保持理智，請用高智商善良為民宿的情懷充值

01-27

關於上一期Live的退款事宜：

因為最近實在事情有點多所以參加活動的200多位知友我沒辦法做到在活動結束後的當天一天之內私信聯繫到所有人，根據大家接收退款的方式以及和知乎官方最後的協商結果，對於已經留下支付寶和微信的知友我均已通過個人轉賬的方式進行了退款，其餘未回復以及還未收到私信的知友在看到我本篇專欄後可私信我你的支付寶，我會繼續退款。同時也請某些加了我微信的知友不要一而再再而三給我發紅包了，發了我又不收你就別發啦~ 我又不是得了什麼絕症，大家不要給我獻愛心。

另外，有其他關於上次Live的疑問或者酒店相關的問題想要討論和交流的都可以發私信給我，但在發私信之前我希望大家提前整理好自己的疑問而不是過於寬泛的情況簡介，我會在看到私信的第一時間回復各位，謝謝大家的寬容諒解和配合。事情已經過去好幾天依舊有知友一直微信上問我的檢查結果和恢復狀況，對於各位素未蒙面的知友對於我這個掉鏈子主講人的關心，在此鞠躬90度，謝謝大家。我深知我個人資歷尚淺並不足以做到讓大家滿意，但只要你們還在看還在意，我一定會堅持努力下去為大家帶來有趣有意思的內容。

謝謝你們。

關於本文，寫在前面：

自從去年莫干山民宿大熱之後，我國民宿的數量增加速度之快達到了令人髮指的程度，再加上趕上了互聯網金融的熱潮，民宿的眾籌項目也是如火如荼，我個人經常遭遇的情況就是只要有個項目上馬，那麼那幾天的朋友圈幾乎就被這個項目給承包了（朋友圈真是個神奇的地方...）鑒於跑過來問我這種項目的人越來越多，我這篇文章就來專門講講眾籌民宿是怎麼一回事以及怎麼來判斷和鑒別眾籌民宿項目。

WHAT: 什麼是眾籌，眾籌都有哪些種類，市面上常見的眾籌產品都是哪類
HOW: 如何篩選和判斷眾籌項目，在篩選項目時須完成哪些關鍵步驟
WHY: 為什麼要認真對眾籌這件事，眾籌對於個人和市場來說都有哪些意義

什麼是眾籌，眾籌分為哪幾類：

圖片來源：http://thecrowdfundmarketing.com

什麼是眾籌 —— 眾人拾柴火焰高，聚沙成塔，花小錢辦大事···

隨著線上支付方式的發展和進步，在最近幾年眾籌（Crowdfunding）二字越發頻繁的出現在人們的視野中，但是，其實在移動互聯網技術還未如此先進的時候眾籌的種子早已種下且已初有雛形，在上世紀末最為火熱的傳銷也可當做典型案例之一。眾籌作為眾包（Crowdsourcing）的一個分支，他將其所需集結的資源定向為資金而非所有資源，籌款方式從傳統的線下集資變為了線上平台集資，以平台為基點來收集、審核和發布籌款項目，平台在整個眾籌行為中一般會抽取籌款總額5%~15%的費用作為平台使用費。

眾籌作為互聯網金融P2P產品的一種將籌款方具象化，相較於有利網、人人貸以及已經跑路的e租寶等這類P2P平台，眾籌平台將可投標從線下的小貸公司（二級代理商）直接變為了具體項目，也可以簡單地理解為眾籌平台讓籌款發起方和認籌方雙方坦誠相見從而省去了小貸公司這一層中介關係，但這種看似簡單粗暴且信息透明的方式並不是對所有人都適用。

一方面，先說好處。這種方式為個人小額的閑散資金資源提供了更多的可能，為大家提供了除傳統儲蓄之外更為豐富的投資渠道，同時也為微小型項目提供了更多元的融資方式，是提高社會資源配置效率的方式之一（但是否高效還有待商議）。

另一方面，說下風險。隨著人人創業的風潮颳起，眾籌也越來越火爆，我國作為盛產低調土豪的國家當然也是眾籌的熱門標地之一。但與此同時必須注意的是互聯網金融的相關法律法規完善速度永遠是滯後於產業發展的，就像Uber和Airbnb至今還在很多國家遭到罰款和抵制。在選擇眾籌項目之前如果沒有較為紮實的法律知識基礎和行業相關的常識非常容易就會把美好的願望變為可愛的智商稅上繳。

眾籌的分類 —— 眾籌並不是意味著你花一塊錢就能去當董事長

圖註：某酒店眾籌在活動中使用了多類型眾籌形式封裝打包，一共設置了7個籌碼級別

相比存款、買基金買股票這一類傳統投資理財方式，眾籌項目給予各位所謂「投資人」的參與感和成就感是不可比擬的，這時候大家不再是等價購買者身份而是偉大項目的促成者，這也很好的解釋了眾籌這種方式為什麼如此地吸引人。但是經過一段時間的觀察和聽聞身邊親友的各種經歷之後，我發現很多英勇的投資人並不（搞）在（清）意（楚）在投（掏）資（錢）這個動作發生的前前後後應該注意哪些事項。所以在這裡我先來簡單介紹一下市面上現有的眾籌產品大致都有哪些：

認籌門檻（由高到低排列）：股權式眾籌＞債權式眾籌＞回報式眾籌＞捐贈式眾籌
風險指數（由高到低排列）：股權式眾籌＞債權式眾籌 ≥ 回報式眾籌 ≥ 捐贈式眾籌

捐贈式眾籌：俗稱獻愛心，也可理解為買彩票，多為公益眾籌（NGO）

現在大家經常看到的騰訊公益、微公益這類平台是較為常見的捐贈式眾籌平台，同時，在商業項目眾籌中我們看到的小額籌碼（如1元抽獎，8元支持這類）的設置也可歸類到捐贈式眾籌的類別中去。這類眾籌中，捐贈式眾籌中的合同關係為目的性贈與，認籌方為幫助籌款方達到其目的而進行捐贈，籌款發起方為受贈人，認籌方為贈與人，如若籌款方未按照合同約定方式和目的使用所籌集資金，認籌方有權追回其已支付款項。比如在著名的知乎童瑤案中，籌款發起方童瑤並未將所籌資金拿去治病而是拿去作為他用，這種情況下所有認籌者均有權利要求全額退款。
回報式眾籌：商品的提前宣傳和預售，傳統公關和銷售的一件「新馬甲」
經常關注眾籌這塊的朋友肯定經常能看到眾籌項目中出現「早鳥價」、「提前批會員價」這類字眼，簡單點說就是在產品成型和生產之前提前付款預定，也就是回報式眾籌。在最為出名的Kickstarter眾籌平台上，絕大部分眾籌產品多為此類產品。這類產品會根據產品的類別和高低檔位設置不同價位的籌碼讓認籌者根據自身的需求和承受力擁有更多的選擇。一般來說，這類產品設置籌碼級別的方式多為產品組合打包，在民宿眾籌領域比較常見的是根據民宿房型級別或可入住次數逐層升級抬高分級或「餐+房」的捆綁式升級方式。但另外值得注意的是，現在我們經常看到的所謂回報式眾籌項目中的產品在籌款發起之前已經成型並投入運營或使用，這種形式的眾籌就完全是有其名無其實了，可以理解為類似於安納塔拉的全球分時度假項目或者Club Med的一價全包服務。
債權式眾籌：好聽點說叫「全額返款 + 禮物」，實際上是變相的無息或超低息貸款
債權眾籌說白了就是打白條借錢，也可以視作短期的過橋貸款。作為認籌者，你的錢在項目後期會全額返還，但是返款形式多數情況為返你一張同等金額的預儲值會員卡，全額現金返還的相對少見，返款期限通常在籌款活動結束後的半年或三年之內。一般情況下，這類眾籌在宣傳時除了「全額返款」這一個噱頭之外還會給你許諾一些其他的小東西以誘惑你打開錢包，在民宿眾籌產品中比較常用的小誘餌一般有免費入住一晚、免費高級會員資格（會員享有全場消費和訂房八八折等特權）或者送你個所謂價值8888的酒店御用定製床墊之類的，實際按百分比給予分紅返現的比較少有。
股權式眾籌：這才是你們以為的眾籌，也是最初的眾籌，真 ? 股東
終於，在最後我們來介紹一下股權眾籌。作為操作難度係數最高也是最能給各位認籌者帶來最大自豪感和成就感的眾籌產品種類，這才是真的符合各位認籌者當上投資人迎娶白富美意淫的眾籌形式。但是有趣的是股權式眾籌在現階段正面案例少得可憐而反面教材比比皆是，到底是什麼原因造成了這種有趣的現象以及我們作為認籌者在篩選眾籌項目時需要去關注和核實的哪些關鍵信息以避免交智商稅，下面我們會來具體說一說。

在篩選眾籌項目時須完成哪些步驟，注意哪些關鍵信息

圖片來源：http://thenextweb.com

隨著越來越多的眾籌項目上馬，尤其是民宿、咖啡館、烘培工作室這類非常有情懷的眾籌項目在我國獨有的小清新環境下特別流行。某些人餘額寶里那幾十一百來塊錢每次在看到項目時候好像都不再甘願總是變身成那份夜裡的黃燜雞米飯，那到底變身成啥偉大項目呢，好像也挺難挑的 ┑(￣Д ￣)┍ 因為我本人相對熟悉旅遊住宿行業，所以在下面主要會給各位講一些參與民宿及酒店眾籌項目的關鍵步驟，注意事項以及參考文件。

在確定掏出大洋之前，你必須完成的4個避免交智商稅的關鍵步驟：

① 驗證真實性 → ② 核實合法性n →n ③ 評估可行性 →n ④ 判斷不確定性

圖註：某網站民宿眾籌股權眾籌部分之參與細則及退出條款解析（雙擊放大查看），注意紅框中的文字內容及信息節點，這些關鍵字對於認籌者本人的分紅權，是否以及如何項目的具體經營管理以及後期的退出條件和退出方式起到決定性作用（強烈建議參考延展閱讀6號文件），而關於項目後期的信息公示和跟進，現在大部分眾籌平台都沒給出清晰的，可參考企業盡職調查的方式

驗證真實性 —— 同城認籌；實地考察；本人前往

做所有事情之前，我們肯定是先看看這玩意兒是不是真的有，然後才能談後面的事項。股權眾籌作為這四類眾籌產品中單個籌碼額度最高的一類同時也是風險相對最大的一類。在看到線上給你放出來的各種美（充）輪（滿）美（情）奐（懷）的照片和視頻之後，我知道你早已心動，但是，少年你不要急。就像我們這些寫字的為了押韻什麼都做的出來，這些色雞師為了好看也是什麼都能做出來的。就像當年吳英已經帶著那麼多投資者看過各種宏大項目的施工現場，作為民宿共建人的你除了去現場實地勘察選址點和工地之外還需要看到各種白紙黑字的文件，這些文件包括但不限於：
① 《土地證》或《房屋所有權證書》：因為中國特色社會主義國情，我腳底下的每一寸土地的身份都比較複雜，而這些地到底能幹嘛並不是能隨著各位的心情隨便來拆拆蓋蓋的。我們現在經常會看到一些在，農村在城郊的民宿眾籌項目，這些項目所使用的土地是否是屬於永久性設施建設用地直接影響到這些項目的後續甚至是永續經營的難度，而這張紙具體「姓」什麼是決定該項目是否能順利動工的第一關卡。
② 土地 / 房屋租約： 隨著Airbnb這類旅遊住宿行業的共享經濟形式的興起，人們進入旅遊住宿行業的形式不再僅限於進入傳統酒店市場，大批私人業主和房屋中介蜂擁而入。二房東這種「小散戶式」類酒店管理公司的房源管理機構開始出現，而這些房源大多數時候較為分散而不是分布在一個獨立的物業單元內，他們星星點點地散布在居民小區內。這時候就需要注意到兩個問題：A. 租賃合同的甲方是一手房東還是二房東，如果甲方並不是土地證或物業證的持有人，這時候關係就有點複雜了（業主→n中介→n眾籌發起人n），一旦房源周邊環境出現較多的抗議聲音（比如有些房源在封閉小區內，小區住戶認為大量外來未註冊住戶隨意進出會威脅小區安全），眾籌發起人（項目運營方）與業主還得通過中介方來溝通接洽，溝通效率要比直接的一手房東低一倍左右；B. 租賃合同的期限有多長，這點主要針對農村市郊這類民宿項目來說，租期過短會直接影響到項目方的用心程度和投入力度，鑒於旅遊住宿行業高投入和投資回報周期長的特性，現階段業內常見的最短租期為十年，較長的租期一方面為經營者提供了一顆長續經營的定心丸，也為經營過程中可能出現的各類突髮狀況（比如各種天災人禍）提供了較長的緩（回）沖（血）時間。
PS：2015年11月19日，國務院辦公廳印發《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號）。該《意見》在主要任務中的第四點《旅遊服務》中明確指出「開發線上線下有機結合的旅遊服務產品，推動旅遊定製服務，滿足個性化需求，深化旅遊體驗」和第九點《住宿餐飲服務》中指出「......積極發展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機餐飲、快餐團餐、特色餐飲、農家樂等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態。......推動住宿餐飲企業開展電子商務，實現線上線下互動發展，促進營銷模式和服務方式創新。......」這對於線上短租行業來說也算是重磅的利好消息，現已有部分城市陸續入選短租住房租賃試點城市名單。
2015年11月25日，中華人民共和國國土資源部，住房和城鄉建設部聯合國家旅遊局發布了《關於支持旅遊業發展用地政策的意見》（國土資規〔2015〕10號），《意見》中第三條明確指出：「依法實行用地分類管理制度。旅遊項目中，屬於永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理；屬於自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的，不徵收（收回）、不轉用，按現用途管理，由景區管理機構和經營主體與土地權利人依法協調種植、養殖、管護與旅遊經營關係。」該《意見》的發布顯然為我國鄉村民宿的發布提供了更多可能，但標的土地本身是否能夠拿到這個許可還需要具體看最後呈現在你眼前的具體合同。
核實合法性 —— 你參與的項目到底會不會隨時被查水表？
眾籌流行地太快就像龍捲風，我國證券業協會的爸爸們好像還有點懵逼。去年e租寶出事情相信大家已經都知道了，同樣是互聯網金融，線上股權眾籌和e租寶這類理財投資產品的操作模式如果想明白了其實也是大同小異。

? 線上眾籌（crowdfunding），明盤：

融資者（眾籌發起者，機構或個人，項目進度須公示） ? 投資者（認籌者，個人）
? P2P（peer to peer lending），暗盤：
貸款人（公司或個人）? 擔保人（小貸公司或擔保公司）? 借款人（個人）
民宿眾籌作為眾籌的一個細分同樣也得遵守我國互聯網金融大環境的規章制度，同時也必須滿足旅遊住宿行業自身的一系列經營要求。在看完現場決定掏大數入股之前，你必須先搞清楚以下幾點：
? 募資平台是否合法（參考文件）：
《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（徵求意見稿）》（中證協發〔2014〕 236號）
2014年12月18日發布
重點：第二章第九條
但是，互聯網眾籌作為面向普通民眾而非滿足某些特定條件的投資者的平台又不屬於私募範圍而是屬於公募範圍了，所以這個《辦法》大家選擇性參考就好
《網路借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法（徵求意見稿）》

2015年12月28日發布
重點：第三章第十條
第十條中共列出了「十二禁」，其中第十一點明令禁止「從事股權眾籌、實物眾籌等業務」，但是某些眾籌平台在發布項目時絲毫不顧忌...所以大家要學會辨證的看問題 ┑(￣Д ￣)┍

? 項目本身是否合法（參考文件）：
《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（徵求意見稿）》重點：第三章第十三條
一系列執照和許可：包含但不僅限於《消防安全合格鑒定書》、《營業執照》或《臨時經營場所使用證明》、《食品衛生許可證》（若設有餐飲部分）、《稅務登記證》
因為很多改建成民宿的物業多為年久失修的老房子甚至是一開始就是違建的農民房等，因為房子的結構和用材的先天不足，很多物業通過消防審批簡直障礙重重，所以現在很多民宿其實是違規經營的。我個人建議，雖然我國的消防審批顯得不那麼近人情，但是為了大家自身的安全著想，也為了避免鳳凰古城2013.04.19大型火災的類似鬧劇出現，在決定出資之前對於項目本身的靠譜和安全性要慎重再慎重。而《營業執照》和《稅務登記證》直接影響你的項目會不會哪天突然就被一鍋端，有些機構平時睜一隻眼閉一隻眼好像對你很友善，其實是為了隨時揪你小辮子找你收保護費，跑手續雖然麻煩，但能避免很多後患。同時，如果你是共建人（股東）身份參與眾籌，如果你想安安穩穩真的拿到分紅，那你還必須搞清楚你的錢進了誰的賬戶，到底有沒有記到應有的企業賬目里，後期的經營收入能不能正常開發票和報稅等一系列問題，如果這些問題項目的發起人完全解釋不明白的話，那隻能祝你好運
評估可行性 ——不是效果圖和風景好看房間就能賣出去的

現在我們經常看到一些設計師或者有情懷的人厭倦了總是當乙方所以開始想著自己當甲方做項目，這時候分散式民宿以及小酒店這種迷你規模的業態往往就成為了他們的選擇。然鵝，光看到酷炫炸天的設計圖並沒有什麼卵用，並不是會做設計的人就能做好旅遊住宿產品，從民宿到酒店，所有的產品除了設計，後期的管理運營和人力資源架構都會直接影響到整體住宿體驗的好壞。雖然設計師做酒店相對於某些土豪業主做出來的能品味好點，但是，人，作為一種很懶的動物，從「好美，好想去」到真的發生「去去去」這個消費動作中間還隔著十萬八千里的距離。
友情奉勸各位可愛的消費者及投資人不要根據文章的閱讀量和轉發量來判斷項目的可行性和未來的盈利能力，如果真的想以後深度參與到民俗建設和運營項目中去為我國民宿行業貢獻一份你的力量，建議各位可以粗略看一看《飯店項目可行性分析》，中文版跟英文原版同步，書非常薄，案例有點老，有些道理不一定適用於現代社會了，看書時候要注意自動篩選，去粗取精。
判斷不確定性 —— 關注政策大動向，拆遷辦才真不太顧得上你有沒有情懷
我國的城市化進程我相信各位有目共睹，那些在一線大城市靠拆遷發家的原住民估計更是深有體會。因為城市規模的不斷膨脹，城市化建設的用地範圍和用地計劃也是一年一個樣兒，民宿因為其特殊的產業形態，除了大量聚集在大理、麗江等這類熱門旅遊目的地，同時也經常出現在北上廣深杭等超級城市的周邊為城市中心人群的周末及短小節假日提供更多休閑娛樂去處。這些超大城市的發展規劃在制定過程中很難考慮到每位經營者的情懷。假使你投了一個民宿項目，但是這個項目所在的地塊早已經在政府的狼窩子里了你卻不知道，那真的只能自認倒霉。所以如果前面三步都已經敲定依舊怕踩坑，經常看看新聞聯播神馬的也許能夠幫到你。

一塊錢也是錢，WHY SO SERIOUS？認真點並不可恥

日常生活中的我們雖然並不是什麼超級大土豪，但是移動支付技術的進步和網路的發展讓我們也有了當一把投資人過把癮的機會。一系列眾籌平台的出現像一個紅娘將創業者和投資者的手兒們牽在了一起，以前我們買東西都是「付款（PAY）」動作，好像很沒勁，而現在你可以在產品出生之前就參與其中，作為有情懷的共建人也好聽起來高大上的投資人也好，我們好像為我國民宿行業貢獻了自己的一份力，成就感得到了史無前例的滿足，這好像是件好事。

然而，我總是在朋友們投資之前做那個心機婊說一些掃興的話。

我上一篇文章里有講到，我們在旅遊住宿市場中作為買方並不是只有掏錢開房滾床單的份兒，我們作為優秀的消費者如果認真對待每一份酒店發放的消費體驗調查問卷也能非常好的反哺和提升整個旅遊住宿市場的水平，雖然產生提升的過程也許會是立竿見影但是大多數時候是漫長的，但是跟眾籌是一個道理，聚沙成塔，滴水石穿，但知行好事，莫要問前程，你的微小力量在未來的某一天終會MAKE A DIFFERENCE。

如今傳統的旅遊住宿行業也開始變得洋氣，我們的身份也發生了轉變。我們不再是去挖現成的小樹苗兒，我們可以跟植樹人一起播種和施肥然後看著小樹苗一天天長大，我們想看看自己種出來的樹結出來的果實到底是不是更甜。然而，如果一開始你如果並沒有考慮這個小樹苗是不是種在了合法的林地區（合法），是不是選擇了適合他的氣候地帶（民宿的選址）以及未來會不會有較大的可能發生自然災害（潛在風險），僅僅是為了滿足自己的參與感和成就感而去撒下了種子，對於實則漫長的造林計劃（旅遊住宿行業前期投資較大，回報周期長）其實起不到任何作用。如果我們每位可愛的投資人在面對一窩蜂的項目時能保持冷靜，合理評估自己的風險承受能力選擇自己喜歡又合適的項目參與，這樣才會讓我們內心的信任和口袋裡的錢去到他該去的地方，從根本上提高整個產業的資源配置效率和推動整個市場的合法化進程。另外，除了眾籌這一種方式之外，與旅遊住宿行業的發展息息相關的房地產信託基金 (REITs)在近幾年也逐漸被領導們提上了日程，因為現階段在我國並未發展成熟所以就不展開說了，在未來，如果錢夠多消息夠靈通，我個人更建議將資金以及物業等資源交給該類專業的具有針對性的投資管理機構打理。

十年樹木，百年樹人。

酒店和民宿行業同樣適用於這一道理。

你可以選擇共鑄輝煌，但也可能助紂為虐。

參考文件下載鏈接及相關拓展閱讀：

國務院辦公廳《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號）
國土資源部住房和城鄉建設部國家旅遊局《關於支持旅遊業發展用地政策的意見》（國土資規〔2015〕10號）
國務院辦公廳《農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）
銀監會《網路借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法（徵求意見稿）》
中國證券業協會《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（徵求意見稿）》（中證協發〔2014〕 236號）
關於眾籌創業，你一定要知道的幾個法律問題
目前民間集資是否全部可以定性為非法集資？ - 知乎（推薦閱讀@Raymond Wang的回答）
坐擁960萬KM2的你不止有莫干山和裸心谷 - 勻矢覌澤 - 知乎專欄（文末附有較多關於民宿和古城開發相關的政策文件下載鏈接）
中國式Airbnb，2016猴塞雷呀~ - 勻矢覌澤 - 知乎專欄
《眾籌的發展趨勢與監管選擇》國信證券股份有限公司藍海平龔映清
《股權眾籌發展模式與監管機制的中外對比研究》萬聯證券有限責任公司、中山大學嶺南學院
「哪怕融到了錢，公司也做不到我說的這些事，我為自己撒下的謊感到噁心。」 - Everything about a startup - 知乎專欄

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