紐西蘭養老院商業模式：把養老變成金融生意，掙房租增值的錢！

中國的老齡化程度快速加劇，目前雖以居家養老的模式為主，卻遠遠不能滿足所有人的需求。國外一些好的模式和做法，值得我們好好借鑒和學習。隨著人們品質養老需求的不斷提升，養老地產將會是地產界一個很大的增長點

Ryman Healthcare它是紐西蘭目前最大的養老院，它是整個紐西蘭最牛的一家公司，完全稱得上「皇冠上的鑽石」。

據統計局估計，未來30年，紐西蘭75歲以上的老人將猛增至731,000人。隨著紐西蘭老年化問題的加劇，養老問題更加突出。作為紐西蘭最大的退休村運營商Ryman Healthcare還宣布，計劃投資1億紐幣在奧克蘭南部的Pukekohe興建一座新的退休養老村，並已在Valley Rd收購了6.58公頃的地塊，計劃在此興建一座新的退休村。

公司執行董事Simon Challies預計最快明年退休村就能開門營業。該退休村以兩卧室和三卧室聯排屋、公寓和老人護理中心組成，提供專業的老年痴呆和醫院級別的護理。

先帶大家看看它的樣子

再來看看這公司近年的盈利和股價

下面綠色那條線是紐西蘭大盤指數。雖然大盤漲了幾倍但是也被磨平了。公司上市時候融資2500萬。然後從此沒有再增發股票圈錢，累計派息已經是41300萬，公司資產已經有400000萬以上。也就是說你在IPO時候買入這個股票，到今天股價暴漲，光是現金派息還收到了16.5倍的投資額！如果你把每次收到的派息再投資買入這個股票那麼收益可以達到一個驚人的地步。

Why 這麼厲害？仔細研究其從2007到2016 H1的報表。那麼它的商業模式是怎麼樣的呢？

時間就是金錢：房價漲，退租金不變，出租時間=現金流

公司是這麼運行的：找銀行借錢修養老院社區。修好以後開始賣居住權。價格通常是買永久產權房子的一個比例（便宜很多）。然後居住者每年扣除2.5%的管理費。等到居住者離開的時候把剩下的錢還給對方。

比如：一個房子他們賣居住權100萬（在市場上買同樣的永久產權房子肯定要超過200萬）。一個老人進來給了公司100萬。居住了10年（公司規定不能超過10年）。10年以後離開，公司退給老人75萬現金。當然如果要護理，那麼每周還要交護理費。

這個模式的奧秘就是：退的75萬其實是由下一個租客付的！比如10年以後這個房子漲價到了200萬。下一個租客就給公司200萬。然後公司那裡面的75萬還給上一個租客，剩下的125萬就是現金流。如此類推。

這是我見過最牛的養老院商業模式，公司開發完一個社區馬上就用賣居住權的錢把銀行貸款全部還清。然後這個社區就變成一個現金奶牛。這些居住權的負債其實就是長期負利息的貸款。公司又借錢開始修下一個社區......如此循環。始終保持超低的有息貸款，修好一個社區就把錢還完。現金奶牛越積越多。

這個模式唯一的致命傷就是：假設未來房子租客到期又大面積賣不出去，資金鏈就會斷裂。目前的情況是養老院在紐西蘭供不應求，社區還沒修好，圖紙就已經被搶購完了。

未來20年供不應求的局面還會加劇（二戰以後的嬰兒潮）。而且RYM是收費最低的，規模最大的，口碑最好的。其他養老院公司是每年3~4%這個收費。所以競爭優勢不能忽略。作為消費者肯定選口碑最好，價格同時又是最便宜的。目前RYM房子出租率基本上是滿租99%。

其CEO在2014年獲得了紐西蘭年度最佳CEO，2015年也是提名。和一般公司亂髮廉價期權給管理層送錢不一樣。公司是給所有員工0息貸款，讓他們自己去二級市場買股票。

目前所有管理層均有持股，而且大量底層員工也持股，做到了全民持股。做到了整個公司管理層和股東利益一致。分紅政策也非常穩定，每年「實現利潤"的50%派息。剩下的錢用來開發新社區。

什麼是」實現利潤「 ？請看下面一點：

公司每年的報表有2個利潤：一個是正常的總計利潤也就是NPAT。還有一個就是「實現利潤」 realised profit。

什麼意思呢？原來是報表利潤裡面是由兩部分組成：「實現利潤」和「未實現利潤「。

實現利潤：已經到手的錢，比如新房子首次出租的錢，老房子重新出租的錢，每周護理費什麼的。這些都是已經到手的。

未實現利潤：已經出租的房子但是還沒到期，還不能拿到2.5%的年費，也沒有新租客的錢。

金礦就是就在「未實現利潤」裡面。因為房子長期來看是要漲價的。所以未來到期時候的價值折現到今天就有一些假設。公司的假設是未來房子漲價的速度為年化1~3%。折現率為11%。這裡用到了金融裡面PV現值的概念。這裡的假設相當保守，目前房子是漲價周期，所以未實現利潤其實是被暫時的嚴重低估。過去5年奧克蘭房價有年化15%漲幅。但是在房子到期重新出租之前計入的只能是1~3%房價漲幅。而且在目前的利率下面11%折現率也很保守（目前房子貸款利率為4.39%）。

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