不懂貸款？你就不會理財！
今天來個長篇，說說貸款這事，通俗的說，就是如何優雅的借錢生錢。
因為中國的傳統文化，絕大多數老百姓，骨子裡對於借錢是排斥的，畢竟從小到大，被太多楊白勞這樣的故事洗腦。的確農耕文化下，借錢往往被理解為和高利貸打交道，被簡單理解為家庭理財的包袱，不少家庭的房貸，都喜歡提前還款。在老南這裡諮詢的不少客人，都是全款買房，沒用任何房貸，非常可惜。
可是換個角度，我們發現真正的富人，都在嫻熟的使用貸款，將自己的財富和人身加槓桿。
但也有玩大了，把自己搞歇菜的
所以，這篇會和大家說說，為什麼貸款是家庭理財的重要一環，如何為自己的貸款作好準備，以及如何高效、正確的運用貸款。
先說幾個真實的故事，因為老南是證券出身，早期對貸款並不熟悉，但這幾個真實的故事，讓我明白了貸款的意義。
故事一，差不多十幾年前，應該是06年。老南有幾位銀行的客人，當時信貸非常寬鬆，銀行員工可以低息從行里貸款，年化1%到2%的利率。幾乎每個人都貸了上百萬，在老南這買基金（當時券商基金認購費比銀行便宜很多），而且06年「煤飛色舞」後，市場剛回暖。
到了07年8、9月份，監管開始嚴查信貸資金違規進入股市（是不是和15年查配資幾乎一樣？），客人們紛紛幾乎在最高點，把基金贖回還貸款，每個人都賺了兩三倍。當然一方面老南基金選的不錯，另一方面，低利率的槓桿，和精準的進出時機（都是央行指示），也非常關鍵。
故事二，老南後來跑機構業務，到各地zf財政談發債業務，曾遇到一位非常專業的地方財政局局長。他說：以前，我們一年財政收入100億，只能做100億的事，但通過發債，我只要能還50億的利息，我可以做上千億的事。而且，他對於借貸的規模、期限長短、借貸節奏、利率水平、現金流測算，都有自己的一套。
故事三，是老南去年年底接的一個諮詢。當事人大學生創業，畢業後在一個三線城市，踏踏實實幹了5年，一年收入也大幾十萬。結果去年年初，想擴大經營，沒測算好，現金流突然斷裂。這個諮詢老南沒收費，當個公益做了，結果很遺憾，沒幫上忙。
原因在於，當事人從來沒考慮過未來有可能會借款，也就大幾十萬的缺口，一年左右就可以緩過來，而且也可以承受20%以上的利率，但老南幫他找了當地的銀行、小貸、互聯網金融，全部被拒。雖然他信用記錄沒問題，但太多小細節有問題，不符合貸款的進件標準。而他如果當初稍微注意下這些細節，而且幾乎沒有附加成本，完全會是不一樣的結局，很遺憾。
這三個故事，看起來也許和你很遙遠，但實際上，第一個案例是如何套來低利率的貸款錢生錢，第二個案例是如何有效的管理貸款槓桿，第三個是如何讓自己具備獲得貸款的條件。
回過頭看看你周邊，為什麼說過去十年，只要在大城市買房，尤其是貸款買房，就是最好的理財？就是通過低利率的房貸槓桿，賺到了貨幣超發貶值和房價上漲的雙重紅利。只要從長期看通貨膨脹不止，窮人越存錢越窮，富人越貸款越富，就是這個道理。
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那目前，到底有哪些貸款類別？哪些貸款渠道？（因石榴理財師主要針對中產家庭，所以本系列不會涉及對公信貸業務，雖然這裡面故事也很多）
目前，大家對於各種投資，都有產品的概念，但對於貸款，往往認為就是借錢而已，而沒有用產品的角度去看貸款。
實際上，各金融機構的每一款貸款產品，都有專業的設計，從進件要求（什麼樣的人能借錢）、授信審批（能不能借，能借多少）、借款期限（幾個月還是幾年）、借款利率（標準、上浮、折扣）、還款方式等等，都有非常細緻的要求。
當你從產品角度去看貸款，而非借錢角度，會有不一樣的視角。
貸款種類：房屋按揭（公積金、商業貸款）、抵押貸款（房押、車押、股權質押、保單質押）、信用貸款（信用卡、公務員貸等）。
貸款利率：房貸尤其是公積金貸款利率最低（公積金3.25%），抵押類的其次，信用類的最高。對於信用級別高的優質客人會有利率優惠（如公務員信用貸款產品相對其他信用貸款利率較低）。
貸款期限：房貸時間最長，最長可達30年；其他的大部分3年以內；股票的如融資融券，規定6個月。
貸款發放：既有社會福利性質的（公積金），也有金融機構提供的（銀行、券商），也有社會機構（小貸公司、互聯網金融）。
付息方式：有等額本息、等額本金、先息後本、利隨本清、氣球貸。
貸款額度：房貸和抵押類的最高，幾十萬上百萬都很容易，而信用貸款往往很低。畢竟沒抵押，逾期後處理手段有限。
所有貸款產品設計的核心，是「收益覆蓋風險」，即吸收更多的優質借款人，提高劣質借款人的違約成本，貸款利息收入>資金成本+機構運營成本+壞賬損失總額。
對於石榴粉們，理解到這個境界，就可以了。因為我們的目標很簡單：合理利用規則，獲得利率最低的借款。只有了解貸款，才能有可能讓我們的借款成本最低。
所以，這時候我們就要派生出另一個話題，借錢做什麼？只有三種可能：
窮！
急！
加槓桿！
窮：年輕人結婚，買房錢不夠，可以按揭貸款。
急：手上的錢都投資了，突然要用一筆大錢，臨時周轉下。
加槓桿：有100萬的現金，既可以直接買一套100萬的房子，也可以貸款買一套200萬的房子，還可以貸款賣兩套150的房子。2014年在上海，哪個選擇最好呢？
所以，自打你工作開始，其實就有必要對各種貸款種類門清，讓自己的信用記錄漂亮，讓自己的資產清晰，讓自己的工資流水靚麗，有一個可以信用加分的單位（公務員、大型企事業單位、金融企業等），等等。
充分利用規則，讓自己缺多少錢就能借到多少，讓自己可以在最短的時間借到錢，讓自己利率市場最低。
老南有個朋友，老銀行了，也在石榴理財師平台上接受諮詢，他就是這方面專家。多年前，瞄準一次機會，利用信用卡+按揭貸款的組合，幾乎0首付，買了兩個連家店（一樓帶住宅的門面商鋪）。因為是住宅所以享受商品房的利率，但實際是門面商鋪，每月的租金收益輕鬆覆蓋信用卡+貸款利息，還有多下來的。
也就是幾乎沒花錢，拿下兩套房，把貸款槓桿和現金流管理做到極致，靠這樣的高現金流商鋪來養老才靠譜。
所以，是不是有點感覺了？下集繼續，慢慢聊。想用好貸款，不僅要做個好人，更要做個聰明人。
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今天聊聊貸款的「進件標準」，繼續從說故事開始。
第一個故事，是老南在第一篇里，說的那個大學生創業的案例，不少人留言，為啥他貸不了款，年收入五六十萬啊，手上也有流水很好的業務啊。
當時老南幫他找了當地銀行和互聯網金融的朋友，對接後，發現這哥們真是實在人。創業五年，賺了不少，沒買房，也沒買車（只有一輛卡車運貨），導致沒任何抵押物可以向銀行貸款，最便宜的銀行貸款無法使用。
而且這孩子還病急亂求醫，找了個不靠譜的渠道，幾張信用卡套現套了點錢，直接被銀行查到，要求銷卡或降額。
更沒想到的是，他作為個體老闆幹了五年，居然公司成立還不滿一年，公司流水僅能提供不滿一年的。而很多個人經營貸的必要條件，是公司成立滿一年。連要求低、利率高的互聯網金融貸款機構，都直接拒絕了他。
所以，即使他的信用記錄沒有任何問題，手上的生意流水都很好，過去幾年個人收入都大幾十萬，因為幾個不經意的細節，四五十萬的救命貸款，徹底搞不定（別和我說作假包裝，這是另外一回事）。
另一個案例，是昨天剛發生的。老南一年費客人，突然，真的是突然，要買房。事前完全沒有任何計劃，就是突然看到喜歡的房子了。老南趕緊幫他看了下，屬於居住改善+學區，價格和區位、房型都還可以，那就買唄。
那第一件事，就是幫他設計貸款計劃，如首套房要不要提前換貸？新房如何貸款最優？當然，公積金貸款也是老南最先想到的，結果卻讓老南很崩潰。
這個客人首套房用的商業貸款，並申請了公積金餘額還款，一直沒用過公積金貸款。在今年1、2月份，夫妻兩人剛分別把自己公積金賬戶上的餘額提取出來，還首套房商業貸款。
結果這個省會城市，這個公積金最高可以貸70萬的城市，去年6月剛出了這麼一條牛逼的規定：
貸款資金與繳存餘額的掛鉤倍數，由30倍調整為20倍。「也就是說，賬戶的餘額，乘以20倍，就是你可以貸款的額度」，此次還同時取消「繳存餘額在1萬元以下的借款申請人，不受餘額掛鉤倍數限制，均可貸30萬元」的政策。
也就是說，這客人夫妻兩，交了十幾年的公積金，因為賬上剛好沒餘額，公積金貸不了款，這尼瑪天雷滾滾啊~~~~~~煮熟的70萬公積金貸款飛了，成了70萬商業貸款，還因為二套房要上浮。
兩個案例說完，大家明白問題在哪裡了不？用一句話總結，就是「貸款，時刻準備著，要用的時候就晚了」！
絕大多數人，在不需要貸款時，幾乎從來不關注貸款常識，無論是有哪些貸款產品，還是如何才能貸款。往往是突然急用錢了，才匆忙關注。但往往越是大額、急迫的貸款需求，越是有太多的細節需要提前準備。準備越充分，就越能找到便宜的貸款。而上面這兩個案例，運氣不好，就這麼華麗的錯過，後者是多花了錢，前者是破產的悲劇。
所以，僅僅讓自己的信用記錄良好是不夠的，還要有更多的可抵押硬通貨，更漂亮、更長期的收入流水，更有效強大的證明。
畢竟，貨幣通脹是常態，低利率的貸款，在高通脹下，從長期看，幾乎就是白借給你的。十年前貸款30萬買房，也許當時壓力不小，可到今天，還款壓力還算個事嘛？
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今天來說下貸款中最有意思的部分——謎一樣的貸款利率。
很多人看到這句話很不理解，貸款利率不是明擺著的嘛，怎麼會謎一樣？實際上老南早就想寫篇關於「收益率/利息」計算的文章，因為這個看似很簡單的東西，實際上還比較複雜。
ok，我們來做個簡單的測試：
這是某銀行的貸款申請，月利率是0.38%，那年利率是0.38%*12=4.56%？真好有個月供8713元的數據，我們用EXCEL的IRR（內部報酬率）算一下：
實際利率是——8.31%！！！
是不是覺得很奇怪？的確只付出了4556的利息，那按照10萬借款本金算，為何貸款利率不是4.56%，而是8.31%？答案在於，你每個月都在還本金了，而利息是按照你的總借款金額算的， 發現問題了吧。
這是另一家銀行的，我們看看
日利率是0.016%，年利率呢，按日計息的話，0.016%*365=5.84%，聰明的你，估計下借10年要還多少利息？是30萬*5.84%*10=17.52萬？
好在這個APP里有還款計劃表，我們看看，是不是這樣：
每月都還款3294.57元（最後一期3295.57），一共還120期，即10年，則累計利息支出了98643.97，實際的IRR利率為多少呢？
答案是5.89%！絕對良心貸款產品！
所以，看到任何貸款產品，真的不是簡單看個利率多少就OK了，而是要結合還款方式，最好是拿到還款計劃表來測算。因為即使同樣的利率，不同的還本付息方式，會導致真實利率完全不一樣，如先息後本、等額本息、等額本金、本息到期還款。
而實際上，絕大多數人在貸款的時候，壓根沒有琢磨這些。再看另一面，部分金融機構在算貸款利率時，大都報低實高，而在算理財收益時，往往會報高實低。如收益率，用算術平均，還是幾何平均，是不一樣的。
如某私募管理人，過去10年，9年是20%收益，最後一年虧損100%，用算術平均算，20%*9+0=180%，回報還不錯？可事實上，最後一年虧損100%意味著你血本無歸了。
所以，目前市場上不少期限比較長的，尤其是PE、VC基金，吹起來收益率非常高，因為資金有進有出，真實報酬率算下來，做的好的也就複合年化收益率也就10%到15%左右。
今天說這些，在於告訴大家，金融本身是複雜的，可以合法的用各種公式，把一個結果，用多種結果表達。所以，下重大財務決策前，一定要記得算清楚。
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過去四天，老南跑了四個城市，欠了大家不少文章，但也有很多有意思的新故事，有機會慢慢和大家分享。今天我們繼續把貸款的故事說完。
上一篇說了貸款利率的故事後，不少網友私信問了各種貸款產品，大部分信息發來，老南都無法判斷，因為都是信貸話術類的幾句話，很多關鍵問題沒說清楚，所以，看貸款真實利率的方式，還是要看貸款機構提供的「還款計劃表」。
今天，我們就從「還款方式」這個小細節，往下探索下，會很有意思。
「等額本息」、「等額本金」、「利隨本清」、「先息後本」四種常見的還款方式，到底有什麼區別？腦子裡想想想，下面我們舉個例子來測算下。
假設貸款利率5.55%，貸款周期12個月，貸款金額10萬，我們先看下「實際利率」：
這時我們發現，「等額本息」、「等額本金」、「利隨本清」的實際利率依然是5.55%，而「先息後本」（本篇採用砍頭息計算），則實際利率明顯高了點。畢竟先付出了利息，實際借貸的本金少了，利率自然高了點。
那前三者利率一致，實際支出的利息一樣嗎？
答案是並不是，是不是覺得開始有意思了？
「等額本息」、「等額本金」、「利隨本清」，雖然利率一致，居然實際產生的利息居然不一樣，「等額本金」實際利息最少，「等額本息」利息其次，「利隨本金」和「先息後本」利息最多。那是不是以後借錢都應該選擇利息最少的「等額本金」？
先想想我們為什麼要借錢？真是因為窮？並不是。是因為你相信借錢購買的東西，未來會漲價！再土豪的主，也不會借錢去買未來肯定要跌的玩意。所以，我們再加上一個維度——「投資收益」。假設每個月還貸後，剩餘的本金，投資於一個年化12%的產品（這個數字僅為了計算便捷考慮，當然一線城市房價是達到的），我們算下投資收益情況。
這幅圖大家看了，就應該明白，老南一直建議大家，家庭條件允許的情況下，房貸盡量使用「等額本息」，而且不大建議提前還款，就是這個道理。
舉個例子，老南有位年費客人，諮詢老南買二套房的貸款選擇：一是首套房提前還款，二套房利率基準利率，但要倒貼部分本金；二是首套房不提前還貸，二套房利率上浮10%。應該怎麼選。
老南幫客人把幾種還款方式下的各種現金流一一測算，發現客人只要保證，倒貼的資金，在未來20年，獲得年化2.5%的投資收益，就可以打平利率提高部分和多貸款的部分。
實際上，過去十年的CPI按照你懂的公布的權威數據，是2.1%。也就是說，不提前還款，節省的本金，哪怕什麼都不投資，光未來二十年的通脹，就會比提前還款划算。當把這些告訴客人，客人也非常確定的選擇了不提前還款，哪怕利率提高10%。而且即使未來加息，老南也給客人留了充足的衝擊空間。
是不是覺得貸款很好玩？下集接著說。
寫于飛馳的高鐵和斷斷續續的4G信號中
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這篇貸款系列老南前前後後寫了快一個多月了，今天決定要關門了。先總結下前面寫的：
1、貨幣超發不改，貸款的越來越有錢，存錢的越來越窮。
不懂貸款？你就不會理財！（一）
2、了解各類貸款產品，讓自己借到最多，時間最快，利率最低。
不懂貸款？你就不會理財！（二）
3、貸款，需要時刻準備著，讓你的各項信用指標處於最優。
不懂貸款？你就不會理財！（三）
4、學會通過還款計劃表，測算貸款產品的真實利率。
不懂貸款？你就不會理財！（四）
5、了解不同「還款方式」的區別，選擇最適合自己的。
不懂貸款，你就不懂理財（五）
今天說說家庭貸款組合規劃，照例先舉個例子。
網路上各種理財文章，理論派為主，如往往會提到「要留3到6個月的家庭支出，作為備用金」。這句話對嗎？也對也不對。
一方面，家庭賬戶上，的確需要備用金，萬一遇到突如其來的大額支出，需要有個冗餘。
但另一方面，對於中高凈值人士，月支出2、3萬的大有人在，3到6個月的家庭支出，就是10到20萬的資金沉澱，如果收入更高，這個餘額也就更大。
即使放到餘額寶之類，年化收益也就3%到4%之間。可是想想看，也許N年都沒遇到過突如其來的大額支出，這筆錢也就靜靜的躺著。
如果你看了老南之前的文章，只要自己信用記錄良好，很容易在銀行獲得30萬到50萬的信用貸款額度，而且是隨借隨還，按日計息的。而且如果能在兩三家銀行獲得這樣的額度，也就是你手裡能有100萬的貸款額度。
有了這筆貸款額度，完全可以把上述的家庭備用金額度降低，投入流動性較低但收益更高的項目，並分期投入，做好到期的流動性管理。你的實際收益也會大幅度增長。
是不是有點開竅了？這僅僅是家庭貸款組合的一個小技巧。
在家庭貸款組合上，首先是有幾張常用的大額信用卡，如果你愛折騰，把信用卡積分和航班、星級酒店玩轉，會是非常愉快的一件事，能讓你很少的錢享受頭等艙和洲際酒店。
其次，買房的時候，即使土豪，只要還款沒有壓力，全力放開信貸額度，優先使用公積金，再使用商業按揭貸款。永遠記住，住房按揭貸款，是你這輩子可以借到最便宜，時間最長的貸款，在瘋狂印鈔的天朝，這錢簡直是白送給你用的。
然後只要信用記錄優秀，工作單位足夠牛，為自己備上幾家銀行的信用貸款額度，記得選擇額度最高、利率最低、還款期限最長的，以備萬一。
這裡特別提下，高度重視自己的信用記錄：
1、如央行徵信報告，信用卡千萬別逾期，房貸切記按時還，房貸逾期的後果比信用卡更嚴重。老南遇到客人因為房產糾紛，被朋友忽悠故意欠房貸的，這會想死的心都有。
2、銀行流水記錄完美，這個大家都懂的，收入盡量少用現金（稅的事另說），不然你收入再高，銀行卡流水低，拿不到高額度。
3、別做黑戶，也別做白戶。所謂黑戶就是信用記錄屎一樣，白戶則是完全沒信用記錄。這類客戶往往額度上不去，你可以簡單的理解為，新基金經理因為沒歷史業績，所以首隻基金往往沒人買。
4、房、車這些不動產該有還是要有，能增加你的信用。出國腐敗，能刷卡就刷卡，高檔生活都在美化你的記錄。當然，水電氣、物業費這些各城市有可能上信用記錄的，老老實實按時繳納。
看完這個系列，永遠記住某老南說的這句廢話：可以沒有現金，但不能沒有貸款額度，貸款，時刻準備著！
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3月15日，我將在知乎舉辦第一次Live，歡迎大家參加
知乎 Live 入口
我是南小鵬， CFP 國際金融理財師持證人，江蘇省理財師協會秘書長，石榴理財師創始人，金融從業十三年，略懂理財。我在海通證券工作十年，南京國資集團互金平台紫金所創始人。目前創業一年，不銷售任何產品，僅為中產及高凈值家庭，提供理財諮詢。
知乎上以及現實生活中，我被問到最多的問題，諸如「我有 200 萬怎麼理財？」，「有沒有什麼好產品推薦？」，「有沒有絕對安全還收益高的產品？」。可是，這就是理財嗎？大家真的懂到底什麼是理財嗎？理財只是買個金融產品而已嗎？我會通過本次 Live 告訴大家， 99% 的人對理財的認識是錯誤的，甚至是被產品銷售誤導的，並教大家如何 DIY 自家的理財方案，防範風險和忽悠，讓自己的家庭資產穩健增值。本次 Live 主要包括以下內容：- 為何大量中產家庭倒在「激情理財」？
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