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中國樓市泡沫有多大?哪些城市最危險?看這些機密數據就知道

3月26日,周小川在海南博鰲論壇上說,「貨幣政策經過多年QE,全球已到達周期尾部。」這意味著貨幣政策將難以持續,信貸偏緊的日子來臨。這讓市場高度緊張....

◎文:櫻桃(個人微信:chenxy3344),公號:櫻桃小房子

周行長還說,當貨幣政策寬鬆,很可能會導致通貨膨脹,或金融泡沫、房地產泡沫,這是當初沒有預料到的。但當時為了解救對抗金融危機,也沒辦法,政府需要取捨。

言外之意,周行長這是變相的承認了貨幣寬鬆導致房地產泡沫,中國的樓市泡沫到底有多大?如今,當貨幣緊縮周期來臨,泡沫會不會破裂,哪些城市最危險呢?

一、泡沫係數多大?

國際上通行衡量房子泡沫大小的指標有三個,「房價收入比」,「租售比」,「空置率」。

下圖是2016年前三季度全國45個大中城市房價收入比

2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫情況

易居根據房價漲幅和收入測算出三個等級的泡沫:

1、深圳泡沫超過118%,泡沫明顯;

2、上海、廈門、北京、合肥、南京、福州、蘇州、天津、三亞9個城市泡沫均超過了40%,屬於小型泡沫;

3、東莞、廣州、杭州、武漢、鄭州、寧波、濟南、石家莊、廊坊、南昌、無錫、太原,這12個城市泡沫數值在35%-17%之間,除了存在數據異動的寧波和石家莊之外,其他10城屬於微型泡沫。

需要說明的是,這是截至去年三季度的數據,因為北京、廣州和一些二線城市在去年四季度到今年一季度還在大漲,房價收入比和泡沫數據有所低估,但深圳上海這半年保持穩定,差不多能反映目前的現狀。

泡沫指數多少才算高?拿國際的三大參數生搬硬套,根本沒法得出結論,比如美國2005年的房價收入比到達歷史最高峰才6.4,但樓市泡沫在2007年才破滅,日本在房地產泡沫破滅前,東京都市圈的房價收入比最高達到18,去除稅費大概在12左右。香港1997年最高是38.7,但2003年降到13.2時又再次回升,一直到2011年達到最高44.7,房價至今也未破裂。

深圳去年的房價收入比達到了38,是中國房價收入比最高的城市,租售比就更沒法比了,年租金回報率才1.2%,空置率倒是很低,不像惠州那樣的鬼城。

而且深圳的房價收入比在08年都超過了國際指標6,2014年也到了20,那時候看也覺得泡沫已經很高,但現在回看那時候的價格,沒人會覺得有泡沫,中國人願意雙方舉三代之力給一對小年輕夫婦買房,簡單算一個城市居民的可支配收入是沒法真實反映購買力的。

再說租金回報率是很低,但中國就喜歡自己買房才感覺有個家,因為租房太折騰了,搬家搬到累覺不愛,而在美國就完全不同,趕租客走可以投訴業主,法律是保護租客的,租房比買房更方便划算,所以根本沒法直接對比這些參數。

最近還非常流行一個說明泡沫大小的數據,就是中國房地產總值與GDP的比值也達到了驚人的250%,超過了美國(2006年約170%)和日本樓市泡沫高峰(1990年約200%)時。

還有M2/GDP數據,以及勞動力人口到達頂峰等各種數據的直接對比,都證明中國泡沫已到破滅時。

如果僅是以這些數據判斷中國樓市泡沫要破滅,我認為依據不足,因為中國與美國、日本的M2計算方法不同,沒有可比性。同時,中美日的人口差異較大,中國的勞動人口、購房適齡人口總數依然在高位。

最關鍵的是,中國2016年底的城鎮化率還只有57%,農民轉至城鎮的購房需求依然很大,只是需要時間積累首付款,日本泡沫破滅時,城鎮化已經在百分之七八十了,美國就更高了。

人口和城鎮化進程是中國房地產白銀時代最有力的支撐。

但是當貨幣緊縮周期降臨時,泡沫指數無論高低,短期都到頭了。

二、居民槓桿有多高?

下面看幾個指標,說明我國居民槓桿高低。

1、個人購房貸款餘額/GDP

2016 年 12 月末,金融機構人民幣各項貸款餘額106.6 萬億元,同比增長 13.5%。

2016年12月末,房地產貸款餘額26.68萬億元,同比增長27%;全年增加5.67萬億元,同比多增2.08萬億元,其中,個人購房貸款餘額 19.14 萬億元,同比增長 35%,,全年增加 4.96萬億元,同比多增 2.31 萬億元。

房地產貸款佔總的貸款比重是25%,其中個人購房貸款餘額佔比17.9%。按照這個增速,預計今年佔比是20%左右。

所以周小川去年今年都在說,個人住房貸款占銀行的總貸款,有的國家佔40%-50%,中國只有百分之十幾,個人住房加槓桿的邏輯是對的。(這個指標,意味著個人購房的槓桿高低,也意味銀行的系統性風險大小,槓桿越低,銀行風險越小。)

再看個人購房貸款餘額佔GDP的比重是,19.14/74.4(萬億)=25.7%。

美國房地產泡沫不斷膨脹,是2000年至2007年,住房抵押貸款佔GDP比例由48.2%上升至75%。

2、城鄉居民收入/GDP

我們也不能光拿貸款佔GDP比重直接對比發達國家,還要看收入佔比。如果收入佔GDP比重不高,而個人負債率又高是非常危險的。

我算了下,2016年我國城鄉居民收入是32.9萬億,佔GDP的比重是44.27%。

如下圖, 我國城鄉居民收入佔GDP的比重(%)這些年一直是下滑的, 2011年可以直接看成2016。

而西方發達國家居民收入佔GDP比重一般為50%—60%,美國為65%,日本是60%,英國高達71%。

對比之下,2016年我國個人購房貸款佔GDP的比重25.7%,居民收入佔GDP比44.27%,前者低於後者比值18.57%。如果按照此數據算,中國的個人住房抵押貸款確實還遠沒有達到美國泡沫後的數據。

這也是周行長為什麼鼓勵老百姓加槓桿,好讓政府和國企轉移槓桿的原因,除了一二線城市大家的金融意識強,知道利用貸款帶來最大的房產增值收益外,大部分三四五線城市的人其實是不太喜歡貸款背負債務的,一套幾十萬的房子,算下30年要還銀行幾十萬利息,天啊,虧大了,能不貸就盡量不貸,因此家庭負債率並不高。

目前負債最高的還是企業,尤其是國企單位,佔盡各種資源,盈利能力又非常差,不過未來國企縮編裁員改革,是大勢所趨,不然永遠沒救。

3、房地產業總貸款/GDP

2016年底,中國房地產業吸收的總貸款規模(26.68萬億)佔中國GDP(74.4萬億)的比例是35.8%。回想2007年底,美國住房抵押貸款佔美國GDP的比例高達103%。

整體而言,我國居民負債,以及房地產業的槓桿還是偏低,這說明即使中國房價真的下跌,中國家庭也不會破產,中國銀行業也不會崩盤。所以不要以政府害怕房價下跌銀行倒閉為由,來要挾房價不能調整。

三、短期回調的邏輯

看完前面的內容,你可能覺得中國房地產整體安全,但我為什麼又要看空呢?(我上面是想從全局來反映中國樓市還沒有到大周期的拐點,其實上面更適合以後在抄底時拿出來說。)

但這不代表短期不會調整,就好像08年一樣,由外部引爆的金融危機,同樣導致中國樓市大跌。

又好比09年那一輪地產大漲後,泡沫較大的溫州、鄂爾多斯、海南等省市同樣調整了好幾年,但這並不妨礙中國整體房地產繼續往上。

那短期為什麼會回調呢?

因為這兩年一二線城市房價確實暴漲過快,全民瘋狂炒房,炒房的資金難道都是自有資金嗎?顯然不是,房價節節攀升時,剛需已經無力接盤。

2016年,個人購房貸款餘額激增過快,同比增加4.96萬億,預計2017年在龐大的三四線去庫存刺激下,還將增長5萬億,如下圖。

同時,中國的實體經濟萎靡不振,短期內居民收入增幅遠遠落後於房價增幅,企業裁員降薪潮流滾滾。

目前看,居民負債率整體雖然不高,但在經濟危機發生時,容易發生多米諾骨牌效應,一旦形成下跌預期,市場的危機放大,又會恐慌性拋盤,形成踩踏。

同時,居民還款能力,是基於現有的收入以及未來穩定的收入來源,一旦裁員,降薪,你的收入下降,償還能力就會受影響。

此外,很多投資客通過利用槓桿短炒,預期政府調控周期在2-3年,因此只預備了兩三年的還款資金,而一旦調控周期過長,超出原有的規劃時間,後續的月供資金就會出現問題。

沒看到最近北京、廈門已經出台了打擊投資客的政策嗎,徹底鎖死資金,想賣都不行。

最大危機來自於哪?

主要是外部環境在變,美國重回強勢增長周期,全球貨幣縮緊大勢所趨,這些利空能否支撐短期的高房價,值得我們高度懷疑和警惕。

因為以往各國危機,泡沫破裂的導火索,都是由國際外部環境引爆,但這一點現在被我們的多頭們都忽略了,總是簡單的以過去調控歷史來下結論,認為房價是越調越漲,與其觀望等待不如趕快上車,形成固有思維,因此完全不顧前面的地雷,義無反顧沖著去買房。

其實國家已經意識到潛在危機了,不然不可能那麼嚴控外匯儲備流失。同時,因為美國回到加息周期,中國如果不提升利率,那外儲就會繼續流失,沒有了外儲,我們就沒有家底了。而一旦提升利率,購房持有成本的提高,累積到一定程度,房價必然下跌。

那為什麼現在緊鑼密鼓調控之後,房價還在漲呢,還沒有回調呢?

開車踩急剎車會撞到頭知道嗎?要想平穩的停下來,你得慢慢減速,但還是會滑行數百米對不?同樣的道理,中國收緊貨幣,信貸也不可能一下就急降,只能緩慢的減少,不然就是硬著陸,所以上漲調控後,房價不會立竿見影就下調,至少需要耐心的等待半年以上。

四、哪些城市危險?

本輪房價過快上漲明顯加大了居民購房壓力,而且投機性購房也迅速從一線城市蔓延到二三四線,這會透支後面四五年的發展空間。現在局部城市的風險已較大,只要貨幣收緊,泡沫很容易捅破。

下圖是我從各個地方統計局整理的數據:

(點擊圖片可放大查看)

有的城市沒有公布個人住房貸款餘額,不過可從住戶貸款里窺見一斑,因為住戶貸款至少超過八成是住房貸款,其餘為汽車貸款和消費貸款。

住戶貸款和存款的比值,即為常住居民負債率,廈門排第一,深圳第二,但是考慮到人均貸款額,深圳佔全國居民33.37萬億總貸款額的4.5%,以及房價收入比,深圳比廈門要高,且人均可支配收入明顯低於北京上海蘇州。

居民的購房貸款槓桿率是多少呢?下面以深圳為例。

深圳2016年的住戶貸款餘額為14949億元,同比增加4193.98億元,其中,短期貸款增加543.29億元,中長期貸款增加3650.68億元,這其中除了汽車貸款外,消費貸款仍然是變相流進了樓市。

來自人民銀行深圳中心支行的統計顯示,2015年12月末,深圳房地產貸款餘額為10286億元,首破萬億元關口,同比增長29.2%。其中,個人住房貸款餘額為7420億元,同比增長40%。2015年全年,新發放個人住房貸款3408億元,增長2.1倍。而2016年,據人行的數據,深圳個人住房貸款餘額已超萬億,同比增長2500億左右(深圳沒有對外公開,不知是不是怕嚇到人,櫻桃自己找的)。

僅僅是2015年、2016年兩年的新增住房貸款就將近6000億元,比過去二十年來的累計額還多出一千億,這樣一個爆髮式的數據,激增的泡沫,簡直不敢想像。

人行深圳中心支行的數據顯示,深圳按揭平均成數也高,2015年12月份達到65%,遠高於「北上廣」三市,同比高3.2個百分點,與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點,可謂將貸款槓桿幾乎利用到了極致。房價真要下跌35%以上,很多家庭財產會變成負資產。

此外,市場的「首付貸」產品很多,相關貸款資金可用作購房首付款。這些產品主要由互聯網金融平台、地產中介設立的小額貸款公司等發起,甚至有銀行介入其中,為購房人變相發放可用於首付的貸款,比如消費貸、信用貸、裝修貸等。

下圖是供求比和價格走勢,來源於深圳房地產信息網。除了09年、2015和2016年,深圳的供求比都處於供過於求狀態,所以不要總拿深圳土地面積小說事。

從貸款增加額度來看,兩年之內,深圳房價從兩萬多漲到五萬多,絕不是剛需和改善型需求的真實反映,貨幣寬鬆是推動房價上漲的主要因素,導致投資客佔比較大,去年中原地產統計投資客佔比最高時達到40%。

因此,在去槓桿時,很可能一捅即破,樓市回調的空間也會是最大。

其實也沒什麼好怕的,08年深圳房價腰斬不照樣是太平盛世嘛,沒見人跳樓的,回調30%,樓市長期更健康。

第二個危險的城市就是廈門了,居民也善於利用槓桿,廈門常住人口只有深圳四分之一,雖然和深圳的城市面積都比較小,但在去槓桿以及政府出台政策打壓投機時,廈門的房價也跟深圳一樣,調整空間會比較大。

還有合肥,土地面積大,人均收入低,南京、蘇州,居民負債率超過百分百,都是樓市泡沫較高的城市。

從過去15年省會城市人口流入量可以看到,廈門位居第一,房價漲幅也最高。雖然安徽省的人口流入量在下降,但是合肥人口在過去15年中增長了將近70%。江蘇省的人口也在增加,南京的人口則比江蘇增長得更快。人口流入是支撐長期房價的重要因素,但短期,槓桿才是房價上漲的興奮劑。

下圖可看出M2增速和房價的正相關

其它未列舉的城市不是說沒有泡沫,凡是這一兩年內暴漲甚至翻倍的城市,都有泡沫,房價都有回調的空間,否則中央提出的處理房地產泡沫,要怎麼處理呢?房價不跌,泡沫又怎麼消除?「完」

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櫻桃小房子(ID:cherryhouse2017)


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