孫宏斌說樓市還是鑽石，這對剛需意味著什麼？

摘要：白銀也是貴金屬，可以晉陞為鑽石的總是借時代的勢

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撰文|張銀銀

能和攜程比火的企業，今天恐怕就只有融創。

針對房地產「白銀時代」這一觀點，被融創老闆孫宏斌怒懟，「這不扯嘛」。

沒錯，如孫老闆所言，「當時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛」

當然，利潤確實是上去了。但怎麼上去的，其實並無太多技術含量，去庫存+貨幣刺激+經營城市土地收緊=房價走高+銷量增長=利率上升。

難道這是說房企賺到錢，都不是自己的本事。當然不是，盤子可以做更大，錢可以賺更多的，一定是具備謀略和膽識的。僅有謀略、膽識也是不夠的，還得懂借勢。有勢在，就有自己的黃金時代，甚至迎來鑽石時代。

1、融創今天迎來「鑽石時代」，曾經也曾「白銀」過

在拿下萬達的半壁江山後，融創第三季度銷售近千億，前三季度已經超過2000億元。2017全年，融創正朝著3000億元目標大步邁進。如果實現這一目標，槓桿遊戲粗略估算，融創的位次可能還會微微提升。

2016年時融創出貨已經超過1500億元，邁進了地產前十。

融創中國在2017年初的官方通報宣布，2016年實現銷售額達1553億元。屬於融創的權益金略微超過1000億元，是該公司首次破千億元。權益合同銷售金融增幅達到139.1%。

而在該公司2016年報中，該公司披露的銷售金額為1506.276億元，同比增長超過120%。站上行業第七的寶座，前六位分別是：恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海。

這樣的大步流星，孫老闆當然有資格驕傲。

不過，融創中國2016年報顯示，2016年該公司的收入為353.44億元。且這已經是最近5年的最高紀錄。見下圖1。

圖1.融創中國2012-2016年營收、利潤等 圖表來源|融創中國2016年報

更值得注意的，通過上圖1，槓桿遊戲發現，2013年融創中國收入沖高實現300億元後，2014、2015連續兩年下滑。先是2014年下滑到250億元出頭，接著2015年下滑至230億元。然後嘛，2016年快速拉升至超過350億元。

背後的原因值得深思，用該公司自己的話說：

2016年，房地產行業在去庫存政策、流動性持續釋放的支持下，熱度不斷提高和蔓延。從一線城市到個別供求關係緊張的二線城市，到全國其他主要二線城市，及環一線城市，均呈現量價齊升的局面。

而對應的2014、2015年的下滑呢？其實道理還是一樣，不過是反過來了。彼時全國形勢不太好，融創自然也就不好。

但有必要指出的是，即便是當時，比如2015年，萬科、恆大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園等銷售靠前的房企巨無霸們，人家一樣實現了較高增長。

所以，融創當初的白銀時代應該怎麼解釋？

既然如此，如果宏觀形勢再發生變化，融創會不會再次發生過山車事件呢？特別是大筆吃進了萬達相關資產，最近一年多各種收購花了超1000億元，負債率創新高，經得起折騰嗎？

融創未來的房子是否好賣是關鍵，這決定現金流。

2、只要是個大佬誰沒有過鑽石時代！

業界流行一個段子，說多年前，孫老闆曾在大佬雲集的公開場合說自己的公司會多牛多牛，但被嗆了回去。後來孫老闆確實遭遇了波折，這是大家熟知的。

再後來，萬科王石總退休了，萬科雖然依舊兇猛，但成了深鐵的一部分。融創火了起來，收購了萬達辛苦十餘年，積攢下來的數千萬平米土地儲備。

在拿下萬達天量土地儲備之前，孫宏斌還百億級「馳援」樂視。這樣的好人、仗義和跨界，實在是不多見。但，全世界起碼都知道，樂視有地。媒體不完全統計說，樂視系旗下有超過2萬畝土地的儲備，當時的估值超過200億元。

如果不是劫難，樂視也很牛，曾經金光閃閃。不，應該是也有過鑽石時代。而萬達曾經更是各省市招商引資的頭部級企業之一，王老闆每到一個地方都是書J、S長親自接待，那派頭確實是中國首富！

即便如今，根據萬達官網的披露，2017年，該公司繼續位列《財富》世界500強企業，最新排名第380名。總資產還有8826.4億元，2017年上半年收入1348.5億元。鑽石融創在哪裡？

在此前《萬達財務大起底！事情到底有多嚴重？》一文中，槓桿遊戲曾寫過，2016年萬達資產7962億元，營業收入2550億元。

萬達的宏偉目標依舊未變。最新官網信息介紹，其目標是，到2020年，企業資產2000億美元，市值2000億美元，收入1000億美元，凈利100億美元，成為世界一流跨國企業。

具體到萬達旗下的商業、文化、網路、金融四大集團，分別情況是：

萬達介紹萬達商業是全球最大的不動產企業，持有物業面積3387萬平方米，已開業北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等222座萬達廣場。。

萬達文化集團是中國最大的文化企業，2017年上半年收入308億元。

影視產業方面，萬達官網介紹，萬達電影院線擁有影城447家、3947塊屏幕，是中國最大的電影院線。

據澎P新聞不完全統計，自2012年萬達在海外的第一筆收購——26億美元收購全美第二大院線AMC開始，截至目前，萬達在海外宣布的投資總額已高達2451億元。詳見下圖2。

圖2.萬達海外投資清單 圖表來源|澎p新聞

當然，部分項目最終落地時間、金額實際還存在變數。

而資產負債方面，萬達資產規模最大的大連萬達商業地產股份有限公司，有發布2017年一季度財務報表。根據這份報表，槓桿遊戲來一窺究竟。萬達商業的負債，見下圖3，總計5446.03億元。而在2016年末，這個數據為5277.70億元。

圖3.截至2017年一季度末，大連萬達商業地產股份有限公司的負債 圖表來源|該公司2017年一季度財務報表

如果直接算，截至2017年一季度末，萬達商業的資產負債率為70.61%，而去年末為70.26%，略有上升。

在完成一系列資產交割後，萬達的資產會下降一些，但槓桿遊戲此前數據分析過，《王健林家底大盤點！萬達國內還有多少硬資產？》（8月28日）。

無論是天量資產，還是數千億元的負債，萬達可能迄今依舊比融創大很多。

鑽石很閃耀，但只要是個大佬誰不曾有過呢？而鑽石時代可以維持多久，誰又知道呢？

3、白銀也是貴金屬，可以晉陞為鑽石的總是借時代的勢

6月時，萬科內部郵件說，「面對地產『黃金時代』的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整。」

這個表述和此前萬科相關人士「白銀時代」看法，其實有不同。不同之處就在於，薪酬調整。而時間節點上，萬科迎來了新東家深鐵，後者是一個地方國企。

有些話你懂的。所以或許我們可以說：萬科相關人士認為，房地產的「黃金時代」結束；同時，萬科的「黃金時代」結束——未來，無論企業發展和內部管理、薪酬，都要聽新媽媽的話。

曾經，萬科攻城略池，有寬厚的央企華潤當媽，有地產業的黃金十年。這就是時代的大勢，借勢萬科一步步成長，越做越大。

如今時代確實變了。即便如此，我們能說萬科就是「白銀時代」的輸家嗎？並不是，無論規模還是利潤，不僅依舊在融創之上，放到全世界都是頂級的。

退一萬步說，就算地產業進入「白銀時代」，萬科也進入「白銀時代」，難道白銀就不是貴金屬了嗎？

地產「白銀時代」的意思是，利潤率下降，過去膽大為王，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。而在行業集中度越來越高的時代，小房企當然日子難過一些。而大房企總量越大，利潤或越高——不要說什麼利潤率，盤子大、利潤高就可以了。

這就是大房企越做越大、越大想越大的動力和激情所在。這便是時代的勢能，如果敢於借勢，有能力、有背景之勢，自然錦上添花。

當然，房地產越鑽石，意味著剛需買房壓力越大。此事兩難全。

祝福融創，願你的鑽石時代可以很長很長；祝福剛需，願你以合適的價格買到上車房。

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