房產證的那些事兒

01-27

與朋友交流，他說，客戶拿個房產證來抵押申請貸款，我怎麼知道他的房產證是小產權還是大產權，萬一抵給我們的是小產權房不就悲催了？於是，就這個話題展開了一些討論，如何保證抵押的安全有效，看起來不是問題的問題。

理論上講，只要能夠辦理不動產登記的，都是合法有效的，儘管把貸款放給他沒有問題。但那畢竟是理論，理論與實踐還相去甚遠，怎麼說呢？就是抵押登記並不等於安全有效。

先說說小產權房，目前這個環境下，小產權房是不能辦理抵押登記的，國家不承認，處置不靠譜，交易沒保障，這並不能說小產權房就沒有價值，或沒有市場，相反，在某些地區、某些小區，小產權房比大產權還火，為什麼？因為便宜，因為性價比高啊。

再說大產權房，通常所說的都是雙證齊全，即擁有土地證和房產證，或只有不動產登記證，這都是合法的產權證書。

實際上，區分大產權或小產權並不是房產證有什麼不同，而是房屋所佔的土地性質，集體土地上的房產，就是小產權，是國有出讓土地上的房產，就是大產權。

奇葩的是，還有的大產權證卻不一定都能辦理抵押，比如劃撥土地上的房產。這類土地的性質為劃撥土地，相對於國有出讓土地說的，是因為沒有繳納土地出讓金，雖然在有的地區也可以辦理抵押，但它的產權是不完整的，處置出售時需要補繳土地出讓金，而且還是一筆不小的數目，這個環節，有些抵押權人並不知道，以為拿到的房產證很完美，沒想到，過戶之前還得先掏錢，你說虧不虧？

與雙證齊全相對應的是，土地證大證未分割，這個詞一點兒也不拗口，因為在有的銀行抵押政策里直接就有這樣的一個選項，抵押物房產是土地大證未分割，意思是，房產證是單戶單證，土地證是一個小區一個證，或幾棟樓一個證，業主根本沒見過這個土地證，有的在物業公司，有的在開發商那裡。以往的房屋抵押登記可以只在房管局辦理，對有沒有土地證或土地證什麼性質並不都是嚴格要求，現在，要辦理不動產登記證，或貸款抵押時只能到不動產登記中心辦理，問題就來了，辦不了了！！如果是新客戶申請貸款還好說，不辦不貸唄，但是，如果是老客戶，到期續貸怎麼辦，不能辦抵押登記就意味著不能續貸，抽貸沒商量，那還不大面積逾期呀，於是，房產證這碼事自然就成了行長心裡永遠的痛。

如果沒有土地證也沒有不動產登記證，只有房產證如何區分土地性質呢？各地稍有差異，可以大致的經驗判斷，比如，國有出讓土地會在房產證上記錄有土地到期日，而劃撥土地證上面沒有記錄，或記錄為「長期」。