第六回：18年輪迴的地產價格周期

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地產周期是一個非常高能的觀點，提出人是塞普勒斯裔英國經濟學家 FrednHarrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的周期 。

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哈里森是首批預言2008年地產經濟危機的學者。早在97年，他就通過周期論預言了10年後會出現危機，當時沒人理他。2005年形勢大好的時候，哈里森又跑出來警告世人："房產牛市只能再堅持兩三年，08年的時候會崩盤!" 世人皆醉他獨醒非常痛苦，哈里森曾經試過很多方法警告大家，比如在媒體上公布自己的觀點，並直接上報當時的英國首相托尼·布萊爾。但那時忙著掙錢的人哪裡聽得進烏鴉叫，直到後來崩盤真的發生了，哈里森才獲得了公眾的認可。

概況一下他的理論:

哈里森相信，和其他商品一樣，房價受到供需關係影響，供不應求的時候價格上行，供大於求的時候價格下行。

但是和很多商品不一樣，土地資源的供應量是有限的，一個地區，能建房的土地就這麼多，而且批地蓋新房需要時間，所以就造成了供給的滯後性。當需求往上走的時候，供給不會立刻跟上，就導致房價上漲速度很快，超過了收入上漲速度。

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這時候，老百姓發現，辛勤勞動致富不如有個房子，於是開始貸款買房用於投資。逐漸，隨著房價的進一步上漲，大家發現沒人能買的起房子了，接盤俠一跟不上，價格就開始走低。這時候，銀行開始坐不住了，因為之前發了很多貸款，都是基於高估值給出的。於是銀行開始收緊貸款發放，開發商借不到錢蓋新房，進而影響聯動行業、以及就業市場和股市。

當然，熊市也會有個盡頭。慢慢的，價格跌回到一個大家買的起的位置，房價重新被需求拉動，新一輪房地產周期就此開始。

其實，房價周期不如說是地價周期，因為房價的不同主要源於土地價格,不同，不管是在倫敦市中心還是在利物浦郊區，蓋一個房子的成本都是差不多的。

仔細看一下，這18年的周期分為三個階段：前7年需求拉動的緩慢增長，然後短期的下跌調整，接著是投機心理拉動的7年瘋長，最後是4年的價格大幅下跌，周而復始。

第一個7年的慢漲來源於經濟對地產的拉動：經濟發展，老百姓住房需求增長，拉動房價增長。這個期間漲幅穩定，大概每年6-7%。

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當這一輪上漲到7年左右的時候，越來越多的第一批購房人發現以前買的房子現在升值了不少，開始變賣產業從中套利，造成市場供給增加，價格小幅震蕩。

當看到第一批購房者獲得利潤，大家開始以投資目的購買房地產，引發第二輪上漲。和第一輪不同，這一輪的上漲主要是投機心理拉動的，所以漲價速度也會比第一輪快，基本上能達到10%以上的年漲幅，銀行也緊跟趨勢放出越來越多的貸款。湧向樓市的熱錢越多，價格上漲越快，買的人也就越多。這時候，房價已經上漲10多年了，很多開始考慮買房的年輕人甚至沒有房價下跌的切身記憶，大家開始飄飄然，覺得房價不會跌。

但是別忘了這一輪的房價主要是由投機心理，而非實際需求拉動。逐漸，房價開始高到離譜，工薪階層吃土也買不起，接盤俠越來越少。當擊鼓傳花遊戲中斷，也就是這個第二輪漲到大概第7年的時候，價格開始往下走，進入漫長的四年下行期。下行期間受到最大打擊的是那些在價格至高點貸款買房的超級接盤俠，還不起貸款的人開始宣告破產，資金鏈斷裂的開發商開始跑路，樓市一片蕭條。哈里森把第二輪瘋長7年里的最後兩年稱為" n買家的詛咒期" （thenwinners curse）。因為這時候成功搶到房子洋洋得意的人，其實是冤大頭，很快房價會開始下跌調整，他們高價搶到的房子會全程經歷之後的價格下跌。

當然，下跌不是無止境的，當市場擠掉泡沫，房產價格如實反映供需關係的時候，房價下行停止，進入下一個18年輪迴。

以上就是房產價格周期的故事，雖然聽起來像個段子，但過去200多年的英美房產市場歷史表明，除了第一次和第二次世界大戰期間房市出現長期低潮，18年左右的周期的確存在。

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說說現在，大多數相信地產周期的英國分析師認為英國的房市目前處於自2010年最低點以來的回升期，未來7年將是一個漲幅較大的階段，大規模的下跌將在2026年左右出現。

基於房價周期的英國房市預測：

• 第一個上漲的7年： 經歷了從07年開始的價格下跌，房市2010年到達谷底，去除泡沫後，從11年-17年英國房價一直經歷著穩健的增長

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• 調整期/入市佳期： 2017-2018年會迎來一個短期的調整，調整之後會迎來7年迅速增長期，此時將是投資者絕佳的入市窗口。

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• 第二個上漲的7年：2018年到2025年，房價將經歷高速上漲。

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• 謹慎入市期：周期規律建議在2023年之後謹慎乘勝追擊購買地產，因為新一輪的大幅下跌很可能發生在2025-2029年。

另外對於房產周期的理解，有幾個說明:

• 每個周期的尾聲最低點都會高於周期起始價格，所以對於長期持有的投資者，只要保持投資的正現金流和足夠長的持有時間，地產理論上是不會賠的。

• 例外：不是所有地段都遵循18年周期規律，比如倫敦核心地段的房產因為受到全世界富商的青睞用於資產保值，非常抗跌。

• 另外，房產周期只能是宏觀上幫咱們看看市場大氣候，買房一定要結合該地段的具體供需關係和人口結構等綜合看。

最後，說說中國。很多外國分析師根據周期理論幾年前就預測中國樓市要跌，我們這裡卻還漲漲漲，他們為什麼被打臉了呢？

房產價格周期現象是在健全的市場生態中存在的。走完18年這個周期的條件是需要供需雙方自然存在且房源和資金的流通比價暢通。看一下中國房產市場簡史：

• 1998年中國城鎮住房制度改革，正式取消分房制度，大部分家庭開始意識到房子要自己攢錢買，房屋作為商品的需求力量開始大規模釋放

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• 同年，我國出台《個人住房貸款管理辦法》，全國範圍內允許個人住房貸款用於購買所有自用普通住房，而貸款買房這個概念仍需要很久才被不愛欠債的國人接受

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• 到了2000年，鏈家、我愛我家這種大型房屋中介機構掛盤成立，二手房的順暢流通才開始有渠道。

也就是說，咱們的房市生態圈2000年才建立起來，而這期間，中國經歷了大規模城鎮化、經濟高速增長，貨幣連年大規模超發，再加上強有力的宏觀調控機制，第一個周期自然沒有成熟的美英市場循環的快了。

但是，通過過去200多年的市場周期規律，我們可以確定的是，靠著投機心理吹起來的價格泡沫終究有破裂的時候，西方的年限是7年，我們由於國情決定可能會長一些，但是終會有回歸理性的一天。之前已經介紹過，很多國內一線城市的租售比明顯低於國際平均值，多地房價也被投機心態而非實際需求推動，在這個時候，投資者如果不分析實際供需，也不看房租回報率，背著貸款跟風入市，絕對是有風險的。

這期就說這麼多，咱們下周繼續聊。有問題或建議，歡迎發微信到 lili_zhao_beijing 告訴我。