把所有人推上賭桌，以命相搏

01-28

上一篇文章里談論了房地產市場的一些看法，普遍流行的觀點濫發的貨幣創造了房地產牛市，而我的看法是這是一個互為因果的正反饋循環，不能單單說是此是因，此是果。

文章發出來後幾天，關於房地產的熱論沒有停歇過，今天看到一文貨幣超發導致房價暴漲嗎——別忘了房子也在創造貨幣觀點與我近似，但數據更加殷實一些，供各位參考。

我用股市泡沫來類比，認為高槓桿推升貨幣的正循環是一個危險的龐氏遊戲，最後會造成槓桿互相踩踏連環強行平倉的後果。情況如我在去年六月初撰寫文章圖窮匕見 - 天上不會掉餡餅 - 知乎專欄中所描述的那樣。

牛逼哄哄的20倍槓桿使用者，浮虧不到5%的時候，就要觸發強制平倉了，也就是風控者不惜一切代價的賣股票。然後帶動盤面繼續下跌，用15倍槓桿的被豬隊友帶到溝裡面去了，被強平了，不巧哪個手欠的還在賣，10倍槓桿的躺槍。
這個是槓桿連鎖強平，我們再來和跌停板制度放一起暢想一下。
這裡10倍槓桿的在歡快得強平交響曲大合唱的時候，duang，跌停板了！不許再賣了。媽蛋，有些倉位的強平還沒完成呢，只有等第二天。

第二天一開盤，昨天強平任務還沒完成，惆悵了一晚上給出資人罵得狗血淋頭的風控人員們一大早就等著賣賣賣，如果沒有足夠接盤俠的話，該強平的任務還可能沒完成，就又板了。
這裡沒涉及到市場判斷啊，又莫名其妙跌停板了，8倍槓桿投資者躺槍，強平的風控員隊伍又壯大了…………

彼時還沒有發生槓桿的連環踩踏事故，我在一些微信群里討論了這一推演，遭到了強烈的反對和鄙視（後來才知道那些朋友是做民間配資的，股災後被調查勒令停業了）。當初他們反對我這一推斷的主要依據是太多客戶前期放槓桿累積的利潤極為豐厚，只有最新的配資客戶才會有被強平的可能性，很難想像大資金會觸發到強平的位置。但後來的事情大家看到了，那是因為他說的前期客戶的利潤很厚是假的嗎？

不是的，這位朋友並沒有故意騙我，六月初的時候，確實大量的客戶前期的盈利非常豐厚，貌似離強平是很遠的。可正反饋循環的由一發而牽動全身的，只要有極小部分的超高槓桿參與者以不怕死就怕賺不夠的姿態進場後，其餘所有人的命運就都被捆綁了。

換言之，只要有若干害群之馬的存在，就會讓之前已經坐擁超厚利潤的參與者們灰飛煙滅。高槓桿參與者引發系統崩潰需要的比例非常小。這也是監管層不遺餘力要拆槓桿，限定最高槓桿比例的原因。

股市槓桿連環踩踏的過程大家都看到了，有朋友說房地產市場是不一樣的，房地產市場沒有強平補倉這種事情。如果一個人勤勤懇懇工作，拿自己的工資按月償還房貸，那麼就算房價下跌也不會有什麼事。因為他的這套房子是自住的，不再參與買賣，以確定性的房供換取了居住權利，這樣子的房貸和配資炒股，不是同一種槓桿性質，或者，認為房貸算不上什麼槓桿，因為不是以炒房為目的的。

這樣的想法，實在太善良美好了。

大家要仔細研究研究《銀行房屋按揭貸款合同範本》的條款，槓桿就是槓桿，本質不會有什麼區別。

其中第七條第三款原文（甲方為銀行，乙方為貸款買房者）：

三、抵押期間由於乙方的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方提供與減少的價值相當的擔保。否則，甲方有權要求乙方提前清償相當於抵押物價值減少部分的本、息。
　　如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。

這段話什麼意思呢？如果房價跌了五十萬（在一線城市可能只是5%而已），那麼在三十天內貸款買房這要麼提供五十萬的抵押物給銀行，例如股票，按照銀行質押股票的比例你大概需要提供一百萬左右市值的股票。

如果你給不出一百萬的股票或者其他銀行認可的抵押物，你就要提前償還五十萬的本金和所有對應的利息，如果你在30天里沒辦法馬上拿出五十多萬的現金（並沒有計算當月本來就該付的房貸），銀行會宣布所有貸款全部提前要償付本息，一千萬的房子可能貸款了八百萬，就是要立馬拿出八百萬+利息，約千萬現金了。

如果一個月里拿不出的話。

第十二條違約責任里寫到

三、乙方未能按時還款即構成違約，甲方有權要求其限期糾正，逾期不糾正的，甲方有權採取下列但不限於下列措施：
　　1、發放的貸款均視為到期債權，並提前收回部分或全部的貸款債權;
　　2、按本合同載明的貸款利率水平加收 計收罰息，並對未支付的利息，按罰息利率計收複利;

　　3、有權依法處分乙方提供的抵押物，不足部分仍有權向乙方追償;

大家注意（2）裡面，除了正常的利息要支付意外，還需要支付罰息，在斷然付不出罰息的基礎上，銀行還能對罰息利率計算複利。

啥叫複利？

參考一招看穿一切旁氏騙局——泡沫的形成、發展與破滅，以及複利的魔力。 - 天上不會掉餡餅 - 知乎專欄和https://zhuanlan.zhihu.com/p/20068807

總之，高利貸越滾越離譜，都是複利公式的魔力，暫時按下不表。

「有權依法處分乙方提供的抵押物，不足部分仍有權向乙方追償」，是什麼意思呢？購買一千萬的房子，跌了五十萬，月薪供房貸一族如果拿不出五十萬現金補倉，也沒有一百萬股票市值抵押的情況下被迫違約（無惡意逃債意願）。銀行宣布提前收回八百萬的房貸和三十年所有的利息，要求一次性還，五十萬都付不出的情況下斷然是更加付不出一千萬的。

彼時，銀行沒收抵押物（也就是房子），購房者失去房屋後，房子交由法院拍賣，如果一千萬買來的房子跌到九百五十萬左右，法院拍賣可能只賣給六百萬，那你欠銀行的錢只還了六百萬。八百萬本金和所有應計利息，只償還了六百萬。如果未償還本息加起來是九百萬的話，你還欠三百萬，罰息部分還在計算複利。

也就是說，全家湊夠兩百萬首付買了一套一千萬價格的房子，向銀行貸款八百萬，並且擁有良好的工資收入能覆蓋每月房貸。房價如果下降5%，就必須當拿出五十來萬本息的現金，否則他不僅失去了房產，還欠銀行三百萬的欠款（在已經失去房產之後），並且罰息還在計算複利。

他不僅僅是一無所有，他還負債纍纍（利滾利的那種），他不僅僅是失去財產，他的信用評級在金融市場里可能永遠無法准入。用難以翻身形容，都不過分。（當合法框架下永世不得翻身的情況下，理性的選擇是什麼？）

他並沒有使用首付貸這樣更加激進的工具，房價也沒災難性的下跌，他不是炒房者，他不是沒有良好工作的人，他不是惡意逃貸者，他甚至可以說是一個謹小慎微的人。但因為房價收入比已經到達一個很高的程度，一個很小幅度的降價需要的補倉，也會遠超正常收入的現金流所能覆蓋的程度。而流動性不佳市場的強平，大家已經看過一次了，相信印象深刻。

可以在很短的時間內，名下千萬房產，變成百萬負債。

這需要的僅僅是有其他人，激進得使用額外的槓桿工具，拚命買房。股市裡有人配了十幾倍槓桿，只是一個短暫的回調下就完蛋引發的強平連環爆炸造成的衝擊波，使用槓桿比例不高的人也遭遇無差別毀滅。

你不激進，你不犯錯，不代表你不會遭遇滅頂之災。

大不了房子沒了的想法，是天真的。我買房自住，不參與房價賭博遊戲，房價漲跌和我沒太大關係，是天真的。

事情還沒結束。

法院拍賣的價格遠低於市場價格，會造成附近房價被拉低，又造成一些補倉通知的發出。這會增加法院里待拍賣房產的數量。超高槓桿的股票被強平的過程中，會出現次高槓桿的股票加入掛跌停的隊伍中，等待著開盤掛跌停的股票數量在持續累積增加。

剛剛買天價房被迫補倉失敗的資產拍賣價格，刺穿的是已經浮盈豐厚的房子的價格，這與已經浮盈豐厚的股票賬戶被「莫名其妙」的股債擊穿是一樣的道理。

那不買房者是否能置身世外呢？

一個人的支出是另一個人的收入，坐擁千萬房產者變成無房並且欠債幾百萬，將會導致他的消費水平急劇下降，這個消費水平的急劇下降，影響的是其他行業的收入水平。且不論這個過程中的信貸註銷造成的通貨緊縮效應，僅僅是一批購買力劇烈消失的過程，會讓許多人失業，從而造成還房貸發生問題，整個過程的正反饋效應又加強了。

這裡還沒考慮貨幣的價值會變化，費雪通縮螺旋造成的信用塌方。經濟周期蠡測（三）殘夢最真，舊境丟難掉 - 天上不會掉餡餅 - 知乎專欄

所以，不僅僅是大不了房子沒了的想法太天真，買房自住不參與房價賭博就能高枕無憂太天真。不買房，就不受這場轟轟烈烈的運動的荼毒，這想法同樣太天真。

這是一場豪賭，將所有人的身家性命，都 All in 推上了賭桌。無論你是不是簽過字，也沒人問你的意願不願意，你都已經被強制性參與了一場你絕對輸不起的賭博。

所以所有人都要祈禱，超指數增長的房價必須不能有哪怕任意時間點內有（房價×回撤幅度>普通人當月現金流）的時刻。而房價基數是越來越大的，最後要求的回撤幅度必須永遠沒有任何一丁點。

故而，反自然的超指數增長必須永遠不能停歇，哪怕一平米十個億，也不能跌1%，否則所有人會輸。當然房價不是公開股票的價格那樣透明，怎麼估值是大有文章的。並且當大量的人失去幾乎所有財產並且欠了一生還不起的債務的時候，就不是單純的經濟問題了。

祝所有人好運。

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果然一說房價大家就激動了，有些朋友言語也變得不太友好了，我們還是別說房子，換個東西吧，大家好冷靜一點，改和田玉吧。

如果你有一塊市場估值100萬的和田玉，你給銀行抵押貸款了80萬。這時候和田玉的價格下跌到90萬了，銀行要法院拍賣和田玉的話，只能賣到50萬，事實上，銀行已經遭遇抵押物價值不足的風險了。這時候銀行有權要求借貸方補足抵押物的價值，這是很正當的。

值100放80本來就是有拍賣折價的因素在裡面的，值90的話拍就70不到了，已經過了80的放貸量了。抵押貸款是有流動性折損考量在裡面的。

並不需要跌破80萬，然後才開始追保。只要跌價了，就有正當理由補足抵押物價值，而不是等到穿倉後才有這個權利。抵押物貸款的邏輯就是這樣的，其實股票配資業務也是有預警補倉線的，這個預警補倉線是在劣後資金墊之內的。

然後是銀行會不會逼借貸者的問題。很多朋友認為，如果銀行沒收和田玉拍賣不如讓借貸者慢慢換貸，沒必要弄得魚死網破。

這樣看法似乎默認了，如果收走抵押物，借貸關係就提前結束了。實則不然。

在銀行收走和田玉賣了50萬後，你依然欠銀行80萬，剩下的30萬還是要還的。為什麼呢？因為你欠了80萬，所以要還80萬，道理就這麼簡單。故而，銀行沒收和田玉拍賣後，債權收益沒有變少的情況下，提前收回了一些本金，安全度是提高的，而不是減少的。

沒收抵押物後，借貸的總量沒有發生變化，不會因為抵押物被沒收了而終止借貸關係。

如果借貸人的和田玉被沒收拍賣後，心生不滿，於是還款意願就消失了，那銀行是可以扣除你的銀行存款（無須你自己操作），或者直接變賣你名下的貨物等任意資產。

當然，抵押物價值下跌後，也可以選擇不發出追保通知。甚至可以主動給借貸者展期，希望借貸者的財務狀況改善，安安穩穩換本付息，大家皆大歡喜比較好。

這在銀行業利潤豐厚，抵押物資產沒有普遍下跌，而是個案抵押物價值不足時，當然是可行的選擇。對銀行來說，要求追保或者拍賣對銀行而言，肯定是風險更低的選擇，但沒必要花這個成本。

但當眾多抵押物的價值是互相高度關聯，抵押物價值不足同時發生的時候，自身風險會變得更加至關重要。這和一個個單案是不一樣的。

然後就是擔心沒收抵押物會破壞市場，造成全局變遭，所以眾多銀行不會選擇砸壞和田玉市場，沒必要作繭自縛，自掘墳墓。

當眾多銀行發現和田玉市場能被自己砸下去而大家一起完蛋的時候，眾多銀行之間的關係就是一個標準的囚徒困境。誰先拋盤誰就佔便宜，誰走慢誰倒霉，大家都不走，大家都還混得下去。那囚徒困境的結局是不用猜的，必然是同盟的土崩瓦解。

股票配資的風控不會因為劣後還在付息，還沒到資金墊以內就不強平。你本金100萬，借貸300萬炒股，市值跌破到預警線，還高於100萬的時候就補倉通知，過期強平了。就算你從來沒不付息過也一樣。配資公司也知道大家都不拋股票，對股市和整個行業都會更好，依然是一個比誰走得快的遊戲。

指望個體之間顧全大局，無疑是太過樂觀的。

之後是實操層面上的信息成本的問題，銀行業不會天天盯著每塊質地非常不同的和田玉的價格緊盯的。只要看看還在按時還款就置之不理了。要盯住所有各塊和田玉的價格在信息成本上是不可行的。

這當然是對的。當個案的價值發生變化的時候，人力是不足的，信息是要成本的，法院拍賣也是要成本的。但當整體和田玉市場都發生價格風險的時候，彼時一千塊和田玉和十萬塊和田玉的抵押物估值發生問題了的獲取成本是一樣的。你只需要一個信息：和田玉市場的整體價格遭遇到風險了即可。

然後有朋友吐槽法院的效率你別指望，確實無法指望法院的效率高，但這是個可怕的因素，流動性不足，只會使得抵押物持有方更加憂心忡忡。

最後是政策面的問題，當和田玉市場發生抵押物追保通知頻發的過程中，政府出出面干預，不允許賣。大家回憶一下去年股災時，不允許賣最後有沒有挽救市場。

不允許賣和法院效率不高，都是流動性真空的因素，對於整個局面，不要指望是個強力利好。

評論里提及比較多的是唯一一套住房能不能被銀行趕出的問題。

最高人民法院5日發布《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》，其中規定，被執行人名下的唯一住房可以執行。
最高人民法院執行局副局長張根大表示，根據最高法相關規定，如果執行標的系被執行人本人及其所扶養家屬維持生活必需的居住房屋，可以豁免執行。但並非被執行人只要僅有一套房屋，就一律停止執行。如果被執行人名下的唯一住房，超出了被執行人及其所扶養家屬生活必需的範圍，人民法院可以執行。

此次出台的司法解釋，對執行被執行人名下的唯一住房的情形，按照申請執行的債權種類是金錢債權還是交付房屋的不同作出了不同的規定。

從新聞里看，是可以的。只要你的住宅被認為超過最低標準（很慘的一個標準，具體標準我不清楚，印象里很低很低），唯一住宅也是會被銀行趕出去的。事實就是那麼殘忍。

這主要也是一些套利者造成的，因為本來反正唯一住房不能被強制驅逐，可以貸款買舒服的大房子然後選擇違約斷供，反正銀行不能強制執行，也獲得了大房子的居住權（要的就是豪宅的永久居住權）。自然，天上不會掉餡餅的。

當然，這一切都是按照合同文本能不折不扣執行的前提下發生的，情況不利時可以任意踐踏市場的後續會發生什麼樣的情況，那就無從得知了。