菜鳥學理財|當公積金「貸無可貸」 想買房的你應該怎麼辦？

為了響應樓市「去庫存」，自去年，各地陸續出台了住房公積金支持個人住房貸款的政策，除了降低二手房的交易稅，部分地區還降低了住房公積金貸款門檻，或是將住房公積金貸款的限額大幅上調。樓市回暖，於是大家都跑去買房，房價自然開始飆升，住房公積金需求也與日俱增，致使多地住房公積金庫存吃緊，「池子」里的錢不夠用了。去年，天津、上海、安徽等8個省市的個人住房貸款率超過100%，全國平均值也高達88.84%。為什麼公積金貸款會超出？我們如果要買房子會受到影響嗎？

「個人住房貸款率」是什麼？

個人貸款率是指住房公積金個人住房貸款餘額佔住房公積金繳存餘額的比例。該指標是衡量住房公積金使用率和流動性的指標之一，與住房公積金使用率正相關，與住房公積金流動性性負相關。

貸率過低，表明公積金支持貸款購房的力度不夠，但是過高又表明公積金餘額趨緊。一般以85%作為警戒線。

去年由於樓市被炒得很熱，很多人只要有買房的資質，甭管有錢沒錢，都去買房了，由此公積金的個貸率非常高。

「個人住房貸款率」高企對我們有什麼影響？

去年借出去的錢多了，今年可以借出去的自然錢就少了。像天津、上海、江蘇、浙江、安徽等8個省市的買房人能用到的住房公積金貸款額度就沒那麼高了。部分地區的排隊時間可能就會延長。因此，部分省市也通過一定的措施控制公積金個貸率過快增長。

去年年底，湖北省住建廳就發文，要求個貸率超過85%的城市，可以適當調整住房公積金使用政策，保證「首套」和「首貸」等剛需住房需求。

安徽省住建廳曾在3月出台政策，對各市公積金流動實施預警。在住房公積金貸款率在95%以上，且資金凈流量繼續為負數時，啟動三級預警，所在城市必要時實行住房公積金輪候發放政策，控制住房公積金資金流出速度。

可能有人說，自己首套住房還沒買，」首套「和」首貸「資格還在，應該不會受到很大影響。

實際上，在2016年住房公積金貸款的發放中，83.51%給了首套住房的申請人，二套及以上住房的僅佔16.49%。這可是切切實實的」剛需「優先。

公積金貸款額度如何計算？

以合肥為例，公積金貸款上限為55萬 。借款人及配偶均按規定正常足額繳存住房公積金滿6個月以上的，最高貸款額度為55萬元；借款人單方按規定繳存住房公積金的，最高貸款額度為45萬元 。

夫妻雙方計繳住房公積金月工資之和*12個月*實際可貸年限*0.5的申貸係數，最高不可超過 55 萬。最長期限20年，房齡+貸款年限≤30年，年齡+貸款年限≤法定退休年齡後5年（法定退休年齡一般是男性60周歲，女性55周歲，須在未退休前申請貸款）。

住房公積金不夠用了怎麼辦？

各地住房公積金「被貸空」，說明大家都喜歡拿住房公積金還房貸。為什麼？首先大家要知道我國買房貸款的有這幾種形式：住房公積金貸款、商業銀行貸款和組合貸款（住房公積金+商業貸款）。就前兩者而言，住房公積金貸款利率低於商業貸款，公積金是這樣：5年以下2.75%、5年以上3.25%。而商貸是這樣：一年以內4.35%、一年至五年4.75%、五年以上4.9%。

大家可以算一筆賬，如果你要買一套100萬的房子，首付付了30萬，還有70萬要在5年內還清，如果你使用住房公積金貸款，那麼你本金+利息總共要付出105萬，同等情況下，商貸本息要付出108.8萬，比住房公積金貸款多了3.8萬。

但是，住房公積金也有自己固有的「頑疾」：其一，覆蓋面低，對非正規就業者和個體就業者存在歧視；其二，只能本地使用，不利於人口流動；其三，存款利率低（目前為1.5%），升值太慢；其四 ，使用單調，不能根據個人情況及時調整，低收入群體使用的門檻過高；其五，積澱資金過多，不能有效增值。

而且，雖說同等條件下公積金貸款比較好使，但眼下貸不到也是既定事實。還有一種情況，就是你的公積金貸款數額不足以支付房貸，商業貸款的利率又如此之高，這該怎麼辦？這種情況下，你可能就得選擇上文跟你說過的組合貸了，即住房公積金+商業貸款。

這種組合貸的利率較為適中，且貸款金額較大，計算方法也挺簡單粗暴的：公積金貸款部分的利率和金額就按公積金那套流程算，商業貸款同理。所以買個房子，能用多少公積金就用多少公積金，剩下的申請商貸就行啦！不過，話雖如此，因為貸款周期漫長，很多賣家在聽到組合貸的時候就直接拒絕了交易，所以各位在買房前也得做個心理準備，跟賣家提前協商好。