介紹一種過去兩年里獲得32.5%年化回報的投資

最近，力哥會員群里的小夥伴熱議的話題有兩個。

一是在眼下這個經濟寒冬，如何才能找到收入更高的好工作？

二是眼下這個經濟寒冬和投資寒夜，萬馬齊喑，唯有房價繼續一路高歌猛進，我現在是買房呢？買房呢？還是買房呢？

尤其是南京、合肥、廈門、蘇州這些熱門二線城市，過去幾個月里環比上漲都很驚人。而今年7月的房價同比漲幅看，這些二線城市都超過了30%，明顯超過上海和北京，對比深圳7月二手房成交價大跌的情況，按這架勢，到了8月數據出爐的時候，這幾個二線城市的同比漲幅就會超過深圳，成為中國眼下「最具有投資價值的城市」。

呵呵，這真特么是天底下最大的笑話！

關於為什麼這幾個二線城市會接棒一線城市繼續瘋狂上漲，我們可以找出很多理由。但歸根到底還是力哥此前說過的三大規律在作祟——價值規律、供求關係、貨幣規律。（關於這些規律對房價的具體影響，可以看力哥此前寫的文章《未來10年，買房還是不是最明智的投資之選？》）

在全國都在同質化瘋狂造新城的過程中，各個城市之間的價值並沒有差那麼大，而貨幣放水也不會這個城市多放點，那個城市少放點，所以最主要的因素還是供求關係。

即越來越多的年輕人面對一線城市的高房價望洋興嘆，但又不甘心回到自己的三四線甚至是農村的老家，所以退而求其次，選擇去二線城市生活打拚，因為現在許多二線城市也已經有了非常發達的城市和城際交通網路，生活娛樂設施也非常齊全，更重要的是承接產業轉移，現在不少二線城市也已經能找到不少專業技術含量較高的高薪工作了。

越來越多的人這麼想，這麼做，人流錢流逐水流，不少二線城市的房價自然就起來了。其中南京、合肥、蘇州房價的快速上漲，和大量逃離魔都的購買力有很大關係。因為魔都最大的外來務工群體就是來自江蘇和安徽兩省（浙江也貼著魔都，但因為有杭州、寧波、溫州等經濟發達城市，湧入上海的人口沒有蘇皖兩省多）。

所以那些鼓吹說一線城市房價高，活著累，回二線城市買房生娃享受生活輕鬆不費力的觀點，力哥也只能呵呵一笑，祝你好運了。

看到這裡你可能會說，力哥，我是來看你介紹一種過去兩年里獲得32.5%年化回報的投資，你扯南京房價幹啥？

恩，下面力哥就切入正題。

前天下午力哥在路上經過一家中介門店，看到門口貼了這麼張小廣告——

廣告最後的結論是：「你的盈利超過90.4萬，平均一年45.2萬，每月3.8萬的利潤，嚇到你了嗎？這就是房地產！」

光是看到每月你啥都不幹就能賺到3.8萬的利潤，說不心動的人一定是裝的，因為今天魔都超過99%的人月薪都達不到3.8萬。而這張廣告所傳遞的信息是——沒錯，趕快加入全民買買買的浩蕩大軍吧，誰買誰知道，這就是中國唯一一個持續十多年見證奇蹟的行業——

房地產！

力哥看完這張傳單之後，出於理財師的本能，我沒有羨慕嫉妒恨，也沒有罵娘說房產中介怎麼這麼沒節操，而是拿出計算器來算了下。

假如你在2014年8月買了一套200萬的房子（當時差不多在上海外環線附近還能買到兩室一廳），首付3成60萬，貸款140萬，等額本息30年還清，以9折優惠商業貸款利率計算，月供是7018元，廣告單沒瞎說。

兩年前，這樣的房子租3000元，租金年化回報率1.8%，絕對沒問題，放現在這房子租金4000都不止，這也沒瞎說。

過去兩年，根據搜房網數據，上海二手房成交均價從34000元左右提高到了46000元左右，漲幅大約35%，說200萬的房子兩年時間漲到300萬，這是中介誇張了。

但就算200萬的房子上漲35%到270萬，你這兩年的投資回報率依然是很嚇人的，我們來仔細算下。

房貸 VS 房租

首先，你投入的成本是60萬本金，以及每月償還房貸和收取房租的差額4000元，你一共補貼了2年差額，就是9.6萬。

稅費另外房屋買賣的稅費成本也是很高的，我們就按照最低標準來算，也要繳納買入名下唯一一套普通住房1%的契稅（如果不是名下唯一住房，要收取3%），另外名義上賣家承擔，實際上都是買家買單的個人所得稅和增值稅也都沒有，中介費打對摺按1%計算，在不刻意做低房價，降低稅負的情況下（買房時也沒辦法做低房價，否則沒辦法貸款7成），你兩年間一買一賣這套房子產生的最低稅費是200X2%+270X2%=9.4萬。

合計你投入的成本是60+9.6+9.4=79萬。

投資總和

其次，到了兩年後你賣出這套房子的時候，正常情況下你可以無需再支付違約金就順利提前還貸，此時按等額本息還款法計算，你的140萬本金中還有135.5萬元左右沒有償還。

所以你總共的投資成本是79+135.5=214.5萬。

出售

而你賣出房子所得是270萬元，即你賺了270-214.5=55.5萬。

然而兩年前你一次性支付的投資成本只有60+4（買房時的稅費）=64萬。

期間只需要每月支付4000元的房租月供差，到兩年後，就能獲得55.5萬元投資回報。

算個總賬

如果算上房租月供差，你的年化投資回報是32.5%。

如果不算房租月供差，你的年化投資回報是36.6%。

投資水平完敗巴菲特有木有？

所以儘管這家房產中介給出的計算方法和數據是誇張的，但就算是真實數據，貸款買房的投資回報率依然是驚人的。

但要想賺到這個錢得有5個前提條件——

一，你必須能一口氣拿得出60萬本金，所以大部分可投資金融資產只有十幾萬的屌絲就洗洗睡吧。

二，你必須能繞過限購令和限貸令，擁有購房和貸款的資格（由於最近地王頻出，聽說9月1日起，魔都的樓市調控政策又要升級了）。

在魔都，你只有兩個選擇，要不擁有本地戶口，且名下不能有房產（否則就算二套房，稅費成本、貸款比例和利率都不一樣），要不就是沒有本地戶口，但擁有居住證且連續在魔都繳納5年社保（不能突擊繳費），同時，你還得已婚……然後你才有資格買一套房。

三，你必須貸款買房，如果全款買房，不加槓桿，投資回報率就會差很多。

四，房價在你買房之後的兩年時間裡必須持續上漲，不能下跌。五，到了兩年之後，你必須把房子賣了變現，這收益才算是你真正獲得的。

而歸根到底，最重要的其實就一條——房價必須得繼續漲！

如果你買完房之後房價就開始下跌了，那這必然是一項失敗的投資。

如果你買完房之後房價幾年內都不漲不跌，而你每個月都需要支付房貸租金差，按富爸爸的財商理論，這就是負的現金流，應該屬於負債而不是資產，這錢當年還不如拿去做其他投資，這項投資同樣很失敗。

如果你買完房之後房價繼續上漲，但每年平均漲幅低於10%，考慮到你有5%左右的槓桿成本，就算你加上了最大的融資槓桿（7成貸款），算上房屋買賣成本、房屋折舊維修成本以及未來兩年內就會出現的房屋持有稅費成本（房產稅），你真實的年化投資回報率也只有16%左右。這樣的投資回報率，還不如力哥介紹的七步定投策略。因為定投策略同樣長期看能達到這樣的回報水平，但要冒的系統性風險（崩盤）卻比買房低得多。

如果你買完房之後房價繼續上漲，且每年平均漲幅高於10%，甚至高於20%，就像過去兩年上海房價的漲幅那樣喜人，是不是意味著你也能獲得32.5%年化回報了呢？

理論上是這麼說的。

但在一套普通住房動輒四五百萬元的當下，房價未來兩年再上漲35%，意味著購房成本將提高一兩百萬元！

仔細想想，用你的常識和邏輯好好想想：

這種持續快速上漲，真的還能持續很多很多年嗎？

更重要的問題是，假如你現在買房投資後，兩年後真的獲得了年化32.5%的投資回報，想像一下，你到時候是一種什麼心態呢？

會不會覺得你的投資眼光很准呢？會不會覺得房價還會繼續漲呢？會不會覺得現在如果把房子賣了，拿到錢也沒辦法找到能獲得那麼高回報的其他投資渠道呢？

所以不妨把房子留在手上，讓房價繼續漲吧……

由於人性天然的弱點，如果兩年後房價繼續上漲，就會進一步加劇你覺得房價還會漲的預期，當這個漲價螺旋反覆自我強化以後，你可能就會一直不捨得把房子賣了，哪怕持有這套房子沒有給你帶來一分錢真金白銀的現金流回報，反而給你帶來了每月4000元的支出。

直到房價真的出現大跌的那一天，你才會意識到說，哦，看來中國房地產泡沫要崩潰了，我得趕快拋了……沒錯，你不傻，別人也不傻，你這麼想，別人也這麼想。看到房價跌了，人性的弱點又會被放大，加速房價的下跌螺旋自我強化……

經過力哥這麼一分析，你應該明白了，不管未來房價是下跌，持平，微漲還是繼續大漲，現在以投資為目的進行買房，都已經是一項風險極高的遊戲了。

那麼問題來了：你還想在南京、合肥、廈門這些二線城市買房呢？

想要了解更多關於買房方面的問題，請移步——

《這樣買房子，能省10萬塊？》

《在這場全民買房遊戲中，誰是最終大贏家？》

《一直想買房，房價就是好不跌反漲，怎麼破？》

《未來10年，買房還是不是最明智的投資之選？》

《我買的房子70年使用權到期後國家會收回嗎？》

《過去30年連買房都沒跑贏通脹，但他們仨居然做到了！》

《掙扎北上廣VS回老家買房，當代青年最大的人生困惑怎麼破？》

如果你還在糾結要不要買房和具體應該如何買房的問題（包括選址、貸款、稅費、裝修、與中介和房東的溝通技巧等等），想要諮詢力哥的話，可以加入荔枝匯，此次會員招募到今天截止，感謝大家的支持。

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