美國加息，中國嚴控外匯流失，房價怎麼走?

3月16日凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，聯邦基金利率從0.5%~0.75%調升到0.75%~1%。這是繼去年12月15日美國加息25個基點之後又一次加息，也是2015年年底以來美聯儲第三次加息....

◎文：櫻桃，公號：櫻桃小房子

加息已在市場預期內，美聯儲官員預測今年共加息3次，還剩下2次。但市場普遍認為，2018年美聯儲仍將繼續加息。

毫無疑問，隨著美國經濟企穩，美國已經進入了加息周期。

美國加息，「全世界的資金必然迴流美國。」

截至2014年3月底，我國外匯儲備餘額為3.95萬億美元，居世界第一，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之後，中國的外匯儲備逐漸減少，尤其是去年，美國加息以來，中國外儲直線下滑，截止今年年2月，已經降低至3萬億美元左右。

中國嚴控外匯流失

如果中國沒有外匯管制，現在外匯估計已經下降到2萬多億美元了，中國的房價已經面臨崩盤了。

但從今年1月開始，中國嚴控外匯，對正常的外貿進出口，手續變得異常複雜，幾乎難以造假，地下錢莊也是嚴厲打擊，從各個口子堵死。

今天聽我從事汽車業的同學說，寶馬在中國的銷售資金都出不去，現在是靠滙豐先墊資給寶馬的外國供應商，並且最多撐6個月，類似情況已普遍出現在其它外企上，焦慮在蔓延。

此消息在他們圈內已經流傳，但沒有向寶馬直接證實。

現在外匯管控嚴到什麼程度呢？今天流傳著一條網友發的消息：

尼瑪的我氣炸了。6天前網銀匯四千多美金到某小國，到昨日市行通知我省行那邊審核卡住了，要我提供身份證複印件及出生地，之前可是從來沒有審核的，即匯即走。我立馬提供了過兩個小時又說要收匯人的護照和身份證掃描件，今天又來電話通知說通不過審核，理由是收匯人的身份證上面的文字是某小語種它們看不明白！！！各位，知道形勢嚴峻到何種程度了吧，家底它們已經要敗光了。有本事你中國身份證加上英語？

現在錢不但出不去，中國的公司在境外賬戶上的錢還必須回來，保匯率成了今年的重中之重。

李超人真是有先見之明，從2013年就開始拋售中國房產，如果流到現在，即使能拋在高峰，資金想要出去也很難了。

而大家關注的是，這對中國房價有影響？

現在老百姓都擔心錢出不去，只能留在國內轉，人民幣越來越像紙一樣，所以還不如買點磚頭保值。 現在市場觀點普遍認為，錢堵在國內，一線城市的房價會一直漲。

但買房能不能保值，錢能不能一直堵住不出去，需要打個大問號，畢竟每個人每年有5萬美金的換匯額度，會不會以螞蟻搬家的方式出去？

現在中國希望兩者兼得，在保匯率的同時，抑制國內資產泡沫，錢如果出不去，一二線又嚴控買房，一旦三四線城市的庫存去完，會怎麼樣？現在還很難預測到，就像我們沒人預測到這一輪房價暴漲一樣，結果可能也會超出我們的預料之外。

目前調控的城市越來越多，但房價短期還沒有止住，按照以往的調控經驗看，一般房價止漲有個滯後期，需要在調控半年到一年後才會顯現。

海通證券首席宏觀分析師姜超認為，保匯率和保房價，只能選擇其一，在他看來，中國肯定會保匯率，預期房價在明後年會大跌。

以下是同策諮詢研究中心總監張宏偉的分析

經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加，美元加息將使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，部分城市房價或將暴跌。

按照經濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期，前幾輪的經濟周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導致的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律，也就意味著2017-2018年左右中國經濟將面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個城市在2016年10月初集中發布調控政策，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，10月份以後的商品住宅成交量也確實出現30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場率先出現成交量的調整。進入2017年，3月份10餘個城市開始發布調控措施，環北京、環上海、青島、南昌等城市進一步強化調控措施，為樓市降溫。

從2017年來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，由於春節後的集中推盤期在4月下旬以後，即使5-6月出現一波成交量小高峰，但是，從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現下滑，「量跌價穩」成為這個階段的樓市特徵。

進入三季度，從量和價格兩個指標上來看，由於上半年損失了量，下半年勢必會衝刺銷售業績，再加上下半年房企2015年下半年以來「加槓桿」資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預計從三季度個案開始出現下跌，整體市場會出現降價的趨勢，價格的指標發生變化，下半年總體市場會表現為「以價換量」。而這樣的局面有可能至少一直會持續到2018年的上半年。

由此我們發現，由於經濟周期與房地產周期在2017年下半年後將同時處於低谷期，屆時，市場將進入深入的調整，這對於房地產行業來講是一個艱難的挑戰。尤其是當美元進入加息通道之後，一方面國內資本繼續外流，另外一方面國內經濟狀況並不理想，貨幣政策繼續寬鬆的空間並不大，對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道，房企尤其是加槓桿較大的民營房企未來1-2年將面臨資金兌付的壓力。

至此，我們可以預期，當經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加來臨之時，美元加息將使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鏈斷裂的危機。

因此，對於房企來講，總體上，2017年上半年應未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調整「窗口期」，防止下半年市場突變導致企業資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜採取「以價換量」的策略保證銷售業績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以選擇核心城市進行拿地布局「換倉」，調整城市布局，爭取城市優質土地資源，爭取2018年之後下一輪市場上行周期的發展機會。「完」

櫻桃小房子，一個沉淪於房地產江湖十多年的財經女記者創立，敢於報道真相，善於挖掘獨家，以通俗易懂深入淺出的風格，讓你學會如何買房，如何讓財富增值。

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