非「置業需求」

自由經濟體系之下，價格是供應與需求的平衡點，當價格不動時，供求達到平衡，但這只是在理論上存在，事實上價格不斷變動，正好反映供求之間不斷互動：價格過高令供應增加需求減少；價格偏低令供應減少需求增加。所以看到樓價變動，即表示供應與需求出現差距。

筆者翻查房屋委員會網站的統計數字，住宅單位數量在1989年開始便超過家庭總戶數，即表示「屋多過戶」，雖然在1997及1998年曾經跌到只超出約50,000個住宅單位，但由2001年開始住宅單位均超過戶數15萬以上，供過於求下似乎樓價下跌是理所當然，但為甚麼由2003年開始樓價卻可以節節上升？

「需要」「需求」兩回事

據香港地產學會謝賢程教授著《投資香港房地產》，需要（Housing Need）與需求（Housing Demand）是經常被混為一談的兩回事。為了更清楚地表達兩者的分別，筆者分別稱之為「居住需要」及「置業需求」。很多社會運動家聲稱樓宇是必需品，政府有責任解決市民的居住要求，要廣建居屋，提供貸款供市民上車，甚至稱未有置業者是「無殼蝸牛」，要瞓街示威，其實是有意無意將兩者混淆，甚至偷換概念。

居住需要是基本的生活條件，即如遮風擋雨、提供休息地方、供收藏私人物品、保護個人私隱等等。但這種需要既可以透過租賃來解決，亦可以透過置業來提供。只要沒有人瞓街或住在荒野，社會即是解決了「居住需要」的問題，反映在數字上，即住宅單位數目多於戶口數目。

但是需要並不一定化為對物業的購買行動，即使有購買物業的能力，亦不一定要置業，真正把購置物業付諸行動，不論是改善個人居住環境，還是作為投資、收租等，才是分析樓宇供求的因素，謝教授稱之為「有效需求」（Effective Demand）。即使「屋多過戶」，只要把置業付諸行動的人多於樓宇的增長，樓價就會上升。1992至1996年，「屋多過戶」達到11萬間以上，樓價卻節節上升；1997至1999年縮到只有5-6萬間，卻是大跌市。可見有效需求並不受「屋多過戶」左右。

方今各種利益團體要求重建居屋，以至要求重推首次置業計劃，低息貸款予「低收入」家庭置業上車，存在著兩點謬誤。其一，他們要求的究竟是滿足居住需要，還是希望擁有住宅物業（資產）？保障人民獲得容身之所可理解為人民對政府的合理期望，要求提供所謂「令人滿意」居住環境已是高一點的層次，進一步要求政府協助置業，實乃變相把其他人的財產經政府之手放入自己的口袋。

其二，無論使用或擁有物業，是要與支付能力相適應，沒有足夠的支付能力及意願，此所以「低收入」的定義可以是「沒有能力置業」，既然沒此能力，不存在「有效需求」，就不要奢談要其他人幫助置業，而應集中於解決「居住需要」，例如廣建公屋，或者用稅制增加閑置物業的成本，使租務市場因供應上升而令租金調整。

事實上，現時計算的「屋多過戶」沒有計算到新界的村屋及丁屋，以至學校、宿舍、酒店等可供居住的場所，新界原居民人口數十萬計，單就村屋及丁屋可能已經接近十萬。所以從總存量計算香港的樓市根本就沒有「供不應求」的現象。然則近年樓市飊升，又作何解釋？

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

相關資料夾：脫苦海分類：房地產

推薦閱讀：