普洛斯（Global Logistic Properties）在物流業界是一家怎樣的公司？

01-27

他在中國的擴張歷史是怎樣的？

謝邀。轉一篇文章大家就知道普洛斯有多牛，當今中國的物流地產輪廓也就浮出來了。文章雖然是為了損菜鳥而寫的，但用的是「提高他人」的手法，這個「他人」就是普洛斯。原文出處一說是物流沙龍的某大神寫的，但我在物流沙龍也沒找到。如果誰知道原文出處請@我，謝謝！不管原作者的目的是什麼，就旁觀者而言，還是要謝謝他的辛勤勞動。

原文鏈接：大數據｜分析：菜鳥網路為什麼慢了？

馬雲叫囂著菜鳥網路這概念三年了，但進展緩慢。轉眼阿里巴巴都要上市了啊，最高估值2480億美元啊！

為馬雲捉急啊，不是2011年就開始拿地了么，現在都三年了，才天津一個項目有租金收入，北上廣深居然都木有項目出來，現在還在租別人的倉庫。菜鳥網路做的是大平台大數據我們懂啊，可你得先把倉庫先造好再說啊，否則為毛別人要加入你這個平台，有啥好處呢？

菜鳥網路都註冊一年了，實繳註冊資本金只有15億元，現在最新的股權結構是：天貓由43%增持至48%，沈國軍的公司32%，復星旗下的星泓10%，三通一達各佔了點點。

雖然前段時間沈國軍為了菜鳥這出資還發了一個方正信託，但第君覺得錢現在不是菜鳥慢騰騰的原因，你瞧瞧這幾個股東都是在中國玩鈔票玩得精彩的很的主兒。原因呢有三。

首先是地少啊，馬雲大概很天真，不知道中國土地都是有指標這回事。一位從事物流地產的童鞋感慨，「馬雲和地方政府談項目，都是1000畝以上談的。這對政府來說，很難。就說上海吧，全市用地指標一年只有1萬畝，每個區分攤下來最多1000畝，撇開住宅和其他配套，可能工業用地指標只有300至400畝。政府肯定不願意1000畝這麼談，不可能一年只做馬雲一單生意，剩下的日子都開天窗啊。」馬雲這談法，只能去三四線城市了，但電商需求最大的不要說就是四個一線城市了，錢多人多需求多。而且上海的工業用地都改20年了，馬雲你造嗎？

然後啊是外資基本壟斷了。來自世邦魏理仕的數據顯示，普洛斯這哥們一家的市場份額就超過60%了，加上其他外資，留給中國開發商們的只有淚水和一個市場份額個位數的夢了。第三方物流和直營品牌客戶都快被瓜分完了，NOW留給菜鳥的只有股東以及和你合作過的各種情誼在。

最後呢是最致命的，你丫不專業啊。就倉庫這麼一兩層的東西，你都進展這麼慢，當人家MHS（MaterialHandling System）做了N年，你家倉庫有啥特別的非你不可的理由讓人家租下來。

有一說一啊。菜鳥的股東多了有一個問題就來了，馬雲以菜鳥的名義去和地方政府談土地，沈國軍也這麼做，郭廣昌也這麼做，那這裡面就有一種微妙的所在了，大家自己領會。

接下來，小編要用大量的數據，告訴你，中國的物流地產市場正在發生以及將會發生什麼事兒。菜鳥網路，你慢了！

去年上海只賣了5塊物流用地

地少，而且越來越少，上海工業用地改成20年了，除非是重大項目才可以申請50年。

據說這工業用地的指標一年只排2檔，春天秋天各一檔，慢慢排隊，當然重大項目也是可以插隊的。

以前土地供應大部分都是工業，現在工業用地也開始緊縮了，據世邦魏理仕統計，2013年全年工業土地供應為585萬平方米，僅為2011年的一半。

物流用地少之又少，因為稅收貢獻低啊，房子層數少租金也低，你聽說過億元樓但聽說過億元倉庫的么？世邦魏理仕統計，上海2013年全年物流用地出讓僅5宗成交，土地總面積不足30公頃。2011-2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬、40萬和27萬平方米，僅占工業用地出讓面積的3%左右。

奇貨可居。君不見嘉定、青浦的倉庫還沒造好，就實現100%的預租率了。

這一切都在表明，搶灘上海物流用地的時代過去了，現在有錢你也只能買別人的，租別人的。

倉庫回報率最高vs高大上倉庫太少

買倉庫的投資回報率比豪宅高了去了。不信你看：

這趨勢，不難理解倉庫也成了投資者們的新寵了。而上海的倉庫是他們目前的最愛，世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨佔九成。

（數據來源：世邦魏理仕）

全國的優質倉庫太少。

據世邦魏理仕統計，2011-2013年的三年間，主要倉庫發展商在國內的優質倉庫建成面積增長約150%；2013年底的總存量超過1100萬平方米。這個數字是非常少的，國內倉庫大部分都是老陳舊，非常不科學，不符合高端貨物的需求，更別提定製化需求了。

普洛斯一家獨大

來自萬科的毛大慶先森又說了，萬科要成為中國的普洛斯啊，萬科正在與黑石探討合作，向普洛斯學習。

第君這裡提醒一下，普洛斯已經在中國一家獨大了，包含股權戰略投資的華市場份額超過60%。

人家都在這裡了，你學習什麼？有你什麼事情嗎？

普洛斯低調地把第二名甩開了幾個街區，就以上海和江蘇的市場來看，土地儲備是驚人的多。

中國也是普洛斯全球增長最快的市場。

（數據來源：普洛斯2013年年報）

普洛斯不管是已完成倉庫、在建倉庫還是土地儲備都是第一名的風範。

（數據來源：普洛斯2013年年報）

普洛斯在中國的租戶TOP3分別是亞馬遜、德邦和唯品會，第三方物流和零售是眼下最強勁的需求，定製化的倉庫需求也旺盛，所以各位玩物流地產的後起之秀，請先打好基本功。如果你以綠城玩住宅的精益求精玩倉庫，那絕對有你的粉絲存在，但如果以高周轉玩金融槓桿的態度玩，第君覺得留給你的可能只有渣渣了。

（數據來源：普洛斯2013年年報）

2014年2月，普洛斯宣布獲得中國投資者財團最高達25億美元（約合152億元人民幣）的投資並簽署戰略合作協議。該財團包括大型中資保險機構、中銀集團投資和厚朴基金等國企和投資機構。普洛斯集團首席執行官梅志明表示，公司預計將在兩年左右的時間裡使用上述投資資金繼續在中國擴張。

所以啊，當你站在起跑線上人家已經準備衝刺了，這時候還比什麼？學會享受孤獨吧。

普洛斯在中國的布局及租金：

菜鳥模式還玩得下去嗎

菜鳥的模式是自建自營+第三方配送+物流配送安裝體系。

戴德梁行工業部華東區主管董事蘇智淵是這麼看菜鳥模式的：

自建自營是第一步，但現在進展緩慢。

阿里的社會化物流體系：

菜鳥的倉庫有何特點，不知啊。世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管高級董事羅瑾表示，「阿里希望吸引的不只是天貓和淘寶的自有品牌，還有直營品牌。但對直營品牌而言，如果阿里的倉庫物流形態並無特別之處，為什麼要租阿里的倉庫？」

菜鳥雖然不缺錢，但是運營建造倉庫的經驗甚是缺乏，而這方面的團隊在短時間內難以組建鋪開。於是，菜鳥還在租用別人的倉庫，在北京空港租下6.8萬平方米的倉庫，在蘇州也從嘉民集團手中租下了54880平方米的倉庫。

2011年底，阿里在天津京濱工業園投資建設的華北電子商務物流中心項目，總投資30億元，總佔地1500畝，其中一期投資10億元。

這是菜鳥最早交付使用的倉庫。世邦魏理仕的數據顯示，阿里在天津的10萬平方米可出租倉庫已滿租，租戶都是合作的快遞公司和商家，平層倉庫的租金是0.93元/平方米/天，兩層倉庫的租金是0.71元/平方米/天。第二期倉庫將在年內入市，預租面積也是10萬平方米。

而京東和蘇寧的步伐明顯更快。京東5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建築面積超過130萬平方米。京東宣稱還將進一步在三線和一線城市擴大版圖。

菜鳥PK京東慢了：

跟蘇寧比也慢了：

對於菜鳥而言，這些外資物流開發商是否願意加入菜鳥的網路體系還是個大問號，因為這些有經驗的外資工業地產商已經有龐大的客戶群體來源，他們的很多倉庫在建成之前就已被預租，其中包含因電商興起而催生的龐大的物流需求。

一方面物流用地供應緊缺，另一方面已被外資壟斷的物流地產格局難以打破。馬雲對菜鳥的豪賭結果，何時能揭曉？

(轉自ichainnel)

我在國內非常大的央企一家物流公司幹了10年。10年前，公司就組織人去美國考察普洛斯的經營模式，至今，公司設置的物流地產板塊，還只是一個辦公室，一個項目沒有運作起來。

普洛斯在美國、日本的發展，基本均是採用REITS模式，以提升資金的周轉效率。利用資產證券化融資，建立物業管理和資金的閉環以分散風險，使用投資回報大幅提高。

而在國內，由於REITS只能採用傳統的收購土地，建倉庫出租的方式。因此，回報率較低。

普洛斯目前已經進入中國34個城市，在中國的市場佔有率高達60%，而第二位的深圳寶灣只有9%，普洛斯在華幾乎形成壟斷格局。

最近在了解產業地產的東西，產業地產比住宅地產的周期更長，比商業地產的回報率更低，大概這就是為啥之前萬科、萬達沒有在這塊下重注的原因。

目前普洛斯設計中國、日本、巴西的業務。

普洛斯發源在美國，2008年底，新加坡政府投資公司的房地產投資機構GIC Real Estate公司將以13億美元（19億新元）向美國工業房地產投資信託基金普洛斯公司（Prologis）收購其在中國的業務及日本的房地產基金股權。GIC Real Estate將與普洛斯的前主席兼總裁傑弗里·施瓦茨（Jeffrey Schwartz）共同成立一家合資公司來管理這個投資組合。雙方各持一半股權，中國及日本的管理層也將參與管理。所以普洛斯亞洲和普洛斯美國不是一家公司哦。

話說回來，普洛斯在物流業界是這樣一家公司：

最大，網上一組數據：普洛斯中國佔據了中國物流地產市場的六成份額，嘉民、寶灣、安博、豐樹、宇培，則分別以8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%的市場佔有率落於普洛斯之後。排名第三的寶灣也有普洛斯股份，毫無疑問的行業NO.1，且有壟斷的嫌疑。

難以超越。物流園區是個佔山為王的生意，一旦佔有了有力的地塊，不可複製。例如上海的物流用地現在都在崑山、嘉興，普洛斯則佔據了上海的25個據點。菜鳥現在基本上在北上廣深拿不到地，所以他第一個項目跑到天津了。

最好。在物流規劃設計上面也是最先進的，也是最懂客戶的，但我這方面了解不多。

對於物流地產來說有以下的一些問題存在（普洛斯副總裁朱琦在2014年的一段發言）：

現在有一些動態也面臨一些挑戰，簡單講四條，儘管物流地產很熱，但是進來誰做誰知道：

　　第一個樞紐城市的土地供給非常緊張，上海、北京這幾年物流供應地基本上不放了，物流地基本上沒有了，所以在這張網路核心節點怎麼建立和擴大變成一個很大的挑戰，對新進的同行來講，他們在這裡面臨的挑戰很大的，以普洛斯為例，我們也是抓住了一波比較好的時機，在上海這樣的城市可以建立25個據點，在現在的情況下建立一兩個據點都是非常艱巨的任務。

　　第二個利潤是比較低的，大家看到了普洛斯上市，看到了比較風光的一點，但是大家要看到這個持有型是一個重資產的方式，你要找到股權資金，沉底的資金渠發展，你的區位是慢慢的壓縮空間的，所以和利潤之間的衝突是很明顯的，如果各家沒有一個完整的運營體系和強大的客戶的黏度支撐，實際上做這個事情是有一定難度的。

　　第三個我們現在做到了一千萬的資產規模，可以做資源整合的努力，因為這些資源也是要背靠著一些大的平台運作，這一點內生資源變的越來越重要，所以自身的先發優勢是比較重要的一點。

　　第四個是資金，這個變的越來越重要，如何通過自己的資本運營模式找到跟你對口的資金來源是大家要考慮的一個問題，以普洛斯為例，我們資金主要來源於股權資金和長期持有的資金，大家如果將來做持有型這是一個可以思考的方向，你的產業是不是可持續，是不是在融資或者在前期有一些歷史的評級，也是有一個進入的門檻，因為這些平台在投放的時候，往往有一些審核事項，有一些硬門檻需要提升的。（來自搜房產業網）

官面上的發展歷程可以google一大堆，擴張方面可以給你舉個栗子：

某傢具企業算是一個較高端的倉儲客戶，03年來到北京之後的十年，一直輾轉於國企倉庫。

十年過後，國企倉庫仍然是十年之前的樣子，於是無奈轉入普洛斯（日本企業對其十分鐘情，在華日企絕對會首選普洛斯，只了解在新加坡上市，具體股權構成不清楚，不過最近好像中資財團正在大力投資，聽說投了上百億）。

所以說，不思進取人人為己閉關鎖國的清末故事仍然在各個角落裡上演，保皇派和洋務派換身衣服還在斗，這就是外企在中國的擴張史。

普洛斯應該算是全球最大的物流地產公司（更正，普洛斯好像被安博收購了，貌似安博現在是老大。），在中國現在許多城市都能看到普洛斯建立的倉庫。普洛斯的模式就是在全球各地拿地，然後建立倉庫。可以根據客戶的意願定製倉庫，許多的公司都與它合作，入住其建立的倉庫，比如小米，凡客等。剛好前段時間有搜集過關於物流地產類的物流公司在中國的分布情況，數據不一定準確哈，我也是物流管理專業畢業的，目前從事倉儲物流行業快一年了，對這一塊有所了解。普洛斯在中國的市場分布已經很大很廣了，目前還在繼續買地建倉的階段，規模會越來越大的。

安博是Prologis 普洛斯是GLP