北京商住全面限購後會對北京房價造成什麼影響？
今天看到消息說6月15號北京將全面限購40年和50年商住兩用房，如果限購會對北京房價造成影響嗎？以後商住只能企業買，外地人買了商住的不能買住宅，這樣能在北京買房的就只有拿到工作居住證的和滿五年的，也就是說可以買的房子變少了，會不會導致房價進一步飆升？
啪啪啪打臉了，住建委已經闢謠了=_=看來只是開發商的促銷手段，妹的！
今年5月5日，北京郊區通州地區宣布進行商住限購，來看看這段時間發生了什麼：
通州宣布建立北京副中心以來，商住成交一路走高；5月限購後，通州的商住成交量瞬間從頂峰時期的每月賣6000套驟降到19套。存貨不斷堆積，價格卻毫無下跌跡象，兩個月內，均價從2.5萬/平方米飆至3.6萬/平方米。
通州商住限購後兩月，成交量暴跌了99.7%，而同在五環、六環間的房山、順義、大興區，短時間內成交量大漲，商住實在賣太火，以致於傳出會和通州一樣限購的風聲。5、6、7月成交量是醬紫，
商住迎來一大波「被迫出走」的購房者，需求增加，那房價怎麼變？
新一醬，關注房價的碼字猿
作者：喵在乎鏈接：如何評價近期瘋傳的北京商住限購消息？ - 喵在乎的回答來源：知乎
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北京商住15號並沒有暫停網簽，但未來商住逐漸限購是大概率事件。
剛在專欄寫了對這件事的看法，貼上來
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和很多業內朋友不同的是，從去年末我就在公司年會上充分闡釋了我對今年北京房產的擔憂，最重要的一個讓我感到不安的因素就是市場分化跡象非常明顯，北京市場的剛需供應從去年末開始就出現驟降，而改善、高端的供貨卻在持續走高，那時候我就把今年的市場形容為「剛需之殤」，今年註定是一個讓大多數購房者「恐慌」的市場。
而2月年後回來，看到今年北京市場回暖的速度之快，商住成交爆發的規模之大，我就直言不諱地提出，今年出政策的可能性極大，不出所料是，今年真是一個破天荒似的不太平的市場：廊坊限購、通州商住限購、到這次瘋狗一樣傳播的北京商住全面限購的「小道消息」，不到半年的時間，準確的說，不到3個月的時間，北京房產的大事件真是一件接著一件。
對於此次商住限購的消息不脛而走，引發的超短期需求的大爆發，雖然我之前已經有過充分的心理準備，但這次的爆發規模也著實突破我的想像，一夜間商住網簽量超2500套，超越去年全年平均月簽約量，不得不說，心靈為之一振。
北京市住建委正式宣布此消息不實之後（我是真心不理解，你在最後一天的最後一個晚上才闢謠的用意何在，你是在糾結么？），網上各類闢謠文層出不窮，有開發商寫軟文用於穩定民心的，有輿論抨擊政府、抨擊開發商的，有藉機解讀開發商的借勢營銷的，如此等等。對於這次不實的消息本身，我不想評價太多，多說無益，假的就是假的，至於什麼時候變成真的，真到什麼程度，預測什麼的實屬扯淡，政府之心豈是我等賤民能夠恣意揣測的么？
無論如何，這次的事件我將之形容為「恐慌情緒爆發後的短期失衡」。
一方面，我必須承認開發商確實撘政策的東風大賺了一筆，營銷做得到位，搶客戶、降首付、分期還來幫助，變相的降價措施讓客戶一時間看到了北京樓市的一縷曙光——北京房價原來是可以降的啊！一時間人們對限購消息深信不疑，「錯過今晚，錯過北京」，這句豪言壯語讓我為之動容，差點衝動性闖入售樓處。
另一方面，也是最根本的，北京的剛需客群十分恐慌，對於北京居住空間、生存機會這件事極為看重，風吹草動之時必如熱鍋上的螞蟻，伺機而動，該出手時就出手。
當然這幾天也免不了業內朋友之間的相互詢問，「商住究竟會不會全面限購呢？如果限購，什麼時候？」。正如我前文提到的，我的回答就兩個字，「別猜」。
但對於此，在網路上，各路專家學者基本持兩派意見：
一派認為全面限購是無稽之談，一來，從政府層面若支持全面限購，則無疑是承認辦公或商業立項的全面居住化，政策不可能給一種官方口徑不存在的物業開口子，沒有依據；二來，北京商住存量太大，超4萬套（還不含未達上市條件的存量），目前不具備全面限購的條件，若限購傷害者大，後患無窮。
另一派則認為全面限購只是時間早晚的問題，通州就是活生生的例子，政府對於商辦產品的態度轉變是個緩慢的過程，可以把通州限購當作一個試點，「禁」是必然的，未來的商辦限購也應是一個逐步鋪開的過程。
如果非要給個傾向的話，我內心比較支持後一種觀點。
言歸正傳，我之所以寫這篇文章，目的就在於認真地探討一下，如果近期全面限購政策真的落實，究竟會對各個方面有哪些重大的影響。
做一個思維實驗，下面進入正題：
限購對一二手商住的影響這次所傳的全面限購的政策威懾力遠高於區域級限購，所以各大開發商恐慌情緒大面積蔓延，幾乎所有熱銷的商改住項目都高度緊張，從門頭溝無故停止網簽開始，門頭溝、大興、房山、順義，這些商住項目集中區的開發商們幾乎同時推出相似的低首付、分期付策略，催逼客戶快速提網簽，因為大家都明白一個道理：通州實行區域級限購，相似需求尚可以轉移至其他新房區域，但如果全面限購，北京所有地區的商住都無處可躲，成交量暴跌毫無懸念。屆時價格降低利潤下降事小，開發商手中大量存貨無法回款、資金難以周轉是更巨大損失。
簡而言之，若全面限購，商住成交量必遭重創。
成交量下降之後隨之而來的是，因成交量的驟然下跌，開發商就一定會在輔助銷售的策略上下足苦工，比如，通州商住限購的後大家最喜聞樂見的是什麼呢——開發商經營起了代辦公司的業務，真是上有政策下有對策；同時為了吸引有限的客源，促銷降價也在所難免，北京商住市場價格近3年穩定上升的趨勢勢必被打破，價格下挫也不難被預見。
同時，造成開發商恐慌的不僅是銷售壓力的上升，還有後期運營維護的風險：如果限購政策與通州相同，在商業公建土地上開發的商品房只允許公司名義購買，那麼已經報規完成且施工已經達到規劃層數一半及以上的商住將會是一個多麼尷尬的存在啊！個人已經無法購買，小面積公寓公司買了也沒法用，開發商臨時改造翻新成本巨大。如果改造翻新，則意味著更長的建設周期和重新定位、營銷、宣傳，回款周期更長，但可能勉強扭轉營銷的尷尬局面，不至於陷入一潭死水；而如果不進行重新規劃，那麼剩餘存貨的批量低價收購行為也就成為了大概率事件，利潤率遭到打擊後，有選擇地放棄原有的項目運營也是可能的，這時候受傷的不僅是開發商，最終遭殃的還有前期購買該商住的業主們。
對於二手商住產品而言會不會是另一番景象呢？答案仍然是否定的。原因很簡單：當一手商住因政策影響價格下跌時，二手商住很難維持既有水平，更別說上升了，因為如果二手商住的價格與一手商住的價格差異足夠高，已經可以明顯覆蓋掉以公司名義購買一手商住的成本附加額時，市場自然又會倒向一手房，這就像是一桿天平，在一個正常的市場環境中，一手房和二手房的價格相對平衡，任何一方的驟然變化都會對另一方產生正相關的影響。
話說回來，由於新房豪宅化趨勢又將上升至一個新的台階（怎麼感覺我還讚揚這一趨勢似的(￣▽￣")……），商住是北京目前承接剛性需求的主力軍，假如商住進入到銷售管控被加以管制，剛需市場在新房領域已經沒有明顯的出口。那麼，如同通州商住遭到限制後需求大規模轉移一樣，北京全面限購後持續的剛性需求又往何處進行釋放呢？還有兩個方向，一，二手房；二，大北京。
首先，二手房。今年的二手房形式可謂一片大好，交易總量與新房市場進一步拉開差距，2016年1-5月份比例約為5:1，比去年同期大漲38.96%，北京市場的二手房時代已經悄然開啟。
一直以來，北京二手房都是剛性需求的主要承接方，需求承接比例超80%。在新房的剛需承接遭到全面封鎖之後，二手房自然而然成為了北京剛需基本唯一的承接力量。可以預見到的是，全面限購後，二手房的成交量又將迎來小幅的上漲，這也是剛需需求轉移的必然結果。
其次，大北京。如果說向二手房的需求轉移是居住需求轉移的話，那麼向大北京周邊的需求轉移主要還是集中於投資型轉移，這樣劃分的原因來源於商住的客群分類。商辦購買客群大體上可以分為剛性居住類和投資類，客戶群體規模幾乎相同，而兩類客群的可引導性都較強，都有可能產生需求轉移的行為。而二手房與大北京相對而言，二手房承接北京客群自住需求的比例較高，大北京承接北京客群投資需求的比例較高。
若全面限購，投資需求轉移也屬必然，尤其對於小規模投資者而言。這類投資客群的特點十分明顯：謹慎、敏感、抗風險能力弱，不僅限購本身導致其不能購買，政策時局的變化也會大幅度影響其最後的購買決策。但房產市場畢竟屬於高度穩健的市場，吸納著一批穩定的投資人群，在商住被封鎖之後，轉戰其他的投資戰場會成為這部分投資人群的最終選擇。
雖然需求轉移是必然趨勢，但我本身並不覺得需求如此「轉移來轉移去」對房地產市場的穩定健康是個好事。城市快速擴張導致的新城投資需求因政策的影響逐漸邊緣化，在城市規劃步伐還跟不上的時候，就會出現明顯的惡性循環：大量的社會閑散資金被緊緊地吸附在投資周期極長的新城建設中不能緩解，而內城的存量去化卻依然是個老大難問題。所以，長期來看，我雖然傾向於北京會全面限購，但從通州商住限購的起源看，是想控制通州的量價爆漲，但目前其他區域沒有出現此類現象，所以在眼下這個時間點並不存在限購的市場基礎。
破售改租？
值得注意的是，近期出台了一個租賃政策——《國務院辦公廳關於加強和培育住房租賃市場的若干意見》，明確指出「允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。」隨後結合門頭溝停止網簽，各路好漢競相恐慌起來，全面限購的消息一時間橫霸各大地產媒體的頭條。這其中的聯繫我不想去深究，商住限購與扶持租賃之間究竟有多大相關性，也只能等到具體的實施細則出台後方能最終確定。
在一線城市剛需產品縮水、租售比嚴重失衡的階段，國家大力扶持租賃以解決剛需人群的居住問題、防止房產市場快速升溫、承接外來人口實屬必然。由此推斷，未來商住產品的限制政策無論是限購（從購買資格上限制）還是限售（從企業銷售層面上限制），都會對開發商的銷售策略帶來重大的影響，企業購買和以租代售在未來都是極有可能出現在商辦產品的銷售方式中的。
新房市場產品或迎新變化與區域級限購明顯不同的是，全面的限購措施不僅對既有市場存在較大影響，在需求出現轉移的大前提下催生出產品供應結構的新變化也是極有可能的。在當前市場環境下，剛需自住型人群越來越可能向廉價商住產品轉化，但一旦商住被封鎖，自住人群的目光又只能回到二手房與新房住宅市場，前文已經談及了二手房，那麼新房是否就徹底沒了出路呢？
雖然新房豪宅化現象明顯，但並不意味著這一現象應該長期維持，反而應該竭力控制，避免進入惡性循環。今年5月初，南邵昌平新城六期的#57、#70地塊成交，這兩宗6環外的土地，樓麵價均已突破3萬，更值得注意的是，這兩宗土地切實貫徹了「9070政策」，70%的經營型面積為90平米以下戶型，這意味著這兩塊6環外的土地所產生的剛需住宅將獲得超越7萬的房價。從這一信號我完全有理由推測，未來的住宅供應也極有可能重回「9070」時代，小戶型越賣越貴，市場出現單價高、總價相對低的新型精緻公寓、住宅，以應對剛需市場長時間的供需不平衡。
限購的合理推行方式還是那句話，目前的北京尚不具備商住限購的基礎，不宜立刻實施，天要下雨、娘要嫁人、政府要作，你也沒轍！限購還是應該逐步以試點的形式推行，先從熱點新城開始，亦庄、門頭溝商務區、大興新城、第二機場經濟帶等等核心區域，最終可能還是難逃限購的厄運。
思維實驗到此結束，謝謝！
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侃家專欄
有空就聊聊房子的那些事，嘮嘮怎麼樣才能實現購房夢…
部分文章鏈接
- 如何選擇剛需房
- 是時候和商住做個了斷了
- 為什麼最近全國各地單價地王，總價地王頻頻湧現？
解答完畢
今天2017年3月26日，北京商住全面限購了
當你看到闢謠了，那就說明是真的了!以後學會了么？
這帖子要火，因為新政已經出了，北京全面限購。
京建發[2017]第112號
為進一步規範本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下：
一、商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。
二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。
三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。
四、開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。
五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。
七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。
九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。
本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。
北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和國土資源管理委員會
北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局
2017年3月26日
3.23商住限購真的來了，這個問題要火
有一個溫暖的家，她是商住。
有一種悲情的苦，她叫維權。
一朝夢醒房違規，只因舉家買商住。
寫上面這些文字的時候，我的雙眼含淚。如果時光能夠倒退，我願意回到2017年3月26日之前的任何一個時間點。
我的坐標：北京。這裡是我深愛祖國的心臟。我是帝都繁華綺麗燈光下一個普通不能再普通的身影。我的深愛，除了家人，還有我的國家。如果沒有326，我會和所有平凡淡然的北京謀生者一樣，辛苦工作，努力賺錢，偶爾停下來，感恩我的祖國，盼望她的強大，有時候甚至想，如果有一天我的祖國有難，我會為我的國家奉獻赤子忠誠，血肉之軀。
但，這一切，在2017年3月26日來了個劇情翻轉。
我把家底騰光負債纍纍買來的用來承載家的夢想的「住房」，在326新政面前被無情粉碎。2017年3月26日晚北京市住建委、北京市規劃和國土資源管理委員會、工商局、人民銀行營業管理部、銀監局等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
買房時，我是一名普通公民。五年社保不夠，沒有資格購買北京市普通住宅。如果等到購房資格滿足，北京高昂的房價將不再是我這個月薪一般，上有老下有小的普通屌絲能夠承受得起的。用時下流行的話說，我得先上車。而買商住是唯一能夠讓我追趕北京房價的方式（雖然我的商住車是綠皮火車，北京住宅房價是飛速高鐵），買商住房也是讓我居有定所，安心工作的置房北京的最佳方式。我們一家人算著，等再攢幾年，就可以賣了商住買住宅。
我買了。傾盡家當的買了。買房的時候母親把她的經年積蓄也拿出來給我用。
然後326來了。我的房子不能正常賣！不能正常租！不能正常抵押！
我回家仔細端詳我的不動產產權證，沒錯，是北京市住建委發的，上面赫然紅字：京**第**號，絕非路邊小報辦的假證。我曾經對這鮮紅的產權證百感交集，涕泗橫流。這是我在北京的產業，赫然紅字下是我多年的辛苦努力，也是我的祖國權威證示與對人民的承諾。我再回想我當日拿到產權證的地方，是北京市朝陽區不動產登記中心。那個地方是我的國家的職能部門，絕非街邊黑暗小屋辦假證的所在。那裡正大森嚴，有中華人民共和國政府的公信力自內而外溢出。我再回憶買房時候的細節，搜集買房時候的票據，沒有見到政府任何發文表明我買的房子屬於違規產業？那到底是，哪裡錯了？錯在哪裡？
我知道，政府出台新政抑制房價是大政方針，關乎國家穩定，社稷安危。我也知道，作為普通群眾應該擁護和支持黨國決定，但是讓商住房業主犧牲是不是有些區別對待，柿子撿軟捏？我的國家正大肅穆，寶相莊嚴，我的心中，她不能有一絲污垢，偏袒畏懼。
抑制房價全民有責！政府失職，首當罪己。過去讓開發商將商業用途的房子出售給這些業主居住是政府。開發商各種許可證合格證的給予者是政府。房屋交易時各種稅費繳納的對象是政府。頒發紅艷艷產權證的是政府。監管不力縱容開發商的是政府。
我們是草民一枚。草民見公章，如見政府權威。各種公章面前，我們如何能夠知道買來商住不能住？買來房子可違規？我們只知道，那是政府的大紅公章，不是小孩過家家切的蘿蔔白章。
政府失職瀆職，開發商得利得錢。商住業主普通老百姓憑什麼身家性命來買單。我們不能買這個單，也買不起這個單。
作為人民政府出台任何涉及到群眾利益的政策都要應該充分考慮到政策的連續性和銜接性。既然過去是因政府的原因，讓這些業主購買了商住房，人民政府再制定新的政策時就應該充分考慮這些業主的權益不能因新政而受損失。這才是人民的政府，這才是充分考慮人民利益的政府，這才會得到人民群眾的支持和擁護。如果不進行深入地調查研究，不認真地聽取各利益不同群體的意見，不進行具體情況具體分析，具體情況區別對待，只是下一個「一刀切」的新政就完事了，這是一種不負責任的行為，是政府施政過程中的蠻幹和莽撞。同時也是有關部門不作為、圖省事的懶政行為。我諸般理解不了時就懷疑，是不是有人居心叵測，故意挑撥子民與祖國的融合，置普通老百姓於水深火熱而不顧。我堅決不相信這是我愛民如子的政府能夠做出的。
在北京購買了商住房的業主上百萬之眾（具體數字沒有統計，請大家補充），涉及到幾百萬至上千萬人口！房子是龐大的資產，是無數家庭的救命稻草！北京市府的購房新政，我不敢有什麼詬病之處，但給業主造成巨大損失，殃及無數家庭，動搖百姓根基，確是不容置疑的。
從上學的時候，老師就教導我們，熱愛祖國。我一個小屌絲，不懂政治，但我知道，祖國就是娘。我娘是不會欺騙我，不會欺負我的。我還聽過一句話，有恆產者有恆心。為了我的房子，我拿命來換她，是因為她是我的，我的孩子的，她是我們一家子的安身立命，做普通小老百姓的溫暖承載。我還有句不該說的話，我知道不該說，但總想起，民不畏死，奈何以死懼之？我知道，我該這樣想：祖國是母親。
我是一個老師，我不知道以後歲月，我如何站在講台上面對了講台下清澈如水的眼睛，告訴孩子們，祖國是偉大的。你們要無條件的相信你的祖國。我不知道當我面對了我的兒子，我還有什麼理由說服他，在國家與個人面前，國家永遠都是對的。我能告訴他，他的家在326面前，隨時有可能被政府鑒定為違規房屋？我如何出口告訴我面前的那些個孩子，你們，在將來的某一天，私有財產不會因為國家的政策而被侵犯？一個給不了孩子家的父母只有走上維權的道路。他只有和眾多的購買了商住房的業主一樣，為自己辛辛苦苦購置的房子爭取該爭取的權益。
我是卑微的一名商住房業主，我相信當此境況，和我一樣的上百萬商住房業主也會物傷其類，黯然傷悲。我不能代表任何人，我只能於新政面前，殷切坦誠，忐忑焦心表達我的訴求。
不要一刀切，以326為準，老房老政策、新房新政策。
這就是整體剛需商住人面臨的問題~
三月的最後一個周末，北京電視台猝不及防的來了個全面限購
闢謠？剛剛出政策，只是婊子的手段。原來是有人提前放風了
題主是在國外？其實有兩種方法，一是拿到北京戶口，而是拿到國外人才在華綠卡。就算政策變動基本也不用擔心了
謝邀，現在具體的細則都沒有出來，但是限購政策也許沒有大家想像的那麼大作用
前些年就有以租代賣規避政策了，但是注意，一次最長20年。
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