在這個驟冷的初冬，送你一份魔都房價「窪地」指南

最近魔都樓市一片歡樂祥和，這讓DT君的大數據購房諮詢工作難度陡增。

之前買房人拿到一張房價熱力地圖便心滿意足，火急火燎地去看房。現在供需關係變了，可以更從容的挑房子，他們就開始跟DT君提要求:「想在上海買到住起來舒適但價格又不太離譜的房子，『窪地』在哪裡？」

這，難度著實有些大。要是「窪地」一眼就能被看出來，那早就被填成土坡了吧？但過往蹭的飯也不好吐出來，只能硬著頭皮試一試。

首先要搞清楚朋友的具體需求，什麼樣的房子才算住起來舒適？朋友倒是考慮得很全面：一要交通生活配套便利，二要娛樂休閑功能豐富，三要對其他人也有吸引力。

目標明確了，DT君要做的，就是在上海眾多同時滿足前面三個條件的區塊中，把房價明顯偏低的幾塊給挑出來。

怎樣劃分區塊？在大城市，地鐵運行變得好似城市血脈，而城市的商業、娛樂、居住等各項功能也越來越向地鐵站靠攏。

上海已建成超過300個地鐵站，基本可輻射覆蓋整個城市區域。地鐵站及其周邊功能區域，就可以作為一個區塊進行評價——DT君前段時間採集大量數據形成的「地鐵1公里」綜合評價體系可以完成這個任務。

要達到上述要求，一共涉及5個指標——地鐵站周邊二手房的價格、人氣指數、服務配套（超市/便利店、銀行/ATM數量）、餐飲娛樂（飯店、KTV、電影院數量）、公交站點數量。

所謂「窪地」，其實也是對比出來的，看排名來做評價比較合適。懷著對100這個數字的深厚感情，DT君選擇第100名作為評價的重要分割點，挑選出人氣指數、服務配套、餐飲娛樂以及公交站點數量4項指標都排在前100名，而周邊二手房價格卻排在100名之後的全部地鐵站點。如下圖，它們都可以算作是「窪地」。

可以看到，這幾個地鐵站周邊區域的房價，都還沒完美匹配上其各項配套，可以算是「業界良心」。

如果在這當中還要挑出更「窪地」的地方：江灣體育場、中山北路、五角場、赤峰路、中興路、西藏北路這幾個站點算是第二陣營，房價更低些；莘庄與共康路這兩個站點，房價跟前面相比再低了許多。

把這些「窪地」站點放到地圖上看看具體地理位置：

從區屬來看，除了莘庄位於閔行、婁山關路位於長寧，其他站點都被閘北（7個）、虹口（6個）、楊浦（2個）這三個區囊括。

對於不那麼在意通勤距離或者辦公地點沒湊到中心城區的同志，莘庄跟共康路確實挺好，中內環的配套，外環的價格。不過，它們算是集中力量辦大事的典型，周圍站點實力呈現斷崖式下滑。選擇住在該區域主心骨站點的你，最好還是先去健健身，要不很難擠上地鐵。

虹口跟閘北表現都很亮眼，而且離中心城區距離相當近，再往外走一點的楊浦區也不算太遠。考慮到朋友的工作地點，DT君向他們推薦了這一大片區域。

當然，我們可以憑對上海的基本認識，猜測一下它們位於中心城區卻仍能低價的原因。可能是老房子佔比更多，均價自然更低。比如屬於楊浦的2個站點，圍繞在早年被規劃為副中心的五角場周圍，各種商業配套如火如荼地建起來了，但周邊卻沒有多少新建住宅。

當然，也不是說老房子多且位置佳，就可以輕鬆成為人們趨之若鶩的房價「窪地」。我們不妨看看普陀區，即使是緊貼內環、地理位置足夠佳的部分，也沒有一個站點符合條件：配套還可以的，房價已經跟上靜安步伐；房價仍停留在老房水平的，配套缺胳膊斷腿。

所以，「窪地」可不是價格低就能贏的，能進入上圖的站點，都是努力為人民生活服務的典型，值得關愛。

註：

①評價體系缺少對站點周邊二手房結構、房齡等具體因素的考察

②評價體系缺少對站點周邊配套質量層級的考察

③結果僅供參考，購房還請實地考察

作者：唐也欽 tangyeqin@dtcj.com

設計：許天宇、鄒磊

數據：楊聞新

數據合作機構：上海中原市場研究部、高德地圖、大眾點評

技術支持：GeoHey