贖樓業務有哪些風險點？實操中如何防範？

01-27

最好有實際例子。

我做這個渠道的就所知和大家分享下

首先分類型

第一種是交易贖樓

指的是買家要買賣家尚未還清抵押在銀行里的房屋

風險點有房屋產權買賣雙方負債徵信情況買賣真實性回款

1 如果是夫妻共有產權一定是要雙方簽字否則接觸抵押過戶的時候另一半有權查封房子。

2 房屋類型和樓齡會影響貸款成數以及審批，具體是會影響到銀行批複的金額。

3 賣家負債徵信情況涉及到客戶是否有過高的負債以及民間借貸，房子是否存在斷供或者逾期，過戶的時候賣家的債權人是有權查封房子的。買家徵信負債是涉及他能不能做銀行貸款以及是否為有效的購房條件。

4 資金監管買家的首期款必須做資金監管，保障賣家的安全以及交易的真實性。

5 銀行批複的真實性證實銀行已同意買家貸款

6 回款買家批下來的款項到賣家的賬戶，一定要扣押賣家銀行卡身份證以及暫停網銀，裡面是有擔保公司贖樓本金的，曾經就有過款項被賣家轉走的事情。

第二種是轉按贖樓

客戶把原有貸款還清，把房子抵押到新的銀行獲取一筆新貸款。

這裡和買賣贖樓不一樣的有幾點

1 客戶是否符合銀行貸款條件，不符合就只能走民間或者擔保公司，風險就不同了。

2 不同銀行的貸款政策與條件，影響到客戶能拿多少錢以及下款時間。

大體上關鍵點就這幾個部分，歡迎同行大神補充指出。

最主要的就是資料審查，這一步一定要細心，少一點就是截然不同的結果。金融行業是必須細緻多思考的行業。

各位朋友有現成案例的可以加我微信討論 rrriskyyy

1，如果賣家隱瞞債務，有可能贖樓後就是輪候查封。這時候買家贖樓真是欲哭無淚。碰到過這樣情況，找了律師處理還浪費很多時間。可以微信交流。csliumx2

風險點來源於百度百科，括弧內防範為個人見解。

1. 如果賣家本身還有其他債務，並被債權人起訴至法院，那麼在房產被贖回當即，可能會遭到法院查封凍結該房產。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。（防範：一是在合同上進行約定違約責任；二是查詢賣家的資信；三是了解房屋的情況；四可要求對方進行擔保）

2. 買方為賣方贖回樓之後，法律上產權在過戶前仍屬於賣家。如果此時賣方「一房二賣」將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。（合同約定違約責任，儘快辦理過戶登記）

3. 如果賣家在贖樓後發現近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，並將房子轉賣給出價更高的人，待收到錢後退款給當初的買家，給買家造成更大的損失。（約定過戶時間）

4. 買家支付給賣家首付款或部分樓款用於贖樓，如果賣家挪用，並未拿去贖樓，且當中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業主是否真心贖樓賣房，這存在一個履行期限的問題。（約定履約時間，如果在主合同中沒有約定，可以簽訂補充協議）