第九回：該不該投資倫敦高端公寓ml

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不好意思啊，兩周沒見。最近兩周，真的特別忙，因為針對市場變化我們對產品進行了大幅度擴充，加入了很多漲幅較快城市的小額投資型房產。歡迎大家去「北京房姐在倫敦」的微信公號上查看。

最近每周都有讀者問我某某倫敦高端公寓該不該投資，他們大多看上的都是帶泳池和健身房的期房，開間和小一居也要500萬人民幣那種。

之前聊過這個問題，我覺得如果是自己住，肯定是要選喜歡的，如果是投資，倫敦的高端住宅回報率不會是很好。

目前新出來的數據，去年倫敦的高端公寓價格已經開始往下走了，但是中低端的百姓房價格仍然強勢。如果投資倫敦房產，我建議選擇中端價位的房子，質量有保證，但又不是特別奢侈。如果對你地理位置沒要求，我建議你走出倫敦市中心，去其他城市或倫敦周邊衛星城找機會。

為什麼這麼建議：

房產投資的收入來源是兩個： 房價上漲和租金收入。

房價和租金之間的關係簡單也複雜，我們層層扒一下:

- 如果一個地方房子少，要住房人多，房價和租金都會漲得好，這是我們說的鋼需缺口推動的市場。

-租金回報率比較高的時候（比如大幅高於貸款利率） ，就會吸引投資型房東買房，而很多租客也會看到這個機會，攢錢買房，貢獻房價上漲。

-房價上漲了，房東自然也要加房租。什麼東西都有機會成本，就是如果這個錢或者資源拿來干別的事，能有多少收益。比如，如果房租收益沒有買房的錢存銀行的利息多，房東肯定不開心。另外英國職業房東必須要求房租超過buy to let 貸款月供，這個是貸款銀行要求的。最近一陣壓力測試已經漲到140%，我下期細講。

-但是房東提租子也有天花板的，一般來說一戶人家凈月收入的1/4-1/3用來付房租是可以接受的，在這個範圍以內的房租上漲也有人買帳，但是如果房租水平超過了這個範圍，付不起的房客就用腳投票了。

-對於住房鋼需人群來說，房價上漲也是有天花板的：在英國，平均房價是人均年薪的8倍，如果超過這個範圍太多還在漲，這個上漲就很可能不是買房自住的人抬起來的，而是投資拉動的。

-這種投資拉動的上漲能也能通過房租看出來，但如果房價漲得很好而房租卻不漲，比如北京，上海、深圳。房租回報率由於房價這個分母被拉大，越來越低，這個現象叫yield compression收益壓縮。出現了大幅度yield compression 就是告訴我們這個地方的房子投資屬性正在超越住宅屬性，是投資熱錢在拉動房價。

投資拉動的市場，總是比鋼需缺口拉動的市場浮躁易變。利率和稅費的變化、相關調控政策、金融大環境、其他投資代替品的表現，等等等等，都能影響投資人的決策。而鋼需缺口就不一樣啊，沒房住就要攢錢買房，外部條件怎麼變，這個需求很難受到影響。

倫敦在08年後一個同時存在兩股力量。首先，倫敦缺房，主要是中低價位的百姓住宅有嚴重的鋼需缺口，這個段位的房價也一直在漲。另外，倫敦有來自英國和世界各地投資者的熱錢涌動，這些主要投的是高端公寓。

2008年金融危機之後倫敦房價是全英國降的最明顯的，降了15-20% 。同時，英鎊那時候也大幅縮水，08年之前，一個英鎊能換1.9個多美元，08年之後最低跌倒了1英鎊換1.4美元，之後一直在1.5上下好多年。房子降價英鎊還便宜，這個時候對於海外買家，倫敦房產簡直就是折上折，房價很快就被他們抬上去，現在已經遠遠高於08年之前的峰值水平。

能在08年之後拿出錢在倫敦投資房子的外國人普遍都是自己國家的土豪，所以他們主要投資的也是自己看得上的那種高級公寓。這就造成了倫敦的住宅市場的兩個層：被本國買家的住房鋼需拉動的普通住宅市場，和被投資者拉動的高級公寓市場。

今年開始，很多媒體報道，倫敦高級公寓開始賣的慢了，價格表現也不太好，海外買家正在撤離這個市場。這個原因很多，一部分是由於印花稅stamp duty 政策改變，二套房或投資房超過92.5萬英鎊的部分要交13%的稅，另外就是倫敦的高端公寓價格已經很貴了，租金回報率已經低到3%或以下，買它賺不到錢，只能圖個資產保值。

不買豪宅，那這些國外的熱錢去哪兒了？脫歐的匯率折扣當然不能落空，他們還活躍在英國，只是很多已經離開倫敦，去了中北部主要城市和倫敦周邊的衛星城。

拿最近特別火的曼徹斯特和利物浦這兩個地方舉例，他們的房價在08年跌了之後就沒怎麼漲。多年房價一直低於英國平均水平。隨著城市發展，住房需求增加，房租回報率現在都特別高，市中心或者大學旁邊的都要7%以上。脫歐之後的匯率下跌，讓這些城市成了08年之後的倫敦：人口高增長+房價便宜+匯率便宜，折上折，所以海外買家就都進來了。

到什麼程度，今年2月份時代周刊一則消息讓英國本地人特別不高興：一處曼徹斯特的282戶的新樓盤裡，只有17個買家來自英國本地，最後住在裡面的英國本地人只有2家。活該咱們外國投資者被抱怨，人家英國人自己本來就不夠住。自從上世紀80年代政府減少建設公共住房以後，英國就開始出現住房緊缺，現在英國住房缺口是每年24-30萬套，而市場供應是每年14萬套。

其實不僅海外買家看上了這些城市，政府投資和養老基金也在紛紛介入。他們的方式是通過投資 PRS 。Private Rented Sector私人物業租賃板塊，是指專門用來出租給個人的平價住宅項目，這些項目蓋完之後不賣，而是靠出租獲得利潤。比如，今年英國的政府機構住房與社區署Homes and Communities Agency 就出資收購了專攻私人物業租賃板塊的公司PRS Reit 10% 的股份，而這個公司拿了錢之後的第一個項目就是在利物浦的東北部收購200多套平價住宅，專門用於出租。

隨著海外買家和本地機構的投資同時介入，再加上本來就很旺盛的人口鋼需，我認為這些城市以後會有很長久的上漲動力，除了曼城和利物浦，這樣的城市還有好幾個，以後我會找一期跟大家細數一下。

如果一定要投資倫敦，我建議買英國本地人做得起接盤俠的項目。倫敦人的中等年薪大概3.5萬英鎊，在英國平均房價是年工資的8倍，倫敦房價貴，我們算10倍，所以大概30-40萬是一個普通倫敦人可接受的房價水平。

好，說了這麼多，希望能幫助那些準備投資倫敦高端市場的朋友稍微理清思路。問題或建議，歡迎隨時微信我本人lili_zhao_beijing，下周見。