城市人口數據泄露真相：這4個城市的房價還會漲

最近，在後台向旺財諮詢買房建議的小財迷們很多，最常問的就是某一個城市是否值得買。

旺財之前跟高利明先生對話時，就曾經分析過影響城市房價的幾個因素。其中一個重要因素就是：只有具有足夠需求、足夠購買力的人群才是真正的市場。

那麼，誰才是有足夠需求、足夠購買力的人群呢？

旺財認為，與其分析無用的「人口凈流入率」，還不如和地產商一樣，去看看真正有效的「人才凈流入率」。

首先，房價的上漲和供需關係緊密相關，一個城市的住房供應面積是有限的，如果人口不斷的凈流入，僧多粥少漲價是一定的。但流入的人口中，有足夠購買力的人口，簡單來說就是我們俗稱的有高收入潛力的「精英」，才是真正影響城市未來房價的關鍵因素。

簡單來說吧，他們才是會買房子的人。而購買力不足的流入人口只是個基數，對於房價來說是沒有意義的。

針對中高端職位的獵頭服務商「獵聘」剛剛發布的一份人才報告顯示，在今年的三季度，除了廣州外，一線城市仍然處於人才凈流入（註：人才凈流入=人才的流入量-人才的流出量/人口總量）的狀態（註：本文人才流入指從一個城市流入另一個城市），熱點二線城市中杭州人才凈流入，南京則持平，其餘城市皆處於人才凈流出的狀態。

即便是每一輪的房價上漲都會有「逃離北上廣」的月經貼刷爆朋友圈，彷彿一線城市理所應當有大批人才流出，旺財不想爭辯什麼，然並卵？咱們要用數據說話啊。

人才凈流入率與房價漲幅的這種正相關關係非常容易解釋：如果把人才對城市的選擇看為一種投資決策，那麼和所有聰明的資金一樣，它們只被有投資價值、有活力的城市所吸引。因此，這些城市的高房價並不會把高收入、高增長的人才阻擋在外，反而會隨著人才的流入將錢吸入到這些城市裡來。

這樣的正循環一旦形成，就很難改變。例如上海這樣的城市會像個黑洞一樣，吸收著全國高凈值和上中產的金融財富，吸收著全國年輕的新興中產的人力資本。

而其他人才凈流出的城市，例如廣州、蘇州、佛山、寧波、長沙和西安等，儘管暫時出現了房價的上漲，但長期來看，如果繼續出現人才凈流出的狀況，那麼這些房價未來的趨勢很快就會出現後繼乏力的情況，成為上海這樣的超級城市的「燃料」。

所以，未來城市房價的走勢可能跟我們慣常認為的不一樣：傳統所謂的一線城市二線城市已經沒有意義了。只有北京、上海、深圳和杭州的房子還會繼續上漲，才有投資價值。

這條曲線還會繼續朝上