新鴻基、九龍倉、太古、凱德等7個外資集團的多條產品線

作者：Una Huo

素材插圖：Sissy Shi

近來很多帖子討論「恆隆老了」「恆隆的姑娘老了」，感嘆上海恆隆辦公樓風光不如往昔。其實不止辦公樓，恆隆Shopping Mall也難掩下滑之勢，有朋友認為這與它執意高檔奢華定位，沒有開闢一條更時尚、親民的產品線有關。

外資知名的商業地產商，像新鴻基、九龍倉、太古、凱德、嘉里、新世界等等都有不同定位的商業項目，開發了多條產品線，今天我們來一一盤點。

（一）香港恆隆地產

雖然恆隆地產並未開發多條產品線，只是項目間定位不同。但作為90年代就進軍內地，早期最具代表性的港資地產商，還是先講講它。

恆隆地產於1960年創辦，在香港並不以商業聞名，住宅和辦公類項目更多。1991年，陳啟宗先生接任董事長一職，開展內地拓展策略，首站進軍上海。

早期恆隆與港匯錯開定位

恆隆來到內地20餘年，進駐了8個城市，而最成功的項目仍是最早在上海開發的2個。

早期，港匯廣場定位時尚國際化的一站式購物中心，與恆隆廣場高端奢華的定位有明顯錯位。但後期不斷拔高檔次，更名為「上海港匯恆隆廣場」，在定位上向高檔奢華靠攏。

堅持高端定位，缺少變通

2010年前後，恆隆陸續進駐了瀋陽、濟南、無錫、天津、大連這些二線城市，定位沿襲了原有的國際高檔路線。據了解，現正籌備武漢和昆明項目。對於昆明恆隆廣場，陳老闆仍然堅持高檔奢華定位，職業經理人只能硬著頭皮上。

在市場瞬息萬變的今天，恆隆依然堅持「只選好的，只做對的」；而在實際落地層面，則像一位朋友說的，恆隆「只選高的，只做貴的」。如果長此堅持下去，會越走越窄，瀋陽、濟南、無錫就是活生生的案例。

▼恆隆地產內地商業項目一覽

（二）香港新鴻基集團

1969年創立的新鴻基，以地產相關業務為核心，在香港有商業、辦公、住宅多種物業開發。在商業領域最具代表性的項目，要屬港島中環的IFC（國際金融中心商場）、九龍的apm和沙田的新城市廣場。

合作開發項目為先鋒軍

1992年新鴻基進軍內地，與北京東安集團合資開發新東安廣場，並於1998年開業。

1999年開業的上海中環廣場，是新鴻基進軍上海的首個項目，同樣是合作開發，項目的商業部分4萬餘平方米。

除此之外，杭州萬象城、廣州天環廣場、廣州天匯廣場（在建）也都是新鴻基與內地開發商合作開發的項目。

高檔奢華線：IFC

2011年位於上海陸家嘴的IFC開業，商業面積11萬平方米，沿續了香港IFC的國際高檔定位，引進了Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Dior等一眾國際奢侈品品牌，打破了恆隆廣場奢侈獨大的局面。

▼上海陸家嘴IFC

南京IFC也是大型城市綜合體項目，位於河西CBD，目前正在建設中，預計將於2017年啟動商業部分。這是繼香港、上海之後的第三個IFC項目。

風尚潮流線：apm

am+pm=apm，意指從早到晚適當延長營業時間，香港amp營業時間從早6:00到凌晨2:00，是一個風尚潮流型的商場。不過來到內地之後，apm的營業時間與其它項目並無明顯區別。

北京apm由新鴻基與北京東安集團合資的新東安廣場改建，年輕時尚潮流定位，有Apple Store, H&M, Forever 21等品牌。

▼北京apm

上海iapm意指international apm，定位於不同於香港和北京，更加高端，一層引進了大量奢侈品Gucci, Prada, Miu Miu, Dolce&Gabbana等等，主打風尚、綜合性的概念。

▼上海iapm

此外，新鴻基最受關注的就是位於上海徐家匯的ITC，規劃商業面積32萬平，預計2018年開業。

▼新鴻基地產內地商業項目一覽（包括合作項目）

（三）香港九龍倉集團

始創於1886年的九龍倉，公司業務涵蓋房地產、購物中心、酒店、零售品牌管理、通訊、傳媒、港口等多領域。與一般地產公司不同，九龍倉旗下有俊思、Joyce、連卡佛、Pedder Group，時尚品牌資源非常豐富。

海港城、時代廣場都是早年遊客到港必敗之地，連卡佛和Joyce更是代表著品味之選。進入內地市場之後，九龍倉與內地企業有廣泛合作，上海青浦奧特萊斯最初就是由上海百聯和九龍倉合作的，九龍倉的國際品牌資源起到不小作用。

高檔奢華大型Mall：IFS（國際金融中心）

成都IFS的成功不必多言，2014年開業後很大程度上提升了成都的商業能級，商業面積超20萬平方米，定位經典奢華，引進Louis Vuitton, Prada, Chanel, Dior, Dolce & Gabbana等品牌。

▼成都IFS

長沙IFS位於市中心，在傳統商圈五一廣場，是約百萬方的城市綜合體，商業面積約23萬平方米，定位奢侈品+輕奢品牌，規劃2017年開業。

另外，重慶、蘇州的國金中心也都在建設之中。據了解重慶IFS雖然地段和人流量不佳，但Louis Vuitton已經確定進駐。

國際高檔商場：時代廣場

在上海、重慶、大連有時代廣場，定位國際高檔，但普遍面積偏小，基本都在5萬平方米以內。其中重慶時代廣場前身是美美百貨，是重慶首個引進Louis Vuitton的商場；大連時代廣場也有Louis Vuitton、Giorgio Armani等品牌。

奧特萊斯線：時代奧特萊斯

已經開業的是位於成都的時代奧特萊斯，總面積約7萬平方米；據其官網介紹，在長沙也正在打造一個奧特萊斯項目。

▼成都時代奧特萊斯

除此之外，成都、長沙和烏魯木齊的美美百貨分別是由俊思、華鐙運營的，這兩家公司都隸屬九龍倉集團，美美百貨也算是九龍倉旗下的品牌。

▼九龍倉集團內地商業項目一覽（包括合作項目）

（四）太古集團

太古地產1972年成立，在香港有豐富的商業開發運營經驗，太古廣場、東薈城都是其代表性項目。2000年之後太古地產開始進入內地市場，項目開發上多採取與其他公司合作的模式。

街區式商業：太古里

目前2個項目，分別是2008年開業的北京三里屯太古里、2014年開業的成都遠洋太古里，都是當地的標杆性商業，不再贅述。

集中型商業：太古匯

廣州太古匯商業面積約14萬平方米，引進了Hermes、Louis Vuittion、Prada等奢侈品品牌，是廣州高端購物中心的代表。

▼廣州太古匯

上海興業太古匯位於南京西路商圈，是現在上海最受關注的商業項目之一，已確定有2700平方米的星巴克咖啡烘培工坊入駐，項目計劃2017年開業。

▼上海興業太古匯 效果圖

社區型商業：頤堤港

北京頤堤港是太古地產與遠洋集團合作的項目，商業面積8.7萬平方米，偏社區、家庭定位。整個項目的空間感很好，營造了大量的內外部公共空間。品牌檔次中等，家居類和輕餐飲比較有特色。

另外，2015年太古地產與陸家嘴公司達成框架協議，將在上海浦東前灘聯合開發一個商業項目，總體量約12.4萬平方米。

▼太古集團內地商業項目一覽（包括合作項目）

（五）嘉里集團

嘉里集團1974年在香港成立，經營酒店、房地產、貨倉、食品工業、運輸等。Mega Box是其在香港比較有代表性的商業項目。

1988年嘉里集團進軍內地，有香格里拉酒店、房地產、糧油飲料等業務。北京的國貿商城是首個嘉里參與合作的大型綜合體項目。目前嘉里中心基本可以分成高檔時尚購物中心和家庭型購物中心兩大系列。

高檔時尚購物中心線：嘉里中心

上海靜安嘉里中心是典型代表，2013年開業後，將時尚中心從南京西路逐漸轉移到了靜安寺，定位以國際高檔品牌和輕奢品牌為主，業態綜合性強。

杭州嘉里中心目前正在招商中，因地段好、規模大（商業面積約9萬方）和上海的成功經驗，廣受關注，預計今年底開業。

▼杭州嘉里中心 效果圖

家庭型購物中心線：嘉里城/嘉里匯

上海浦東嘉里城可以說是上海最成功的社區商業項目之一，商業面積約4.5萬平方米，引進了大量家居、餐飲，以及休閑服飾、兒童等品類。

▼上海浦東嘉里城

天津嘉里匯也定位於家庭型消費者，2015年5月開業，有昕星園（大型兒童樂園）、百麗宮影城、冰Go溜冰場、韋德伍斯健身中心、blt等主力店。

此外，北京嘉里中心雖然也以嘉里中心命名，但商業部分很小，品牌也不具代表性。上海嘉里不夜城位於火車站附近，以寫字樓為主，商業主要是太平洋百貨。另外，嘉里集團在瀋陽、南昌、鄭州也都有項目在籌備中。

▼嘉里集團內地商業項目一覽

（六）香港新世界

新世界發展有限公司隸屬於周大福集團，創立於1970年，最初以房地產開發為核心業務，旗下有新世界百貨、K11等品牌。

百貨商場系列：新世界百貨

新世界百貨是傳統百貨商場形式，共有42個項目，已經進駐國內21個城市，覆蓋範圍極廣，其定位因項目所在城市和商圈不同，而有所差異。

藝術化購物中心：K11

2009年第一家K11藝術購物中心在香港開業。上海K112013年開業，由原來的香港新世界改造而成，商業面積約4萬平方米，以特色化硬體環境和藝術化活動而聞名，成為各地商業同行的觀摩學習對象。

▼上海K11

繼上海項目成功之後，K11開始大力拓展，根據其官網信息，廣州、武漢、瀋陽、北京、天津5個城市都有K11項目在籌備。而藝術化的購物中心在二線城市是否同樣有市場和足夠的客群，是業內人士普遍關注的。

▼香港新世界K11內地項目一覽

（七）凱德集團

來自新加坡的凱德集團1994年進入中國市場，目前在38座城市有60餘家購物中心。上海來福士廣場是其最具代表性的項目。

時尚潮流系列：來福士

已經開業的有上海、北京、成都、寧波4個項目。除成都項目8萬平方米之外，其它來福士體量都不大，定位時尚潮流，以年輕客群為主。上海來福士以其優越的地理位置和潮流特性，成為不少時尚品牌進駐上海的首選。

▼上海來福士

另外，在上海中山公園商圈、杭州錢江新城、重慶、深圳4個城市都有來福士廣場正在籌備招商中。

社區商業系列：凱德Mall

凱德Mall的數量多，覆蓋城市廣，定位以社區商業為主，檔次偏向大眾消費水平，家庭客群為主。一二線城市之外，在一些地級市也會出現。

另外，目前上海徐家匯路的LU ONE正中招商中，辦業+商業總體量13.8萬平方米，定位中高檔，偏家庭客群，計劃2017年開業。

合作系列：龍之夢購物中心

龍之夢是上海長峰集團和凱德合作的大型購物中心，商業體量在10萬平方米以上，中等檔次的一站式購物中心。目前只在上海有項目，分別是凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行。

▼凱德集團內地來福士及龍之夢項目一覽

以上七個外資集團都是商業地產行業里的佼佼者，簡而言之做個描繪的話，恆隆是一位高冷范兒的追夢者；新鴻基和九龍倉正在重點城市準備佔領制高點，或者搶奪最潮流前沿的陣地；香港新世界在80後年掌門人鄭志剛先生的帶領下，將商業注入品味和藝術的元素；太古地產的每個項目，可謂最用心、最有情懷；嘉里是個不走尋常路的穩健運營商；而來自新加坡的凱德，更像是一位精明的淘金者。

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