2017年昆明房價漲or跌

01-27

最近有不少朋友在問我，昆明2017年房價是漲or跌，這個問題很複雜，除非是普漲或者普跌，我們很難簡單的回答2017年昆明房價是漲or跌。

昆明目前的房價怎樣？從2013年開始，昆明房價就出現了停滯不前的一個狀態，在2016年下半年，昆明房價出現了一個小幅上揚，也形成了昆明房價上漲的一個態勢。事實上，新房房價不能真實的反應這個城市的房價情況。如果新盤都是均價8000，但是4年前你買的可能是二環以內的，而現在則是經開區。所以同樣的價格並不能說房價沒有上漲。

昆明房產的供求關係。決定房價的還有一個重要因素就是供求關係。昆明從2007年進行大規模的城中村改造，大量的土地供應出現，產生的結果就是供大於求和爛尾樓遍地。從2014年開始，昆明一直在進行去庫存，在2016年，昆明新建商品房面積低於出售面積，這算是一個積極信號，同時之前被稱為鬼城的呈貢在多年發展及高鐵利好以後，去庫存任務基本完成，住宅庫存大幅降低。但是從昆明本身來說，賣地仍然是財政重要的一個收入來源，房地產仍然是支柱性產業，而同時昆明新開啟的大量建設決定需要大量的資金投入，這就保證了，在一段時間以內昆明政府不會壓縮土地供應。同時，由於從2016年開始，昆明樓市已經開始外地大開發商唱主角，這些開發商更多強調快速周轉，因此這一點也保證了樓市新盤的供應不會緊縮，囤地待漲也不會出現。

另外一個方面就是需求，昆明目前常駐人口將近700萬，整個雲南將近4300萬人，而昆明在雲南的核心地位是不可動搖的。從這點來說，需求肯定不會出現大的萎縮。從外部來說，昆明作為春城，外地人來購房的可能性並不低，在2017年春節，昆明有一個樓盤，用戶中15%是來自於北上廣的客戶。整體來說，昆明這幾年的需求會維持在一個穩定狀態，昆明一年的成交量大約在15萬套（包含二手房）左右，以目前昆明的態勢，維持這個需求量應該問題不大。綜合來講，只要外部需求不出現大增長，整體昆明的需求會繼續維持在一個相對穩定的態勢，不會對價格產生大的影響。

昆明的前途怎樣？曾經有朋友說，昆明只要有藍天白雲有四季如春就夠了，至於經濟好不好那是次要。如果是一個公務員或者是其他有穩定收益的人來說，這句話沒有錯。但是對大多數和我一樣靠打工生活的人來說，這是不可能的。服務業能支撐的高收入人群是非常有限的，大部分人只會集中到中低收入。所以一個城市，一個幾百萬人口的城市，如果只依靠服務業，請問有多少大爺過來讓你服務了？昆明從地理位置和國家定位來說，都是一個有很大前途的地方，作為國家定義的面向中南半島的製造業中心，在未來10年國家投給雲南的資金可能會超過建國以來的總和，這是昆明的機會，隨著中老鐵路等跨境鐵路的建設，昆明作為中心城市的輻射會越來越大，希望我們的父母官不要浪費這個機會。昆明的前途，可以說能從長期保證昆明的繁榮，保證昆明的樓市安全。

未來可能出現的影響？在未來有一點是可以確定的，就是房產稅一定會出台。許多人抱有不切實際的想法，認為房產稅可能不會出現，那是不可能的，以後地方政府的收入將會從賣地過渡到徵收房產稅上。我們幾乎可以確定的說，在2020年左右，房產稅一定會出台。唯一的疑問在於，房產稅是不是會分地域分步實行。另外房產稅的實行，並不一定能將房價下降多少，倫敦曼哈頓的房價依然在上漲之中，只是說這個東西的出台，會讓房產投資更加精細化，更加專業化。隨意買、任性買就可以從中賺錢的時代應該是不存在了，以後有空我會專門講講樓市投資的一些問題。

2017年的昆明房價，我個人認為仍然會小幅上揚，如果位置好有核心資源的房子，作為剛需看好就可以出手，好東西在任何時代都是稀缺的。最後還是記住大老闆的一句話：房子是用來住的，不是用來炒的。這可能是未來樓市調整的方向。