買房指南(10)：買央行不能製造的東西？│脫苦海

買樓投資的另一面，就是出自瑞信分析師陶冬的名句：「買央行不能製造的東西」。央行可以製造些甚麼出來？除了錢之外，就是債，即是一方面印些鈔票出來換貨品與服務（Goods and Services），另外一方面又再印些債券出來吸干你的錢！

不過，不是所有央行不能製造的東西都值得買，例如核廢料和美國房地產都不是伯南克搞出來的，但是你都無理由去買。真正的意思是：買商品。甚麼是商品？就是有交易價錢的實物。比如貴金屬、農產品，或者物業。何以美國房地產不值得買？就是因為它本身求過於供，起起埋埋都找不夠人去買同住，價格自然就疲不能興。

貴金屬之所以貴，就是因為求過於供，而這種求並不是拿來用，反而是用來儲。鐵、鋁、銅之類都會升，乃因為有人買了去製造產品。但是金、銀、鉑、鈀之類，當然它們都有工業用途，但另外還有一班人只是將這些東西儲藏。同樣道理，農產品雖然會消耗，問題在價值低而且儲藏得不好就會變壞，所以有人說炒大蒜青菜，都不是可持續發展下去。

但是物業相比於上述兩種，有兩個優勝之處：第一，買塊黃金都要找地方存放，農產品就更加不用說，但是沒有人需要找地方來擺放物業，因為物業本身就是用來擺放東西的；第二，物業除了產生現金流之外，尚有按揭的價值，即是說就算物業丟空了，你將它拿去銀行按，按回來的錢又可以做其他事。

樓價有明顯循環性

當然，我們是假定樓宇供過於求，只有這樣才會上升，如果好像建華八年那樣，樓價不斷跌還要不斷興建，樓市自然救無可救！事實上流動性過多碰上新樓供應偏低，引發了市民對樓宇升值的理性預期。樓價有好明顯的循環性，它可以一直往上升一段時間，然後又不停跌一段時間，而它的供應同需求都是變動得好慢的，換句話說較容易找到它的大方向。而不像一般貴金屬和商品之類，一個消息已經可以害你斬倉，想守都沒法守。

節錄自拙作：《上車置業全攻略》 (2011年)

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