房價一直瘋漲的秘密在這裡

01-28

最近風聲很緊，這篇本來上周就想發，想想還是拖到了這周。

關於高房價的話題笨虎寫過很多，但之前主要是從貨幣層面的分析，公眾號歷史消息里都能找到；今天的分析角度是土地價格。

本來，高土地價格必定導致高房價是錯誤的說法，因為商品售價按說是由市場決定的；如果最終售價不能覆蓋成本，房企就理應接受虧本的命運。

但如果，這家企業虧不起、不能虧，就另當別論了。

上周三（6月1日兒童節），上海顧村（位於寶山區，外環線以外）拍出了一塊新地王；樓麵價接近5萬元每平米，保本售價必須超過7萬元每平米。而現在顧村的平均房價卻僅4萬元每平米。

也就是說，這個項目要盈利顧村的房價要在幾年內再上漲一倍。

而再往前倒一周，這個顧村地王剛剛與萬科聯手，以123.18億元奪得杭州濱江區奧體單元地塊，造就2016年全國總價地王。

這個地王之王，叫信達地產，屬於信達資產100%控股的信達投資有限公司；而信達資產的背後，是中國財政部。

上世紀90年代末的金融風暴後，財政部設立華融、長城、東方和信達四家資產（壞賬）管理公司，用於對口接收工農中建暴露的1.4萬億元巨額壞賬，方式是財政部向每家壞賬公司注資100億元，並擔保它們從央行獲得6041億元貸款。

無論財政部還是央行出資，這些錢歸根結底是誰買單，小夥伴們心裡有數。

按理說，這4家國有壞賬公司應該專心處置壞賬，完成國家交給的任務；然而事實是，他們回收壞賬不力（10年存續期滿僅收回了約20%），但從2004年起卻開始積極籌劃商業運作，至2010年完成了全面商業化轉型，而房地產正是它們商業布局的重點領域。

如中國華融成立了華融置業、信達旗下有信達地產、長城資產設立國富置業；而東方資產收購上海證大也是其發展獨立地產板塊的一次嘗試。它們在土地市場上揮金如土，頻頻製造地王；在市場冷淡的時候，還會在拍賣中自行抬價，讓同行都看不懂。

笨虎突然想起星爺電影《美人魚》中說的那個道理：即便這個項目是虧的，但它卻能帶動周邊項目上漲賺個幾百億。這才猛然發覺這四大壞賬公司的用心良苦：通過製造一個又一個地王，把周邊的項目全都帶動起來，以確保房價只漲不跌。

只有這樣，才能避免工農中建們投入房地產領域的巨額貸款再次變成壞賬，做到「把壞賬扼殺於搖籃之中」，四大壞賬公司顯然已經到達了一個新的境界。

這就是「無敵」。

寫在最後的話：為什麼前面笨虎特別提到信達拿到顧村地王是在兒童節那天呢？因為過高房價的傷害是遠超經濟層面的。試想上海的普通工薪階層，如果勉強以這麼高的價格買房，將來每個月節衣縮食還貸，能提供給孩子什麼樣的教育呢？何況現在二胎已經放開了。富人的孩子越富，窮人的孩子越窮，這才是最可怕的。

笨虎：一個在金融機構廝混多年的海龜經濟學碩士。微信公號：煮歷史品金融（微信號pinjinrong），配有逗比的語音版。