拋售+喊停+鎖盤，這三大消息傳達了什麼信號？

文｜凱風

最近，樓市新聞層出不窮，有三則消息最為值得關註：

一是上市企業正在集體拋售投資性房地產。據統計，今年上半年，在披露房地產投資數據的1495家上市企業中，有1145家持有的投資性房地產環比一季報減少，佔比76.6%。減少1億元以上的公司13家，超過10億元的公司3家。

二是地方國資委直接向樓市喊話。近日，湖北省國資委出台文件，要求自9月5日起，省出資企業及其各級子企業，要謹慎開展房地產新增投資，在建、在售房地產，要加快建設進度和銷售進度，確保資金儘快回籠。

三是大部分城市鎖盤已經成為常態。作為樓市調控組合拳的「限賣」政策，或要進一步升級，覆蓋更多城市。據悉，目前已有包括廣州、廈門在內的40多個城市出台了「限賣」政策。

這三條消息，代表著樓市走勢的三個側面，從中可以窺出樓市大變局的一些端倪。

1

這些上市公司為何集體拋售房地產？

先說上市公司拋售投資性房地產。1145家上市公司集體拋售房地產，這在過去並不多見。這其中，既有套取現金流保殼的需求，也有看衰後市，提前落袋為安的考慮。

數據顯示，有1/4的上市公司一年的年利潤不到千萬元，買不起北上深中心城區的一套房。更有部分處於退市邊緣的企業，試圖通過賣房回籠資金。

以主業經營慘淡的「S*ST前鋒」為例，在今年不到9個月的時間，連續拋售北京的三套房產，累計套現3170萬元，公司的經營面得到顯著改善。雖然殼不一定能保住，但至少沒那麼危險了。

這個套路，和去年的*ST寧通B是一模一樣。2016年9月，業績慘淡的*ST寧通B以掛牌方式出售北京兩套學區房，作價2272萬元，當初購置時的成本僅有129萬元，12年狂賺16倍。

當然，對於大多數兢兢業業的上市企業來說，這一輪房價暴漲所帶來的資產增值，屬於意料之外的收穫。隨著部分城市房價翻倍、樓市調控政策持續不斷、信貸空間不斷收縮，樓市的風險已經遠遠大過收益，如今集體拋售、落袋為安，都想到一塊去了。

2

一紙令下，房地產大投資被叫停

再說國資部門直接警示樓市風險。就在前兩天，湖北省國資委發布通知，要求相關企業謹慎投資房地產，儘快回籠資金。

按照文件的說法，當地國資參與的房地產項目，基本存在資產負債率高、資本成本高、盈利空間收窄等問題。

一紙令下、緊急剎車，說明地方開始看衰後市，讓國資退出房地產項目，是防範風險的未雨綢繆之舉。

透過紙面，從政治層面出發，這可以看作是對高層表態的響應。此前，多部門已經三令五申，要求不以房地產為主業的國資逐步退出；最近高層關於「房子不是用來炒的」明確表態，各部門關於樓市調控的三令五申，讓地方開始有了壓力。

3

近40個城市加入「鎖盤」大軍

最後說限賣。

據不完全統計，全國已有將近40個城市出台限售令：既有北京、廣州等一線城市；也有廈門、武漢、南京、杭州等熱門二線城市；更有惠州、保定、開封、嘉興等三四線城市；甚至還有江蘇啟東、福建閩侯、河北高碑店等四五線城市……

這是截止到2017年9月的「限賣城市」一覽表：

限賣的用意其實是不言而喻的：從短期看，讓投機資金對樓市敬而遠之，同時讓已經進入市場的資金鎖定在樓市中。從長期來看，未來樓市無論是漲還是跌，只要大量資金被鎖定在樓市裡，就不會那麼容易產生金融風險。

很多人以為限賣會讓泡沫破裂、房價下跌。恰恰相反，市場內交易性房源減少，但是市場情緒沒有扭轉，對於住房的需求仍舊旺盛，那麼限賣在短期內很容易導致房價持續上漲。

這方面的例證是，今年上半年，廣州、廈門等地就已出台限賣手段，但兩地的房價並未就此企穩，而仍在上升之中。

4

樓市迎來新變局？

總結一下，這三則消息，其實說明了兩件事情：

其一，從拋售+喊停中不難看出，從政府到上市公司，越來越多的機構開始意識到房價暴漲背後潛藏的風險。無論是政府要求國資退出房地產項目，還是企業大量賣房回籠資金，在他們看來，房價回調下跌的風險已經超過持續上漲的可能。無論未來還會怎麼上漲，提前落袋為安、不與風險為伍，都是好的選擇。

其二，從喊停+鎖盤也可以看出，防範風險已經成為政策主基調。房價之所以牽一髮而動全身，就是因為它能通過槓桿與整個金融體系綁定在一起。房價上漲，槓桿越大收益就越大，而一旦市場行情逆轉，槓桿就會成為致命的陷阱。站在防控風險的角度，不論是限購限貸，還是鎖盤式的限賣，都比較容易得到理解。

當然，無論風向怎麼變，對於房價來說，政策的選擇仍舊是「穩房價」，而非降房價。

要知道，「促進房地產市場平穩健康發展」，有時候也不完全是一句空話。

微信公眾號房屋屋（its-home）