倫敦市中心的房子過熱了嗎？

英文中有一個表述叫「房屋梯子」（Property Ladder），就是指英國家庭在攢到首付申請到貸款買下第一個房子之後開始正式爬上「房屋梯子」的第一級，然後通過房屋升值和後續的儲蓄去置換下一個房子來在「房屋梯子」上一級級往上爬，從公寓（Apartment）爬到小排房（Terraced House）最後到獨門獨院的別墅（Detached House）。

那現在是登上倫敦「房屋梯子」的好時機嗎？像倫敦這樣長期排名世界前二的大城市，08年金融危機過後房產價格就一直持續上漲，按照簡單的8年周期來說，倫敦房價已經漲到了某種程度上的最高位。但事實上在過去兩三年間，由於源源不斷的海外買家接盤，使得這個循環周期被人為延長了。說到海外買家，這兩年間我們最熟悉的肯定是包括我們大天朝在內的亞洲買家，但事實上來自前英國殖民地的香港新加坡馬來西亞華人比我們大陸同胞更早進入倫敦市場，他們對英國的認同感更強，已經在倫敦房地產市場形成了強勁的持續購買力。另外，之前的歐債危機造成這兩三年歐洲大陸經濟嚴重下滑，尤其是「歐豬五國」（PIIGS），於是這些沒有簽證限制的歐盟精英紛紛選擇用腳投票，來到經濟穩步復甦的英國尋找工作機會，定居置業，由此進一步造成了倫敦住房剛需上升。當然還有其他來自中東、俄羅斯、美國、英國當地的買家，他們在過去十幾年間一直表現穩定，最近兩三年間也持續為倫敦房產市場做著貢獻。值得一提的是，英國對海外投資客幾乎沒有太多限制，甚至還有鼓勵，比如在2015年4月前海外投資客甚至不需要繳納房產升值帶來的資本利得稅，而英國本地賣家卻需要在出售房產時為升值部分繳納28%的稅金。

圖為英國房價增長率，可以看到08年金融危機之後英國房地產市場就迅速復甦，一直持續正增長到現在。

進入2016年，倫敦市中心的房地產市場卻正在開始冷卻，海外投資客們因為這樣那樣的問題無法像過去那樣接盤。據英國金融時報近期報道，中國2016年開始收緊資金外流（戳藍字了解詳情），中國境內的銀行已經從過去面對客戶「螞蟻搬家」把資金轉到國外「睜隻眼、閉隻眼」，轉變為嚴格執行資金轉移海外的有關規章制度。與此同時，中東土豪因為最近油價暴跌財富縮水，俄羅斯人因為盧布貶值日子不太好過，而最近熱炒的英國退歐公投使得來自歐洲大陸的投資客對英國的未來產生懷疑，造成這批歐洲買家目前在市場上呈現一個觀望狀態。

瑞士瑞銀集團（UBS）2015年發布的全球房地產泡沫指數報告顯示倫敦以1.88的泡沫指數高居榜首

重建中的巴特西發電站效果圖，此前切爾西足球俱樂部曾參與競標希望將其作為新主場，但最終輸給了馬來西亞SP Setia集團的豪宅開發計劃。

以倫敦市中心沃克斯霍爾（Vauxhall），九榆樹（Nine Elms），巴特西（Battersea）這一大規模開發地段為例，這三個地方緊密相連，地處倫敦西南二區，沿著泰晤士河，河對岸就是切爾西區，是倫敦現在重點開發的幾個區域之一。包括中國萬達集團，英國伯克利集團（Berkeley Homes），馬來西亞SP Setia集團在內的多家世界知名開發商紛紛在這一區塊買地開發，過去兩三年行情好的時候銷售業績非常不錯，來自香港新加坡的投資客買走了該地區40%左右的房子，巴特西一度被稱為「泰晤士河上的新加坡」（Singpore upon Thames），伯克利的Vista項目一居室更是賣到100萬英鎊（約合人民幣900多萬）。但今年4月即將開始實施的印花稅新政策給這個豪宅市場潑了一盆冷水，投資客購買第二套房時需多支付3%的印花稅（Stamp Duty）（戳藍字了解政策詳情）。英國開發商Redrow Homes老闆Steve Morgan表示，他們未來不再考慮在倫敦市中心尋找新地塊開發，因為印花稅新政摧毀了豪宅市場（killed high-end property）。並且如前文所述，倫敦之前的豪宅買家如今都面臨著各自的問題，俄羅斯人因為盧布貶值開始緊張，中東土豪變窮了，中國人受到嚴格的資金監管（the Russians have got nervous, Middle Eastern buyers are poorer and the Chinese face increasing capital controls）。

EveningStandard - Thousands of unwanted newly built homes set to be dumped on the London market - 大量樓花將重回倫敦市場。

值得注意的是，沃克斯霍爾（Vauxhall），九榆樹（Nine Elms），巴特西（Battersea）這一帶大部分的公寓將在明後兩年建成，目前絕大多數購房者只是支付了10%的訂金，項目落成之後才需要支付另外90%的尾款，大部分投資客並不是為了在此居住，而是希望將樓花在項目落成之前轉手出去，用10%的訂金「撬動」100%的利潤。這個模式之前在東倫敦金絲雀碼頭玩得很成功，比如許多香港新加坡買家因為進入市場早，通過把樓花或是建成不久的新房轉賣給剛進入倫敦市場的大陸買家，賺得盆滿缽滿。但突如其來的印花稅新政使得這個擊鼓傳花的遊戲戛然而止，目前投資者們抱著止血的心態希望在項目完工前把樓花順利轉賣出去，否則就要面臨支付剩餘90%尾款的現金壓力。英國地產資訊公司Cluttons研究部主管Faisal Durrani表示：「海外買家今年將大規模拋售樓花，大約6萬多套新房將於明後兩年在九榆樹（Nine Elems）等地建成，其中大約50%-60%被海外買家買走，我們估計至少會有3萬多套樓花將重新回到市場。」一方面是供應激增，另一方面是海外買家需求減弱，倫敦市中心九榆樹（Nine Elems）等地的房產中介將在今年面臨很大挑戰。

但從長遠來看，在下一個取代倫敦紐約的大城市出現之前，這兩大城市的房價應該還是持續堅挺。如果說北上廣深的購房需求來自於全中國，那倫敦紐約的購房需求便來自於全世界，目前倫敦面臨的挑戰可以歸因於全球整體經濟表現不佳。而且雖然倫敦豪宅市場受到一定衝擊，但倫敦的剛需依舊十分旺盛，倫敦平均工資達到40,752英鎊，高工資和高就業率依舊支撐著剛需市場。而且印花稅新政並不適用於首套房買家，從今年四月份開始倫敦政府還會把協助提供購房首付的權益補助（equity loan）從原本的20%提升到40%，在加上55%的銀行貸款，倫敦購房者只需支付5%首付便可買房。