說大城市土地供給不足所以房價永遠漲，地真的缺嗎？

房價問題小磕也分很多角度分析過幾次了。今天看到交行首席經濟學家連平的一篇文章，又是一個角度。

如作者言，一直有人聲稱，國內大城市尤其是一線城市房價不會下跌，因為土地供給少，人口又不斷增加——其實北京上海人口早已不是如此，小磕之前放過數據——造成北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。那麼這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

拿數據說話n

北京轄區面積1.6萬平方公里左右，迄今建設總面積僅為3480平方公里，城鄉建設用地佔土地面積15%左右，也就是說北京絕大部分土地仍處於農村狀態。而在城市建設用地中居住用地只佔28%，70%以上卻用於非居住用途。於是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景像：一方面是房價持續大幅上升，居民購房成本大幅增加；勞動力成本和租金等成本持續大幅上升，導致城市競爭力被不斷地吞噬。另一方面則是大片郊區土地種植玉米和小麥等農作物，默默地在為我國的農業貢獻著綿薄之力。

一二線城市對我國經濟的重要性可以說是顯而易見的。不光是 GDP 層面，在人才和產業聚集、商業和科技創新、金融的完善和活躍度，以及文化方面都起著重要的作用。北京上海等特大城市更是不必詳述。「守住部分大城市郊區耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長期健康發展和國家戰略目標的實現，究竟孰輕孰重呢？」

說到這裡肯定又不少老腦筋和被洗成功的小腦筋們要跳出來了：耕地面積怎麼能少呢？我國的糧食必須完全自給自足，不然居心叵測、早就對我們圖謀不軌的帝國主義趁機不出口糧食給我們怎麼辦？它們可是一直做夢都想害我們呢！

對於這種觀點我們這裡不討論。退一萬步說，假設真的必須保留那麼多耕地，並假設那些耕地保留了真的就有人耕種——實際情況你知道的——那麼這麼大規模的耕地必須保留在大城市，甚至是特大城市嗎？

據連平總數據，近年來，全國每年大約消失6萬個自然村，如果能站在全國統籌的角度、通過這些自然村的復墾來置換大城市合理地佔用農田，完全可以平抑城市過高的房價。具體方案上，重慶推行的地票制度將耕地置換出來，就是一種十分有益的探索。

同時，前面提到的城市建設用地中居住用地比例過低也是有問題的。紐約和東京居住用地佔城市建設用地面積分別為44%和73%，而工業用地分別僅為3.9%和5.1%。而北京、廣州和深圳這兩個數字分別為居住用地28%、29%和26%，工業用地22%、32%和36%。（小磕嘗試補充魔都數據，上海建設用地大約佔陸域總面積的一半，其中居住用地不到20%，工業用地則有約40%，）「大城市居住用地佔比較高既是城鎮化的必然結果，也是產業結構高級化和經濟發展水平提高的客觀表現。」

對於造成目前這種土地利用結構的原因，連平總也做了分析：土地使用在很大程度上地方政府說了算，將更多的土地批給工業用地可帶來招商引資效應、地價高些可增加賣地收入、房價走高有助於持續帶來較多稅收收入，這些短期效益是顯而易見的。至於租金成本持續上漲疊加上房價和房租造成的勞動力成本持續上漲造成的對企業利潤的吞噬、還有對人才留存意願的打擊，這些對城市競爭力造成的長久的損害……連平總明說，小磕就不明說了哈。

所以最後連平總呼籲，必須真正解放思想，突破傳統思維，站在戰略高度，一切從實際出發，摒棄「作繭自縛」。小磕倒是想，即使有些地方目前沒有這麼做的主觀意願，現在這種模式就能持久了嗎？恐怕未必。到時候，房價會怎麼樣呢？

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