酒店式公寓，真的是投資的好品種嗎

編者按：何謂商住房？商住房和普通住宅，在土地使用權性質上真正的差別在哪？在中國，投資中最大的不確定性又是什麼？

文 | 財經小泡芙

2015年以來這一輪房地產牛市的漲幅著實令人瞠目結舌，不過自從國家宏觀調控以來，住宅市場有所降溫。

幾個牛市啟動較早的城市，比如深圳、蘇州，甚至是北京，局部價格較最高時期都有所鬆動。即便是啟動較晚的杭州，在930的第二輪調控以後，也基本告別了急速拉升的階段（詳見下圖）。

然後，就是在這樣住宅牛市的尾聲中，另一種房產類型卻悄然走熱，這就是商住房，或者被稱之為「酒店式公寓」。

筆者最近經常接到中介的推銷電話，上來劈頭蓋臉就問，「位於某某地塊，雙地鐵口的酒店式公寓有沒有興趣了解一下？」

雖然這樣的電話對於我來說沒什麼用，但身邊的確有不少人，對這種成本低、又有出租收益，一般裝修顏值也較高的品種產生好感。

所謂商住房，就是土地的真實性質是商用，但開發商建造的房屋形式類似於住宅，可以供居住使用，有些商住房不僅有廁所等上下水、還可以通天然氣，有些用水、用電甚至是使用民用價格，基本上可以跟住宅等同。

而商住房，一般會比市場上的住宅便宜20%-50%，面對這樣的價格誘惑，很多剛需族會希望先購置一套作為過渡，而一部分投資需求的人群，也可能會考慮購買商住用於租賃。

特別是商住房一般的戶型、精裝修程度，都適合單身的商務人士，相對來說租金收益要大大好於住宅類產品。

但是，土地的使用權性質不一樣，決定了商住房本質上跟住宅是不一樣的。

土地的性質有多重要，會在多大程度上影響價格呢？

我們可以看前兩天的新聞，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場的成交情況：

浦東新區張江南地塊，由上海張江（集團）有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；

嘉定區嘉定新城地塊，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。

這是上海市為了響應國務院推廣租賃市場的舉措之一，即拿到這兩塊地的開發商開發建造的房屋，未來只能出租，不能買賣。

我們可以看到，雖然這兩幅地塊的位置比較偏，但不到6000元/平方米的價格，對比之前上海市中心的普通住宅用地出讓，動輒10萬/平方米的樓麵價，這簡直就是白菜價啊。

所以，買房買房，本質上買的是土地，增值保值的也是土地，而不是那些土地上的磚瓦水泥。

那麼回到商住房來說，它的土地使用權性質，跟普通住宅的土地使用權性質有什麼差異呢？

一般商住房的產權期限是40年，而住宅一般是70年（目前主流都是70年，但住宅市場改革初期，有一部分住宅土地是20年、40年、50年的產權）。

但年限的差異不是其中關鍵，住宅的產權在《物權法》中的規定是自動續期，目前的爭議在於其中的自動續期是否要交續期費。

而商住房的土地到期如何處理，法律還沒有明確規定。但是，筆者認為，房子還是產權人的，這些磚瓦水泥的產權是屬於個人而非國家，也沒有期限的概念，只要房子還在，國家也不會來強拆。

因此，在這樣的國內現實條件中，到期了肯定也是按照一定的辦法續期，無非還是在於是否交續期費用，以及續期費用交多少。那就是錢的事了，而僅僅關乎錢的事也就不是什麼大事了。

商住房和普通住宅，在土地使用權性質上真正的差別，在於以下幾點：

首先，商住房不能落戶，與落戶相關的學區、養老等與商住房無關。這當然並非不能解。

比如廣州新出台的「租購同權」可以解決學區的問題，社保養老金的繳納可以解決養老的問題，使得這些問題不再依賴於戶籍，也就脫離了住宅土地使用權的束縛。

然而，當前的「租購同權」在廣州也僅僅是方案出台，還沒等到細則，其他城市是否會跟進，跟進力度多大，是否能在根本上扭轉學票權利，都還是未知數。

而社保養老金則又依賴於一定年限的繳納等等，總之各方面的門檻，並不比戶籍來的方便。

第二，商住房銀行貸款政策一般為首付50%，要高於住宅產品的首付20%或30%，不僅你自己購買時首付成本要高，而且也意味著將來轉讓時，你的下家購置時的首付成本要高，這比起住宅來說，大大降低了流動性，將來轉讓出手不易。

而投資金融產品，流動性是生命，是重中之重。

第三，如果購置時使用了銀行按揭，其貸款記錄會進入銀行系統，這雖然在當前對絕大部分城市沒有影響，但北京三月份出台限購限貸政策是認這個貸款記錄的。

這也就意味著，你曾經在北京按揭購買過一套商住房，那麼你在北京的銀行那裡就是去首套房的按揭貸款資質，銀行會要求你提供的首付比例將會大大增加。

假設一套300萬的北京老破小房子，首付30%是90萬，一些家庭拼拼湊湊還有可能湊齊，但首付如果是70%那就是210萬，意味著你這輩子基本告別北京了。

這一政策雖然當前只在北京實行，但北京可是國家首都，其示範效應不容小覷。

第四，上海已經要求未來新建的商住房，拆除煤氣管道等生活設施。除了自己居住所帶來的實際不便利性，對於再轉讓時的價值也會是一個損害。

如果這類酒店式公寓沒有了便利的生活設施，那麼誰還會去住呢？

不能住，也就很難租，只能被用作辦公性質出租，需求市場無疑比之前要小了一大半。

所以，以上四點，決定了商住房和普通住宅，在本質上是不一樣的。

雖然都是房子，但其背後的金融屬性，天差地別，不可不重視。

其實，大部分人買商住，並非真的是沖著投資收益去的，因為按照上海兩幅租賃土地的收益測算，大概也就在4.5%-8%範圍內，應該不會令絕大部分投資人滿意，而實際參與競拍的也都是國企。

筆者預計，未來可能大量持有類似性質房產的，應該是房產信託基金、保險資金、國企等長線的機構投資者，這個領域並不適合散戶。

而當前買酒店式公寓的投資人，實際上真正隱含的一個心理就是便宜。使用功能上大差不差，但價格便宜一半，很難讓人不動心。

但是小泡芙要提醒：做大事，別貪小便宜。

切記，在中國，無論哪個投資領域，最大的不確定性，永遠是：政策。

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