在日本買房時，如何理解容積率和建蔽率等術語

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人有一顆渴望歸屬的心，奔波忙碌了一天，遠遠望見萬家燈火中，屬於自己的那束光亮。那一刻湧上心頭的溫暖，便是對在異國他鄉努力打拚的你，最貼心的回報。

無論漂在北京，還是漂在東京，一個地方呆得再久，也不禁「人在異鄉為異客」。只有當買了一間自己的房以後，才能體會到先前未曾感受過的安定，哪怕你只是浮萍，從沒想過在此紮根。

如今，生活工作在日本的華人朋友成為日本買房階層的新生力量。隨之也湧現出一大批魚目混雜的華人房屋中介，比他們更老奸巨猾的自然是日本人中介。做買賣的，利欲熏心不是一個不可被原諒的行為，但你要對不動產的一些基本常識沒了解透徹的話，就等於把自己給作成菜板子上的一條魚，任人宰割。

「這裡是東京」公眾號（南木香工作室）的首發內容，選擇普及不動產基礎常識，僅憑一顆正義感尚未泯滅的誠心，儘力提供專業且通俗易懂的講解。讓那些騙子們都見鬼去吧！

房子，也許是一個人，這一輩子，最貴的一次購物。通過事前了解一些不動產基礎常識，保護自己避免遭受不必要的經濟損失，你也是個一念之間盈虧N萬的人了。

從有買房意識起，就會有兩個單詞以極高的頻率出現在你的耳邊和視線里：建ぺい率、容積率。

不管是一戶建，還是公寓樓，要在土地上建造，自然不能隨便亂來。得根據土地其自身的各類屬性，來決定究竟蓋多高多大。建ぺい率和容積率堪稱土地屬性里，基本中的基本，但它倆到底是什麼意思？

本號一時興起，手繪簡易圖解，能看明白一個哥兒們是一個。

建ぺい率：一塊土地上蓋房子，房子佔地面積與土地總面積的比率。

如左圖：假如一塊建ぺい率為50%的土地。

你買了一塊100平米的地，但不能隨心所欲的蓋一間100平米的平房，方便又省事。這塊地的建ぺい率，決定了你的房子佔在土地上的面積部分不能超過50平米，即左圖中的咖啡色部分。這50%是上限，小於50平米沒問題。

以此類推：一塊100平米的地，建ぺい率50%的，蓋的房子的佔地面積不能超過50平米；建ぺい率70%的，不能超過70平米；建ぺい率40%的，不能超過40平米。

容積率：一棟房子的全部建築面積，與土地總面積的比率。

如右圖：假如一塊容積率為100%的土地。

土地面積100平米，這棟房子的建築面積，最多可蓋成100平米。建築面積，即右圖中一樓二樓加起來，兩塊咖啡色部分的總和。樓上樓下的建築面積不用剛好一樣大小，樓上寬敞了樓下就窄小些，只要總共的建築面積不超出上限即可。

以此類推：一塊100平米的地，容積率100%的，蓋的房子的總建築面積不能超過100平米；容積率150%的，不能超過150平米；容積率200%的，不能超過200平米。

看到這兒，咱們還應該恍然大悟一點：跟空間要面積。

一塊100平米的地，建ぺい率50%，一樓面積不能超過50平米，這也太小了！幸好它的容積率100%，那就蓋兩層，實現100平米建築面積的寬敞居住模式。

建ぺい率並非死板不變的。若符合緩和條件的要求，就會嗖嗖嗖的往上增大。

如圖所示：甲乙兩塊地，都位於防火地域範圍，建ぺい率都是70%，可經過了不同加算，結果發生了大變樣。

兩大條件：

① 防火地域內，蓋耐火建築物，建ぺい率＋10%

② 特定行政廳指定的角度，建ぺい率＋10%

甲，不僅防火地域內，蓋的是耐火建築物（比如鋼筋水泥的），還是塊兒角地，於是它的建ぺい率70%＋10%＋10%＝90%

乙，只符合防火地域內，蓋耐火建築物這一條，所以只能＋10%，變成70%＋10%＝80%

建ぺい率，還有各種骨感的現實，等著你思量。

左圖：越是繁華都市圈，房屋密集度越高。再無奈，你和鄰居家房子也得保持1米距離。

即使土地所有權是你自己的，也沒違反建ぺい率和容積率規定，但你仍不能隨意蓋房子。如左圖所示，你的房子得離邊界線至少0.5米以上（鄰居也是0.5以上）確保與鄰居房子之間保持1米距離。如不巧兩側都有這樣的鄰居，那麼你蓋房子時，兩側都得空出來0.5米的間距。

右圖：セットバック。

現行的建築基準法規定：鄰接道路寬必須4米以上寬。然而這套法是1950年開始實行的，在此之前道路沒有4米寬，路的兩側又都已經蓋了房子，總不能因為法律改了，就得把好好的房子給拆了。由此，便出現了這樣的怪現象：雖然建築基準法規定鄰接道路必須4米以上寬，可不少區域道路狹窄，比如只有3米寬，也不算犯法。

房子終有一天會老朽，等到拆掉時，它就得接受遲來的法律規定：往後退，讓地，道路保證4米以上寬。

如圖中所示：3米寬的道路，與4米標準相差1米，兩側各自承擔0.5米。一塊8米×9米＝72平米的地，往後退0.5米，（8米-0.5米）×9米＝67.5米。

セットバック＝72平米-67.5平米＝4.5平米。這意味著在買房時，你很可能疏忽掉「往後退，讓地給馬路」這麼一說，自己給自己造成不必要的困擾。

和建ぺい率一樣，容積率也需面對是否需要再扒一層皮的考驗。

如圖所示：一塊指定容積率為300%的地（莫驚，在城裡，這樣的地，很多），前面是一條6米寬的道路。

你要以為哪怕土地面積不大，50平米了吧，可容積率高，300%能蓋建築面積150平米的房，那就圖樣圖森破了。

它前面道路寬6米，不是12米以上寬的大道，就得重新計算容積率，選更小的執行。

重新計算的方式：

① 住居系用途的土地的話

12米以下道路寬度×4/10×100%（4/10是法律規定的係數）

按圖例的6米寬道路來計算：6米×4/10×100%＝240%

240%＜300%，按這麼算，這塊地的容積率必須選擇更小值的240%！

是的，你的建築面積：土地50平米×容積率300%＝150平米的美夢破滅，現在最多只能：土地50平米×容積率240%＝120平米。

② 住居系用途以外的土地的話

12米以下道路寬度×6/10×100% （6/10是法律規定的係數）

按圖例的6米寬道路來計算：6米×6/10×100%＝360%

300%＜360%，然並卵，你的容積率只能選擇更小值的300%，與360%以及建築面積：土地50平米×容積率360%＝180平米的華麗變身無緣。

假如家門前的道路沒達到12米寬，可不遠處的大馬路15米以上寬，那麼恭喜你，有一個放寬制度可利用。

本來，土地前面這條道沒達到12米寬（圖中例子為6米寬），在重新計算容積率時，得6米×4/10，或6米×6/10。

但距離70米範圍內，還有條15米以上寬（圖中例子為20米寬）的大道，那麼在重新計算容積率時，可以加一個α，變成（６米＋α）×4/10，或（６米＋α）×6/10。

多加的α，如何計算，稍微複雜了些。

α＝（12米－前面道路實寬）×（70米－實距） / 70米

按圖中例子來演算

α＝（12米－實寬6米）×（70米－實距63米） / 70米

α＝0.6米

如此一來，上一張圖的說明就再度發生變化！

住居系用途的土地的話

錯誤：道路寬度6米×4/10×100%＝240%

正確：（6米＋0.6米）×4/10×100%＝264%

264%＜300%，現在這塊地的容積率變成264%了！

而你房子的建築面積上限，從150平米→120平米→132平米，心情有沒恢復些(???????)

住居系用途以外的土地的話

錯誤：道路寬度6米×6/10×100%＝360%

正確：（6米＋0.6米）×6/10×100%＝396%

300%＜396%，反正只能選擇更小值的300%，寬鬆的意義不大哈。

咦？說好的通俗易懂，貌似寫下來，還是微生硬冰冷。

別怕看不進去，那多半是因為還沒到要你簽字交錢買房的時刻。

那一刻真來了，一想到萬一被蒙被坑就得背負30年，那心情之下再讀本號的手繪圖解，必覺茫茫人海相見恨晚。

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爭做日本中文公眾號里的泥石流，凈說些不成器大實話，隔三差五傳送八卦。