房產投資看宏觀？我偏以微觀賺得50套房實現財務自由

編者按：

最近關於房價、地價的文章，又再次刷屏於朋友圈，回望過去十年，似乎沒有一種投資回報是比的上房產投資，但「傻瓜式」買買買在未來是否還能獲利？

本文作者，一位獨立理財師，同時也是一位在房產投資收穫頗豐的老手，或許她的經驗正是你所缺的：

第一如何用最少的錢付首付買房；第二用最少的錢裝修出適合出租的效果；第三租金回報率如何高出月供；第四如何保證未來的升值空間跑贏本市平均值。

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文 | 冰隱

最近會聽到很多人問我，對於接下來房產怎麼看，當然金融行業的朋友會極力勸我將重心轉移到金融資產方面來，不要再將房地產投資擺在第一項了，我總是笑笑的反問道：「你投資房產嗎？有像研究股市一樣天天去研究房產嗎？你在房產投資裡面賺到過錢嗎？」 我在湖南三四線小城A市，同時是個獨立的理財師，單打獨鬥，必須要有安身立命的本事，我的最強項就是通過房產投資讓工薪階層以最快的速度突破0-100萬的第一桶金大關。

對於小戶型房產投資，自己+客戶，有幾十套投資經驗了，也得出了一些心得。下面以本市為例分享一個案例。

A市分為東南西北四個區，半小時生活圈，重工業城市，以我目前住的小區為新城區西區，前後左右都是上市公司，其它區域是老城區，都有各自的國企、央企、軍工企業等。

人群以工薪階層為主，外來人口多，政府營收中不單純靠房地產，所以房價一直穩定，幾乎7年沒有什麼太多波動了，住宅一直平均在4千多，公寓5千多，本地公寓比住宅貴。

作為女人的我，其實是個異類的存在，但是作為理財師，我對工作或者說對研究賺錢是痴迷狀態，別人逛街，我逛樓盤，別人唱K吃宵夜，我逛房產中介，找中介聊天，別人周末去聚會，我周末去逛建材市場，了解裝修行情。

上下班時段我還跑去廠門口蹲點，藉此評估經濟效益和租客人群。這都養成習慣了，幾年下來，本地房地產中介商，售樓小姐都不一定比我了解得透徹。

作為投資性房產，有幾個重要考慮的方面：第一如何用最少的錢付首付買房；第二用最少的錢裝修出適合出租的效果；第三租金回報率如何高出月供；第四如何保證未來的升值空間跑贏本市平均值。

打個比方來說，就像是一塊平地，突然地下出現了一個坑，你要看得到這個坑啊，因為漲水的時候，肯定是坑裡先漲水，直到與平地持平了，然後整個平地才會一起上漲。

這就要求你要時刻知道平地的衡量標準，你才有數據去發現這個窪地的異常，然後就是去仔細分析這個窪地的深淺，也就是投資價值的大小。

14年底的時候，我有一天獨自在西區逛樓盤，回來的時候經過湖邊一個樓盤，突然發現一個廣告語，16萬8一套公寓，頓時一驚。然後腦子裡快速閃過一系列近期樓盤的價位，一邊思考一邊去看樓盤戶型，40平公寓，好傢夥，比市場上低了一千多一個平方（4200元/㎡），還是湖景。

開發商是上市公司，12年時還要5千多。當時都要20多萬一套，第二天立即將四個區的有40平左右毛坯公寓的樓盤全部掃了一遍，最差的北區公寓都要4800一平，然後中介租價才800至1000一個月。而這個西區是新區，規劃最好的區，公寓都在5500左右，租金在1200-2000一個月。

接下來就分析低價的原因，繞著走了一圈，找到原因了，湖對門的樓盤開發商破產了，公寓在賤賣3680一平，戶型更好的湖景公寓。

這個時候很多人跑去買對門的公寓了，我去了政府了解此開發商的詳細信息，然後挑出了一個風險，有可能將來拿不到證，在這個A市，因為開發商原因拿不到證的樓盤有N個，至今都沒有解決，導致不能賣。

我的第一套投資公寓就因為這個變成長租了，雖然翻倍了，漲了也只是個數字，於是我不買破產的便宜公寓，果斷下手拿下降價的湖景公寓，砍價到16萬，均價3900多一平。

然後再和開發商談免息分期付款，一年付清，按季付款，一季付4萬，剛好付完就到了一年的收房時間（在這裡要感謝信用卡）。我帶上客戶和朋友，我們一起拿了16套，算團購，朝小區內的13.9萬至14.8萬一套，從38平到43平。

低的甚至是3300一平，這被我認為是價值大坑，當然我也有的客戶不同意，怎麼勸都不買的，現在後悔不已，還有的買了老城區公寓，覺得東南區人氣旺，值得5千多的價格，對此我也不多勸，一切留給時間。

買完房之後，接下來分析租戶人群，周邊都是製造業的工廠，那麼對於居住需求不太高，但是工人多，小公寓太少了，供不應求，於是我定下來的是最簡單的裝修，最差的材料，只要東西齊全即可。1年半的租金=裝修款，最多不能超過2年租金。

16年收房後，2個月裝修期之後，房子瞬間租出去了，最低的是1200，我的是1500，還有的租1800的，還有一個女士租出了2500，對於這個租金我也很驚訝。

接下來漲水比我預期的來得快，首先漲的就是我們這裡，一個月直接到5千多，然後全市開始漲，西區作為最好的一個區，領漲，現在毛坯6千多，精裝修公寓破8千了。東南北區稍後，相對要便宜一千左右。

年底就會下證了，同時湖對面破產的小區不幸被我估中了，因為開發商原因，公寓沒有證，只能租，不能賣。有個朋友不停的對我說後悔沒有聽我的勸，不該買那裡，應該和我買在一起。

我還在本幢業主群里看到有20幾萬買入的毛坯，裝修花了上十萬的，如果是投資，那可能沒跑得贏銀行理財產品了，而我上個月已經幫一個客戶將房子掛去中介了，我們掛了個28萬，要求一次性付款，此套公寓的裝修成本已經由租金收回來了。

只等下證後就可以交易了，電話都被打爆了，決定下證後提點價再賣。

看！同一個區同一個樓盤同一個戶型，不同的人得出來的結論都是相差巨大的。

今年我帶客戶又入手了，一個小水坑窪地，江景公寓，現在還在密切關注房產之中，同時開始在周末往省會長沙跑了，慢慢搜集市場資料，每個城市的房產都有各自的特點，需要充分的市場調研才能找出特點，就像股市一樣，不管是牛市熊市，總會有人能賺到錢的。

你如果問我對未來的房產怎麼看？

我覺得，巴菲特一年穩定增值多少？房產租金+升值=增值10%/年。

這個很容易啊，那我肯定是永遠看好啊。

而且我會一直買下去，市場調研做得好的人就是個活地圖，整個城市都在腦子裡刻著呢，我爭取將長沙刻到腦子裡去。然後就等著下一個大坑了。

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