瘋狂的地王、三連板的萬科和失效的貨幣政策

摘要：一級市場價格上去了，二級市場就會跟著漲

本文為「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）公號原創文章，如需轉載請聯繫我們。另，授權轉載時還請註明出處和作者，謝謝

撰文| 張銀銀

一邊是地王新聞不斷。廣州現地王，雅居樂8月16日在該市荔灣區拿的地，樓麵價每平米超過了3萬5，比周邊房價還高；一邊是資本頻頻舉牌上市房企，甚至於大漲行情再現，4000點可期的豪言壯語又來了。

《人民日報》也出來力挺股市，「國家隊」紛紛準備大幹一場。當然，在他們之前，寶能系干萬科已經苦戰很久，都快撐不住了。結果恆大衝進來解套，三連板大家賬面都大賺一筆。

這是炒作還是精明投資？

壹|看重一二線城市土地儲備

「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）不懂，那些認為中國股市「鐵底」已現的邏輯是怎麼的來的。即便是房地產業的業績改善，這點也是存疑的。基數低，表現稍微好一點，當然報表就好看了。而房地產還是黃金時代的看法，至少不再適應於我國大部分地區。

就是這樣的情況下，地王那麼多，地產股那麼火，高槓桿的保險資金不惜爆倉也要去「蛇吞象」……

有病吧，沒病。

1、資本市場首先本來就有賭博，一直如此。資產這麼荒，收購地產公司報表會很好看。房地產企業穩定的現金流，是任何金融資本都想要的。保險業最懂這個道理。

而萬科三連板，這樣的劇情大逆轉，賬面上大家也是賺發了；

2、上市房企的土地儲備大部分還是很優秀的，包括萬科，手上的地都是好地。廊坊發展也佔盡了京津冀一體化的光，許家印不傻。

控制一二線城市地王的舉措，恰恰讓這些城市的土地儲備顯得更珍貴。這些房企的資產和估值也就更高。

另外，此輪鼓勵購房，政策出自於哪兒，有糊塗可以裝嗎？鼓勵改變預期，預期改變走勢，非常適用於一線和部分二線城市。

更要命的是，我們對於特大、超大城市的擴張是限制的，土地供應就是緊張。這不是逆人性、逆經濟規律嗎？所以，你能怪誰，需求大、供應少，房價漲、地價漲。就算貨幣政策不出來搗蛋，也會如此，無非是沒這麼厲害。

貳|「低利率」預期推高土地、房子等穩定收益資產價格

很明顯，我國的寬鬆貨幣政策越來越無效。這不僅僅是「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）的看法。我們的發改委，8月16日也公開表示，大量貨幣並未進入實體經濟。

類似的情況其實不止出現在我國，日本也是一樣。安倍經濟學鼓噪了2、3年，前期還有點效果，後來效果越來越弱。資金進實體產業去幹嘛？沒有賺、普遍產能過剩，還有各種門檻和阻礙……

那最自由的配置方式是什麼？優質房產、核心土地、績優股、國債、較高水準企業債等穩定收益資產……是的，無一例外，都是些金融或金融屬性產品。

購買這些資產的好處是，有名義穩定的現金流，可以隨著利率的進一步下調獲得資本利得。因為很多人覺得，我們正在通往「越來越低的利率時代」。

比如前幾天我們看到的，中金公司協助南京某企業發行的5億元公司債，3年期利率竟然不到3%。這比銀行貸款利潤還低近2個點。但認購額達到8倍。這個世界瘋了嗎？

你可以說瘋了，也可以說資本還是理性的。企業家拿著這些便宜的錢，總得干點什麼？譬如8月16日，最新的地王新聞。雅居樂以21.73億元，奪得廣州荔灣區嶺海街12號華大物流地塊（AF010734地塊）。這塊地凈用地面積21908平米，容積率4.07，計容建築面積89165.56平米。其中包括配建拆遷安置房27450平米，占項目總建築面積的近31%，扣除配建面積摺合樓麵價35216元/平方米。

這個價格已經高過周邊目前的房價，媒體和公眾說「麵粉比麵包還貴」。有關係嗎？有，但好處是一級市場價格上去了，二級市場就會跟著漲。雅居樂這塊地的一手房預期漲，周邊二手房也會漲。

除了房地產等金融屬性產品，什麼類型的商品價格傳導機制有這麼敏捷？真的沒有。所以，遊戲越玩越大。至於央行，降息降准什麼時候，可以說不重要。常規的貨幣政策已經越來越沒有效果，怕被批評，死扛又能如何？反正實際利率在走低，一線、部分二線城市房價已經失控。

叄|滾雪球式博弈

這是一場賭博。但是，就目前而言，全面限購限貸可能嗎？個別城市或許會，但整體上不敢。去庫存的任務早得很，最該去庫存的三四線城市還在苦苦掙扎。真要把一二線城市房價捏死了，買漲不買跌，誰又去接盤三四線城市的房子？

數據不騙人，7月份增加的貸款，那麼多流向了房貸。

我們的央行進退維谷。

——全世界都是低利率，以刺激企業投資和居民消費。但全球經濟失衡、產能過剩、整個地球的絕對生產力效率沒有提升，沒有什麼科技上的進步……所以，絕大部分國家的資金都張望，不知道幹什麼，少有流向所謂實體經濟中去。

對於大部分人來說，不可能都干金融、地產，資金不進入實體經濟，居民工資或其他收入就不太可能提高太多。居民收入增加少，消費又如何刺激起來？所以，通縮難解。通縮的後果是實際利率又要提升，那麼央行只好繼續下調利率。以至於人類走入零利率、負利率時代。

包括政府機構在內，整個社會在低利率下的債務越來越多，槓桿越加越高。至於我們說的去槓桿，就成了一個笑話。

有必要指出，所謂實體經濟的投資收益率，一個重要因素在於人均資本存量。顯然，我們還是一個欠發達國家，人均資本存量遠低於發達國家，那麼，只要政策得當、頂住壓力深化改革，基建投資也好，實體產業投資也好，其實都還有潛力。

而因為資本管制的嚴格，大量的資本其實是無法外流的。所以，資產全球化配置畢竟還是少數。這又導致兩個問題，繼續在國內配置像地產這樣的（准）金融資產；或無限的貨幣供應一步步推高物價，讓利率也重新回到高位。若此，對於地產業來說，風險自己想吧。

不過，沒關係，我們很神奇。

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