上海樓市巨變？北京七環買房！我錯過成為千萬富翁的機會

摘要：一線城市生存與焦慮的縮影

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撰文|張銀銀

昨天的稿子被刪了（偷偷告訴你，備用號「泡沫帝國」還能看），為了保險起見，今天我們來扯點別的淡。

上海樓市巨變？北京七環買房！

1、京滬房價趨穩還是再迎高峰？

今天（7月7日）下午，《上海市住房發展「十三五」規劃》終於公布，根據官方的通稿，大致可以看出上海穩定房價的決心。比如：新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右；住房用地供應總量明顯增加；推進舊區改造等。

一線城市北京、上海尤其具有代表性，張銀銀的朋友圈裡，北京的買房故事常常被刷爆屏。今天看到某媒體報道的北京買房故事，年輕人並無退路，考慮去「七環」外買房。在一線城市的生存與焦慮，買房恰是一個縮影。

槓桿遊戲在京滬都混過，沒混出頭，但是經常會想還在北京、上海的那些朋友。有些買了房有些還在觀望，買了房的大部分都在郊區，甚至郊區的郊區，類似七環。但無論是哪一種，我都佩服他們。因為我是屬於沒有勇氣在京滬紮根的那類人。

放眼一線樓市，無論從今天的《上海市住房發展「十三五」規劃》，還是此前《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，都可以看出，一線城市房價企穩應該是個大趨勢。

因為我們的泡沫實在是太多。天下沒有不破的泡沫，但再沒有什麼比房價泡沫，尤其是一線城市房價泡沫更折磨人的神經了。穩定京滬房價，可以說是關係國運的事情。

但現在真的是房價的最高峰嗎？也不見得。穩定，並不代表不漲，也可以是小漲。

2、泡沫需要穩，槓桿需要降

儘管預測一線城市房價何時見頂，比人類登上月球還難，但還是有章可循的。除開土地財政、政策的不確定性等。我們能做的無非就是根據一些客觀因素，來分析主觀行為發生的可能性。

比如：據公開資料顯示，2009年到2015年間，中國信貸平均每年增長20%左右，大大高於名義GDP增長率。

截止2016年末，中國M2達到155萬億（約22萬億美元）、GDP為74萬億（11.7萬億美元），而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。換言之，中國的GDP只有美國的2/3，但中國的貨幣量卻相當於美國的1.7倍！這是理解房價泡沫的關鍵數據。

這些錢都寄托在哪？就是一個個資產泡沫中，這些年從大宗商品、債市、股市、各類搞不清去向的資管產品，到土地、房產，泡沫接力永不停歇——最牛的迄今為止還是地產，股市都只是小插曲。

部分經濟學家對此有不同看法，也不認為我們房地產存在泡沫，問題是如果否定這一點，誰能解釋我們為何沒有米國發達，我們錢去了哪？

近幾年，中國新增M2佔全球40%，狂歡過後就是平靜，我們目前也在走這條路。央行近來的努力是看得到的。更有代表性的是日本。在維持了兩年零三個月的超低利率後，日本央行終於啟動加息。

股市崩盤，緊接著是樓市？

還有美國，在保持了幾年的低位利率後，美聯儲啟動加息，先是頻率低，今年明顯提高了頻率。大勢是難逆的。

過去美國經歷過，我們都還記得，房價下跌、次貸危機。這樣的故事我們不曾極端呈現過，我們一直在努力避免。我們永遠是例外？我們需要努力。

更有說服力的是今年3月，周行長在博鰲論壇的發言，他說：「在多輪量化寬鬆之後，我們已經到了周期的尾部……要認真地去考慮什麼時候如何離開這種貨幣寬鬆的周期」。

之後的貨幣走向也證明了，周行長說的絕對不是玩笑話。

當上一個貨幣周期結束，下一個開啟，我們不得不關心整體和個人的槓桿率了。

全社會總槓桿率就不說了，大家都知道，其實還在緩慢上升。表面上看，我們的購房槓桿並不高，尤其是新一輪調控之後，首套房首付比例調高，二套就不用說了，更高。

但是，這只是表面的數據。根據槓桿遊戲對朋友買房經歷的了解，他們不僅借了銀行的錢，還借了親朋好友的錢，父母的就不用說了，直接給。

更有甚者，還借了影子銀行的錢。一套房掏空兩代人的現象，並不少見。這樣的槓桿率比表面看到的要大。目前我國居民房貸收入比0.46左右（也有不同看法），想想日本房產泡沫時期的水平。

3、離開了北京，錯過成為千萬富翁機會

從國際上對比來看，我國房地產總市值佔GDP的比例為411%，也遠高於全球260%的平均水平。雖然，這樣的計算有失公允，但打點折扣也是很有意思的對照。而所有這些比值，京滬恐怕是我國最具代表性的。

從趨勢看，居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額2016年上半年達到56.5%，2011年時這一數據是17.3%。想想這五年，都經歷了些什麼！

不僅個人，房企也在拚命加槓桿。四大行的新增貸款有60%多都投放在了房地產領域。

肯尼斯.羅格夫先生就曾說過：所有金融危機的本質都是債務過多的危機，等真到了全民槓桿的時候（去年的樣子有點接近），我們真的玩得起嗎？

對槓桿遊戲來說，2016年元旦是個特別的日子，那天傍晚，我們一家人——其中包括一名剛出生的嬰兒，驅車從北京南二環離京，就這樣匆忙告別這座生活了7年的城市。

銀銀對北京、上海是有感情的，都是曾經工作、生活的地方。曾經我也糾結要不要掏空雙方父母及各自的資產，在一線買套房。作為一名怯弱的保守派，最終我還是放棄了這個想法。

想想，我錯過了成為千萬富翁的機會，但我不後悔。但願買下北京七環的朋友，還有資產翻倍的機會；但願「上海樓市巨變」，可以讓更多年輕人安穩待下去。

如今，槓桿遊戲成了一名樓市的旁觀者，在全國接二連三上演的樓市風雲故事裡，依舊沒能做到置身事外。

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