從5月2日起，買房將越來越麻煩！

文/小白讀財經（ID：veekn365）

去年10月份一場突如其來的限購、限貸讓很多人一夜之間連買房的資格都沒有！從今年5月2日開始，主要熱點城市的「加息潮」又如火如荼地到來！在此之後買房將越來越麻煩！

北京部分商業銀行自5月2日起首套房將執行基準利率，即4.9%的年利率；二套房將上浮20%，執行5.88%的年利率。

上海多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準。

這就意味如果你是北京人，如果買房將會執行不同的房貸利率，原來是在4.9%的基準利率（銀行貸款5年期以上）基礎上打9折或者95折，現在這個折扣沒有了，5月2日以後北京部分商業銀行將會把首套房利率提高到4.9%（取消折扣優惠），二套房利率不僅取消折扣，而且還在基準利率4.9%的基礎上上浮20%，也就是5.88%的年利率！

相比北京，上海的力度稍弱，首套房貸款時仍然享受折扣優惠利率，只不過優惠利率在原來9折基礎上提高的95折（基準利率也是4.9%）。

那麼這兩項新規對買房人帶來何種影響呢？

我們以老張為例！假如老張在北京用商業貸款買一套中等價位的房子（首套），貸款額500萬，等額本息貸款20年。

在利率沒有調整前，老張能夠享受9折的利率（4.9%×0.9=4.41%）

（圖1）

那麼老張的每月月供是31390.08元。

利率上升到4.9%後，老張的月供是32722.2元（如下表）。

5月2號以後，首套房月還款比原來增加32722.2元－31390.08元=1332.12元。

假如老張買的這套房是二套房，其他條件沒變，那月還款壓力就更大了：

在利率沒有調整前，他執行的利率仍然是4.9%×0.9=4.41%，月還款如圖1的31390.08元沒變。

利率升高後，老張執行的二套房利率是5.88%，月還款額是35476.27元（圖暫略）。

月還款額比原來增加了35476.27元－31390.08元＝4086.19元。

可見，房貸新規後，北京、上海等地的買房成本都會出現不同程度的提高，而且不久的時間內，其他主要熱點的城市將會以北京為標杆，上調首套或者二套房利率，到那時一場樓市浩浩蕩蕩的「定向加息」潮就會撲面而來！

事實上，在北京、上海之前，很多城市已經提前行動了，比如：

4月1日起，廣州五大行的首套房貸優惠利率全部從8.5折升高到9折，未來還有可能繼續升高。

另外有消息說深圳有些銀行的首套房貸利率也由9折上調到9.5折。

此外，不僅成本增加，未來買房也將越來越麻煩：

據說現在銀行放貸都有額度限制，銀行每月都有一定的房貸額度，要搶額度才能放貸，如果當月額度用完，客戶就要繼續往後排隊。

以前沒有額度限制，最多7-10天就可以放款，現在主要銀行放貸時間少則2個月，多則3個月，有銀行甚至還說「放款時間說不準。」似乎不少的買房人都「攤上事了」。

近期銀行之所以如火如荼地提高房貸利率，原因不乎兩個：

1、2017年是房地產調控之年，上調利率是調控的重要組成部分，上有考核壓力，不得不執行。

2、目前的市場利率正在提高，比如6個月的逆回購利率已經升高到3.05%，此前是2.95%，逆回購利率相當於央行給商業銀行借錢的利率，商業銀行借錢的成本提高了，就會轉嫁到買房人身上。

隨著全球貨幣政策的見頂，越來越多國家的央行已經走上了加息的道路，美國從2015年到現在已經加息了3次，未來中國如果不加息將會被美國「剪羊毛」，重演2016年人民幣大幅貶值，資本外流的覆轍，預計年內央行會被迫追隨美國加息。

央行加息加的是基準利率，如上面提高的目前5年期貸款基準利率是4.9%（商業房貸利率），每次加息幅度一般是0.25%左右，未來央行首次加息，5年期貸款基準利率可能提高到5.15%，到那時上面老張買房時首套的商業貸款利率就是5.15%，二套房的利率就會提高到5.15%×（1+20%）＝6.18%。

與此同時，基準利率提高後還會伴隨著公積金貸款利率的提高。一般來說，央行正式加息後，次年1月1日將會提高公積金貸款利率，現在5年以上公積金貸款利率是3.250%，未來可能提高到3.5%。

小白在4月20日《公積金貸款，最高能貸多少錢？》一文中已經說過（微信公眾號：小白讀財經可查看），在中國使用公積金貸款、是有額度限制的，每個地方都有所不同，但最高不能超過當地政府規定的最高額度。

在北京使用公積金貸款額度最高是120萬，也就是說假如老張在單位購買了公積金，那麼他500萬的首套購房款有120萬採用公積金貸款（目前利率3.25%），有380萬採用商業利率貸款（目前利率4.9%）。

假如老張使用了公積金貸款，那麼5月2日前後他的月供又將是如何呢？

5月2日利率調整前（商業貸款利率）老張月供6806.35元（公積金貸款部分）+23856.46元（商業貸款部分）＝30662.81元；

5月2日利率調整後（商業貸款利率）老張月供6806.35元（公積金貸款目前未調整，所以利率同上）+24868.87元＝31675.22元。

即使老張使用公積金貸款，5月2日後老張的月供也比原來提高31675.22元－30662.81元＝1012.41元。

可見，從5月2日以後，買房的成本越來越大，越來越麻煩！

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