分析香港樓市(11)：賣地政策符合市場形勢│脫苦海

筆者在2004年時在網誌內評述了當時的賣地政策，現在重看仍然有參考價值，特整理如下：

縱虎驅狼 縱狼驅羊──官商挾高樓價(2004-03-22)

政府是全港最大的業主，眾多收入又與地產業有關，樓價地價上升，最得益的是政府，一個思維正常的人當政都不想推倒樓價實現「房產大躍進，人人有樓住，七成做地主」的荒謬理想，更不會有「我地諗到一個方法，可以在唔影響經濟的情形下推低樓市」的狂言。地產有價，是最符合政府的經濟利益。

地產商的觀點則有很大分別。某些所謂地產商根本就志不在此，市淡時不買地，市好就大鬧政府不平價勾地；有些是以貨如輪轉式經營，價升固然開心，價格穩定亦可以把多年來的土地儲蓄當做貨賣，對於是否勾地不太在意。但多數的發展商經多年淡市消耗，土地儲備已用得七七八八。

各利益團體正使用一招「縱虎驅狼」的策略推高樓價，再浸泡泡浴。政府刻意把未來幾年的土地及樓宇供應凍結，居屋不賣，兩鐵土地拖延建築及出售，勾地價天咁高勾極都勾不到。地產商眼見手上土地儲備日少，未來要買則比市價還高，手上的樓花便盡量推遲開售，貨尾則吊高黎賣，相對於過去幾年每個月都有新樓盤出售，近期很多差不多落成的新盤也不申請預售樓花，結果就是市面上的供應在短期內大幅減少。炒家及內幕人仕見獵心起，實時加入搶購，後知後覺的市民會像羔羊一般被趕到懸崖邊了！

下一步就是推出居屋貨尾試盤，然後再高價賣土儲表內的土地，進而出售西九龍、舊機場及新界西北大幅的土地，如果政府是夠魄力的話，前邊境禁區幾百公頃土地包括河套區就會出場。

燕碎當然貴過麵包──談官地拍賣(2004-05-28)

發展商是不是發神經用麵包價買麵粉，或者好似陰謀論者咁，輕擲幾億托價出貨尾呢？個人不會相信他們會愚蠢的方法托市：如果睇淡後市，趕出貨的話，大不了乾脆不勾地，靜待個市干塘，一樣可以達到托價的目的，無必要真金白銀去天價投地。而且兩塊地皮的買主均是土地儲備偏低，反而那些滿手地的發展商卻抽手旁觀。這種陰謀論便不攻自破。

好多人都忽略了：同一個區域或地段的物業，價格可以差天共地。有些人買樓是一種炫耀性消費行為(conspicuous consumption)，在發展商的包裝及吹捧之下，彷佛買過或圈過過萬一呎樓就系好威！發展商根本就不是視地皮為「麵粉」，而系細細塊的「燕碎」，用來煮燕窩粥的，自然價格貴過麵包。但是，為甚麼只是燕碎，而不是燕盞，甚至是血燕呢？勾地制度任由發展商挑肥揀瘦，當然先選一些細細粒容易食，風險不大，銀碼不大，只需起兩三年，無需分期興建，起出來只有幾百個單位，又容易「扮豪」的地皮。真系用燕窩煮，發展商賺乜？

這一浪真正大升特升的，是豪宅與「所謂豪宅」，平民百姓住的樓宇升幅有限，居屋房協樓等更升得少。發展商看在眼裡，自然不會走去煮大鑊粥，而系煮細細碗的「燕窩粥」。當人人望住燕碎當燕窩時，發展商已在偷笑，仍然有人以為食緊麵包而蒙然不知！

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

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