日本買房時需要繳納哪些稅費？

---

2017年11月24日更新

對於外國人，我們也推出了貸款購房的新模式

聽說你想在日本銀行貸款買房？

---

買房的各種稅費大概相當於房價的6-7%左右，這麼說比較直觀

---

不少中國人到日本購置不動產，使得日本甚至還出現了專門給中國業主服務的稅務師事務所。那麼在日本買房您真的考慮清楚了嗎？各項稅費您了解嗎？下面就跟著小居來一起了解一下在日本買房要交的稅費有哪些吧！

日本房價相對中國一線城市，有一定競爭力。例如惠比壽地區屬於東京一等地，但駐地一座3層小樓，帶地皮只要7680萬日元（約合399萬元人民幣）。東京的二手房和小戶型，即使是，只要2000萬日元就能購買。日本其他地區的房產都有中國人涉足，就連北海道千歲市都開發了面向中國人的獨棟別墅，2000萬日元（約合104萬元人民幣）一套，未完工就銷售一空。

然而，在日本購買不動產需繳納各種費用，買完之後還一直有各種費用伴隨，這跟國內買完就一勞永逸的中國房產並不一樣。此外，日本對當地人購買個人自住房產的貸款和減稅等優惠政策，一般外國人是享受不到的。

日本對土地、房屋等固定資產，不僅在取得時要交稅，佔有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。在日本，房產與土地一起都要繳納「固定資產稅」，每年徵收，是大頭。稅率根據地區不同，會有很大差異，高級住宅區和東京都地區，比如惠比壽和白金台等地，由於土地昂貴，收入不高就無法納稅，因此也有失業者不得不出售不動產的情況。

另外，日本不動產的遺產稅高，當今皇后美智子的家人還曾經以房產作為遺產稅抵押給國家。日本的遺產稅稅於歐洲國家，略低於美國，基本上到孫子輩時房產就沒有了。這就是私有制的日本沒有土亨和不動產大亨的重要原因，所以在日本有一種「財產三代而竭」的說法。

遺產稅在日本稱為「繼承稅」（日語寫作「相繼稅」）。繼承稅的稅率根據財產多少決定，財產越多稅率越高，也就是「累進稅」。繼承稅的稅率在1000萬以下是10%，3000萬以下是15%，5000萬以下是20%。

當然，並非是遺產都要納稅，會留出一部分減免繼承稅的部分。從2003年開始，繼承稅的基礎減免額是「5000萬日元＋1000萬日元×法定繼承人數」。例如繼承人是妻子和一個孩子共2人，這時計算出的金額就是7000萬，但是如果只有7000萬日元的財產被繼承，那麼也就無需繳納繼承稅，但是如果是有7500萬日元的遺產被繼承，超過的500萬日元的部分就要交稅。

但是從2015年1月1日起，日本政府減少了部分的金額，降至「3000萬日元＋繼承人數×600萬日元」。這樣，如果是上述家庭的情況，只有4200萬日元免除交稅了。此外，還提高了1億日元以上部分的稅率，以前，1億至3億日元稅率是40%，3億日元以上是50％，但是修改後進一步細分，改為1億至2億日元40%，2億至3億日元45%，3億至6億日元50%，6億日元以上則高達55%。可見，在如此高昂的稅率下，中國人到日本購置大額不動產，若干年後就相當於給日本國庫做了貢獻。

簡單歸納起來，日本購買不動產有如下稅費：

1、購入不動產時，要根據固定資產的交易價格一次性繳納4%的交易稅（自用住房較低，為3%）；

2、到政府部門登記備案要繳納登記稅（一次性）；

3、不動產交易時要繳納印花稅（一次性）；

4、遺產稅和贈與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，高達到55%（一次性）；

5、固定資產稅（每年交）為市值的1.4%；

6、當出讓不動產時，不滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別為30%和9%，超過5年，則為15%和5%。

您還可以訪問「異鄉好居官方網站」，隨時隨地找房源！

了解更多海外租房買房資訊，歡迎關註：

知乎機構賬號：@異鄉好居知乎

微信公眾號：異鄉好居

微博賬號：異鄉好居

---

近兩年海外投資大熱，很多人把目光鎖定了我們的鄰國日本。在網路謠傳日本買房稅費是高的嚇人，真實情況也並非如此。要了解日本買房的稅費我們要從房子的購買，持有和出售三個方面來考慮。

• 日本購買房產的費用 （約為房價的6%-8%）

1.房屋成交價格：所購買房產和房主約定的成交價格。

2.中介費：日本房產交易必須由中介參與才能完成。中介費是按照階梯收取，由於大城市低於400萬日本的房產是非常少，一般是房產成交價格的3%+6萬日元+消費稅。

3.不動產登記稅（國稅）： 房產的產權名義變更時所需的稅。土地評估價格×1.0%，房產評估價格×0.3%。

4.不動產取得稅（地方稅）： 在日本購買房產的時候，政府會對房屋的土地價值和建築物價值分別進行評估，徵收不動產取得稅（土地評估價格×1.5%；房產評估價格 住宅×3%；非住×4%）。通常情況下土地及建築物的政府評估價格遠遠低於房屋的實際成交價格，評估價約為市場價的50%左右。不動產取得稅需在購房時一次性交付，實際繳納金額占實際成交總金額的3%左右。

5.印花稅（國稅）：貼在房屋購買契約書上的印花稅票。

6.產權轉移登記律師費：代辦以上所有手續的司法書士報酬/律師費、登記簿謄本費、交通費等。一般5萬-10萬日元不等，通常占成交金額的1%左右。

總結：在購買房屋時所繳納的各項稅費綜合約為房價的6-8%左右。例如：100萬的房產，您需要再支付房款6-8%的比例，也就是106-108萬左右就可以拿下房子。也有購房雜費超過8%的房源，通常原因是房價太低，而固定費用很難降低，比如律師費，所以雜費比例有可能超過8%。

• 日本房產持有的費用（約為房價的1%-1.5%）

1.固都稅(固定資產稅+都市計劃稅)：無論是投資還是自住,只要在日本持有房產,就需要繳納固都稅。固都稅由地方稅務部門計算稅額，並向房產所有人發送納稅通知書。固都稅的課稅基數是政府部門評估和確定的「固定資產稅評價額」，而非房屋買賣價格，通常遠遠低於房屋買賣價格。固定資產稅的標準稅率為1.4%,都市計劃稅的標準稅率最高為0.3%。並且對於住宅和住宅用地，課稅基數和稅率都有一定的輕減措施。根據我們的經驗，實際上，固都稅的徵收稅額大概為房屋買賣價格的0.3%左右。

2.物業管理費：每個物業都有物業管理組合，每位業主都有義務繳納物業管理費。但是，一戶建無需繳納物業管理費，房主自我管理房屋。

3.物業修繕基金：為保持大廈長期正常使用、外部清潔等，每個月每位業主都需要繳納維修基金，該費用由管理公司進行保管。一戶建無需繳納修繕基金，房主自我管理房屋。

4.火災地震保險：每年的費用一般為房價的0.5‰-1‰左右。在買房時需要一次性繳納五年。五年間如果房主要賣房，剩餘部分可以向保險公司申請退款。

5.房產託管費：中介房屋代管之服務費，一般為月租金的5.4%(含消費稅）。

如果空房，需要重新招租，否則會收取1個月的房租作為招租的費用；

租客搬離後需要重新裝修、更換牆紙、地板等，金額約10萬-20萬日元；

如果房屋室內設備損壞，需要維修，幾千至幾萬日元不等，以實際產生的費用為準。

6.個人所得稅：原則上賺錢納稅，不賺錢不納稅。每年年底客戶跟當地稅務局申告後，稅務局會給出對應金額，一年繳納一次，按照日本所得稅表進行納稅，具體稅率見下表。

7.稅理士費用：稅理士為代理申告、繳納，以上費用的服務費，申報一次的費用大概是2-3萬日元。

8.其他費用：如水、電費等。

• 日本房產出售時的稅費（約為房價的6%左右）

1.中介費：出售和購買房產稅率一樣，400萬日元以上房產中介費為成交價格的3%+6萬日元+消費稅。

2、房產增值稅：房產出售時若有增值溢價，需要對增值部分繳納房產增值稅。例如：購買時100萬的房子，在出售時上漲到了150萬，那許就需要對增值部分50萬元收取房產增值稅。稅率為5年內增值部分的30%；5年及以為15%。詳細如下表：

住民票：當代日本戶籍分為「本籍地」和「住民票」兩個部分。「本籍地」相當於我們認為的籍貫，但這個籍貫是可以根據個人需要自由改變的。而「住民票」上的地址顯示的是公民現在的確切住址，即人身在何方。 對於在日本留學、工作等長期居住在日本的人群來說，需要辦理住民票。住民票是證明該外國人已經登錄，當然上面記載著個人的全部情況，包括簽證的類型和期間。

3.減免條款（條件房產所有人地址登記在日本）：如果是自家住宅，居住十年以上會減稅。首先減去3000萬日元，剩下的6000萬日元以下的部分14％（所得稅10％＋住民稅4％）；超過6,000萬的部分20％（所得稅15％＋住民稅5％）

4.產權轉移登記律師費：和購房時相同。

5.其他：可能產生的其他費用。

• 結束語

日本房產投資的稅費雖然名目繁多，但是綜合來算其實並不是特別高，而且很多時候還有減免政策。如果用來出租的話，覆蓋持有部分成本，年凈回報可以輕鬆達到5-8%左右，是海外資產投資不錯的選擇。

---

推薦閱讀：