Airbnb房東們，要不要考慮下做日本民宿投資？

　當有人問你對日本民宿投資是否感興趣，你什麼想法。一入短租深似海，整天糾纏入住率、客戶溝通、清潔、和酒店競爭、政策風險，國內投資民宿已經快樂並痛著，更何況異地民宿投資管理？又或者你已經看身邊有人投資日本民宿，日本奧運會申請成功，「觀光立國」的推行，大把的民宿機會，你是不是也些心動？

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　　我們深入日本民宿圈一線，採訪了四類日本民宿房東的典型代表，類型基本涵蓋所有房東。一探房東們的生存現狀，深挖在民宿一線摸爬滾打的獨到經驗。

一、日本工作或伴侶在日本有工作

　　這類人往往是把民宿當副業，大多數買下房源保值為主。他們對房子質量追求較高，民宿也精緻，價格適中，性價高。因為是自己買下來的房子，所以保養的不會很差。對於入住的房客也會根據自己的交友喜好做篩選。做民宿更多的是一種情懷，喜歡和各地的遊客交朋友。主要的消費群體是在有一定的經濟收入，以家庭為單位或者幾個朋友甚至是幾對情侶為單位的人為目標。

　　日本工作的張先生在大阪有一套三室一廳，可以用於做民宿。他跟我們算了一筆賬。因為本來就是自有閑置房子，沒有房租壓力。所以如果用於出租，一個月主要成本就只需要：維修基本費+物業管理費+固定資產稅（一年一交除以12）+都市計劃稅（一年一交除以12）+火災地震保險（5年一交除以60）=5000+12000+7000+1500+2200=27700。27700是必須每個月要賺到的。這裡不包含水電煤網的死成本。

　　那按平均一晚一萬二的價格，房子可以住4-6人計算。對於遊客來說，人均才2000-3000一晚。相對於酒店，已經是相當的便宜了。只需要出租三晚，就已經能開始盈利。那一晚一萬二，其實只要一個月住三晚。就已經可以盈利了。

二、留學生

　　留學生大多數是租房子做民宿。因為有著房租的壓力，所以成本相對較高，開的價格會較低，以保證客滿可以有更多的回報率。相比於打工來說，做短租錢的確賺得比較快。這類人以租小戶型為主，基本為一室戶或者一室一廳。因為人流動快，房租低。這類人對於房子的質量追求本身不是很高。畢竟不是自己的房子，會盡量的節約降低成本。秉著一定不能虧本而且要賺錢，不然賺到的錢都貼房租里去了就白做了的心態。這類人的主要消費群體是為了滿足來日本旅遊預算不多，或者不想花錢在住宿上人。

　　張迅是東京某大學的留學生。與2位日本人合租在2室2廳的住宅樓內，他將其中1間房作為民宿對外短租。由於住宅樓位於新宿，地理位置良好，有不少中國遊客入駐。「多的時候一個月約25天有人入住，但扣除房租後也僅僅只能賺到5萬日元左右，這是最好時候的盈利了。3月10日頒布了民宿新法，以後最多只能經營180天，盈利就更…」「不過，肉再少也是肉啊，盈利能用來抵消部分我現在住房間的房租，自力更生賺錢的感覺還是不錯」

三、居中國國內，日本購房後交給海外資產配置機構代運營

　　他們人居國內，在日本購置房產做民宿投資。找靠譜的日本代運營機構幫忙運營。就能等著錢入賬了。民宿開起來，不僅可以出租，親朋好友來日本也可以有地方住。日本不動產的持有成本較低，民宿可以說是一個情懷跟收益兼得的一種投資方式。從地理位置上來說，日本離中國非常近，也算是在家門口投資，控制起來比較方便。所以一大批投資者看好日本民宿這塊肉，掀起一股日本民宿投資熱也是意料之中。

　　「我們代運營的民宿入住率大概70%到80%左右，到客人手裡平均回報率在8%-9%左右吧。」就職海外資產配置機構，做房產代管理的A小姐跟我們透露道。同時，在客源拓展上，A小姐建議大家做民宿時候不要只把客源群定位在中國人或者定位在華人上，特別是在京都關西地區，更多地著眼在歐美會明智一些。

　　這對一心想做華人生意的中國房東們無疑是一條新鮮的建議。

四、「大房東」——手頭打理幾十、幾百套房源

　　這類人組建民宿團隊，專職經營民宿生意。統管一大批民宿房源，這些房源分別掛在airbnb和國內一些民宿平台上，做民宿的線上和線下。線上包括24小時接待租房的客戶，線下包括清掃，應對房間里出現的問題。這類人在民宿一線，對民宿行業變化最為敏感，也能對市場變化做出最快反應。

　　大房東孫先生的民宿團隊，現在打理著270多套房源，合作的線上公司有600多套房源，就是這類人的典型代表。最了解日本民宿行業內的淘汰遊戲。「很多台灣、香港、內地人都在不斷的在東京買房做民宿，現在已經過剩，在壓價競爭了。先淘汰的肯定是租房做民宿的，因為每個月需要固定交房租。民宿在日本還是灰色地帶，日本人做的相對少。但是因為是服務業，需要花很多心思進去，各種狀況隨時出現應對比較累，靠單打獨鬥生存的確很困難。」在深入採訪後，孫先生給我們透露了這些他對行業的觀察與經驗。

　　「但是做好了，是正常房租的2到3倍。民宿運營需要專業團隊，單打獨鬥是不行的。還有這麼多熱錢湧進來說明這個行業也是可以的，但不能盲目。民宿單打獨鬥很難，需要團隊專業化運營。」

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法規最新動態

門檻更低了，懲治更嚴格了

　　3月10日在內閣會議上確定了規定將普通民宅和公寓的空房出借給旅遊者的民宿營業標準的新法案。新法案除了規定提供民宿服務的房東必須向都道府縣等地方政府進行備案的制度外，也規定了違反新法案時的懲罰措施。

　　新法案將解禁東京都大田區和大阪府等國家戰略特區以外的地區，以及原則上無法設置簡易住所的住宅專用地區的民宿經營，並規定了房東有向都道府縣備案、衛生管理、投訴處理等義務。之前，許多無營業許可的民宿造成周邊居民的困擾，糾紛不斷，新法案的通過可以有效改善這種狀況。

　　對於房東不同住的情況，新法案要求房東指定民宿設施的管理人並向政府登記在冊，該管理人負有等同於房東的義務。

　　新法案規定年營業天數的上限為180天，也就是說每年每一處民宿只能合法經營半年。對於存在造成周邊生活環境惡化的可能性的民宿，則可以根據地方政府制定的地方條例加以縮短，但原則上不允許縮短到0天這種實際上排斥民宿經營的地方條例。

　　對於違反新法案規定的，會有立證檢查和懲罰條例。房東虛假備案、不接受停業命令時，將被處以6個月以下有期徒刑或100萬日元以下罰金。

　　民宿新法案的通過，意味著將面向全國解禁民宿經營，最快將於2018年1月開始施行。對於在準備在日本單純投資民宿的朋友來說，確實是一個好消息。

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小結

　　從現階段觀察來看，日本大方向上還是鼓勵民宿的。180天的法規頒布對民宿業是一盆冷水，但起碼在將民宿拉出灰色地帶明朗化。當被問到對180天法規的看法時，「大房東」孫先生持樂觀態度，「180天的法規頒布的確會有很大的影響，但是市場還是會對法規做出適應和調整，相信不至於是一次致命打擊。」

　　政府在保守傳統不愛陌生人的日本人和民宿存在之間尋找平衡點，逐漸培養對民宿的接受度。雖然日本酒店數量也在極速增加，但仍無法滿足劇增湧入的遊客住宿需求。民宿價格和情懷優勢更是增加幾分競爭力。

　　起碼在奧運會舉辦之前，日本民宿投資，值得你花時間研究一番。