小區停車難的問題能解決嗎？
我在很多年前曾經設計過這麼一個玩意：
這個問題不從增加供給角度去解基本無解。
所有說用打破信息不對稱重新讓供需平衡來解決「社區停車難」的說辭都是耍流氓。
這是一個鐘擺式移動導致夜間停車位求遠大於供的「春運式」難題。——增加軌道車輛固然有效，但是高成本和春運後的高閑置又成為新的問題。
老式小區的規劃落後於經濟發展，北京方庄很多小區在90年代規劃之初甚至沒有規劃地下停車場。2000年代後，私家車井噴，小區內的路側停車位已經難以滿足業主停車需求，近5年壓力尤甚。
由於建築結構的原因，現在再挖設地下停車場基本沒有可能。有小區嘗試建設地上的多層停車場，除了建設周期長和價格不菲，大多數多層停車場被閑置的問題是停車提車麻煩，維護成本高，噪音大。
如果換一種思路，不在去想如何和在有限的物理空間「小區內」製造更多的停車位，而是讓車輛停在
小區周邊的停車場呢？小區晚間的強停車需求是可以釋放到周圍數百米半徑之內的單位、商圈、寫字樓，反之，後者日間的強停車需求則可以釋放在周邊小區。
好停車一直在做這件事。這件事問題遠比你想像到的多。
停車場要智能化改造一下：實現進出口的車輛識別、車輛的計費管理、錯時停車和手機支付管理。
so，給車場一套攝像頭作為眼睛，一台閘機+抬桿器作為放行控制進出場的手臂，一套軟體作為大腦來管理車輛數據、管理外來車輛計費收費。
作為從業者，我很清楚的告訴您，這個問題牽扯到諸多因素，我2014年曾經就北京一小區詳細做過相關的調研。現在把調研報告給大家看看，請批評指正。 個人調研成果，不經我個人允許，請勿轉載。謝謝 個人調研成果，不經我個人允許，請勿轉載。謝謝
個人調研成果，不經我個人允許，請勿轉載。謝謝
------------------------------------------------------------分界線------------------------------------------------------------------ 一、前 言隨著收入水平的不斷提高，越來越多的小汽車進入城市尋常百姓家庭，在改善居民的生活水平的同時，也漸漸衍生出停車難的問題。此次停車調研的石景山區西山楓林一區有14棟居民樓，樓層高且密度大，居住非常集中。雖然在房地產開發時對停車問題進行了規劃，但計劃沒能趕上變化，如今小區擁有的停車位總數與機動車保有量相距懸殊。據小區物業2012年統計資料顯示：該小區擁有1800多輛家用小汽車，而正規停車位數量只有862個。
「汽車易買,車位難求」，「有車方知停車難」是該小區許多有車族發出的由衷感慨。汽車停放難已經成為一個不容忽視的問題，為此，本人於2014年9月27日至2014年10月12日對石景山區西山楓林一區進行了停車問題的調查與分析。具體情況如下：
二、研究內容、目的和方法
（一）停車調研的內容
此次停車調研主要涉及的問題：一是該社區的基本情況，包括位置、人口以及周邊資源情況等；二是該小區居民的停車需求情況；三是該小區的停車資源供給情況；四是該小區停車管理的相關情況；五是目前該小區的停車設施利用現狀和居民的滿意度等情況。
（二）停車調研的目的
通過對石景山區西山楓林一區以上五個方面基本情況的獲取，我們一是要掌握該小區人口現狀以及家庭小汽車擁有量；二是要了解該小區停車供需關係，分析出該小區的供需缺口；三是要從該小區目前停車現狀中找出停車難的原因，並嘗試給出一些改善意見和建議。
（三）停車調研的方法
對於停車設施的供需現狀和使用情況方面的調查，我們採取座談和人工觀測相結合的方法。而對於停車者停車行為意識和社區居民的滿意程度情況主要採取問卷法
1.人工觀測
①人工測算：從物業停車數據系統獲取每天的車輛進出數據。對整個停車進出數據的分析，可以統計每個泊位的停車數和周轉率，可以知道分析停車位的利用情況。而對某一輛機動車進行的連續調查記錄，可以獲取停車場的高峰停車時段，可以知道整個停車場的時間分布特徵。
②人工實地踏勘：每隔一段時間記錄調查範圍內的停車情況，可了解一天中停車需求量與時間段的變化關係，同時獲取部分車輛的近似停車時間。
2.座談和問卷法
①座談：包括與居委會和物業部門管理人員的座談以及在居委會安排下與部分小區居民的座談。
②問卷法：自製調查問卷，內容有關於擁有車輛情況、車輛使用行為、車輛停放行為及影響因素、以及停車環境滿意度等方面問題。發放量150份，收回119份，有效問卷96份，有效問卷占回收問卷80%。
三、基本情況
（一）位置和人口情況
西山楓林一區坐落石景山區在八大處風景旅遊區域，東臨海淀區西五環杏石口橋，西接整形醫院，南至永引渠北路，北為北京軍區機關，面積約0.378平方公里。社區管轄居民住宅樓共14棟，107個單元門。共有居民2452戶，常住人口5600餘人，流動人口1300餘人。
西山楓林一區是2002年始建的經濟適用房小區，社區人員來源廣泛，其中年輕人和老年人所佔的比例較大，多為高素質、高學歷的上班族或退休幹部。社區有殘疾人共26人。
（二）社區資源
地鐵：1號線蘋果園站
公交：西下庄站；公交線路：311; 318; 347; 389; 489; 622; 664; 958;
972; 972支；992; 運通101; 運通112。
學校：北師大附屬學校，西黃村小學，蘋果園中學，中國檢察官學院，北方工業大學，中國醫科學院護理學院，北京聯合大學特殊教育學院八大處校區。
醫院：協和醫大附屬醫院，市職工康復醫院，北方工業大學醫院，北京大學首鋼醫院。
銀行：建行西山楓林儲蓄所，北京農村商業銀行八大處分理處，北京農村商業銀行西黃村分理處，中國工商銀行北京市分行石景山支行西井儲蓄所，中國郵政儲蓄八大處分理處。
購物：超市發便利店，物美便利超市八大處店。
餐飲：獨一家成都特色燒菜，川江月酒家，碧綠山莊酒家，大江南花園酒店，北京昭軍酒家，北京神農莊園酒店。
體育場館：北京射擊場，首鋼體育館，首鋼體育場。
其他：北京市工人療養院，北京射擊賓館，三角地街心公園，三仙垂釣園，八大處公園。
四、停車資源供給情況
（一）停車資源分類
該小區是2002年建設的高標準的經濟適用房樣本社區，其停車資源主要分為專用停車位和公共停車位。專用停車位，分別是：地下停車庫和小區內路面停車場；公共停車位，主要包括公共建築配建停車場、路外停車場和一些佔道類型停車場（公共建築配建停車場指的是小區外學校、體育場館、商場等的配建停車位；路外停車場是指在道路紅線到建築規劃紅線範圍內的一些空地上設置的停車場；佔道停車場指的是在機動車道、非機動車道和人行道範圍內設置的停車場）。該小區呈現專用停車位較多，公共停車位較少的特徵。
（二）停車資源統計與分布
通過對該小區的實地踏勘，我們繪製的西山楓林一區的停車資源分布圖如下：
圖4-2西山楓林一區停車資源圖
如上圖，紅色帶狀部分為該小區所屬的正規劃線停車位，圖片為箭頭所指處停車現場照片。
從上圖我們可以看出西山楓林一區停車資源分布不均衡。小區是按照經濟適用房標準3比1的比例（每3戶居民配建一個停車場）配建的小區停車場和地下停車場。而路外停車場只是利用空地臨時設置，沒有系統的規劃。從表中反映的情況看，小區內仍有三分之一以上的車輛沒有停放在正規的停車位上。這些車輛違規停放，易導致小區內道路擁擠，影響居民出行，而有些車輛佔據消防通道則留下安全隱患。
五、停車資源需求情況
（一）居民機動車擁有情況
根據與小區居委座談時，小區居委會提供的數據，截止至2012年，該小區管轄居民住宅樓共14棟，107個單元門，共計居民2452戶，常住人口5600餘人，流動人口1300餘人。根據我們所做的問卷調查，該小區居民家庭機動車擁有情況如下圖：
圖5-1西山楓林一居民家庭機動車擁有情況
如表所示，96份有效問卷中，擁有一台車的家庭約佔樣本比例為67%，擁有兩台車的比例為23%，而擁有三台車及以上的為7%。據了解該小區住戶擁有兩台以上車的原因是其本身就擁有車，限行限購之後又購買了車輛。所以據該表所示，該小區住戶擁有兩台或兩台車以上的家庭比較多，保守估計該小區的車輛數量接近或大於小區戶數，其停車需求數量也應接近小區戶數。
（二）停車需求的類型
一般情況下，停車需求主要分為基本停車需求和社會停車需求兩大類，該小區主要的停車需求來自居民私家車的夜間停放，即基本停車需求。小部分來自小區周邊學校、醫院和商場的社會停車需求。
（三）影響停車需求的因素
①車輛停放時間
西山楓林一區作為住宅區，其內部的停車主要以私家車不出行時的存放為主，所以停車需求發生的時間主要集中在晚間、周末和節假日的白天。
②停車後步行的距離
步行距離是車主停放車輛後從停車位至目的地的實際步行距離。通過對該小區居民進行的問卷調查發現，如下圖所示，選擇所能忍受的最大步行距離為300米的居民比例達60％以上，約84%的居民可以忍受500米以內的距離，超過500米的約佔16%。(見下圖)
圖5-2西山楓林一區居民所能承受的從停車位到住宅入口的距離
③停車信息的獲取
據調查，有超過81％的被調查者在尋找停車場時希望獲得關於停車的信息，且超過80％的車主表示會利用停車場信息。因此可以看出停車場信息對於停車者的停車行為的重要引導意義。
六、停車設施使用現狀
（一）居民停車情況
據調查，該小區有將近一半的車主沒有固定停車位。而沒有固定車位的業主通常根據周邊的實際情況尋找車位。小區內外的停車場地、小區內外道路兩側、小區內公共活動場地，甚至小區的出入口等空間都可能成為車主的「停車位」。
圖6-1西山楓林一區居民停車位置分布
據調查，如上圖所示，有近一半的居民會將車輛停放於小區內地上或者地下車庫停車位，居各種停放位置榜首。有大概37%的車輛停放於小區內外未劃停車位線的區域，所佔比例位居第二。另有13％的居民會被迫將車輛停放在小區外道路上（一般晚上7點半之後）以及小區內其他空地（如拐角、草坪）。不難看出，該小區內停車位缺乏，車輛亂停亂放現象較為嚴重。
（二）選擇停車場考慮的因素
居民選擇停車場受很多因素影響，比如說停車場到家的距離、停車場的收費標準、停車場的類型以及使用方便程度、停車場的管理水平和安全性，停車場到家路途的路況以及違章罰款的嚴格程度等等。經問卷調查得知，居民在選擇停車場時影響因素重要性排序如下表：
結果表明該小區居民選擇停車場主要考慮的因素是停車場到家的距離遠近和停車場的收費標準，其次是便捷性、安全性和道路狀況。該小區居民傾向將車輛停放於路外地面停車場，主要是居民認為路外地面停車場較地下停車庫、停車樓存取車輛方便、環境舒適．且比路邊停車位安全。
（三）停車設施使用率的波動性
根據此次問卷調查，統計後發現：停車設施的使用根據停車者停車目的的不同，會具有隨時間的變動和停車設施的服務對象的不同呈現上下波動的特性。
一是居住區內人群的出行活動集中在早晚兩個高峰期，人們早晨外出上班，傍晚下班回家，所以白天停車設施使用率小，晚間停車使用率較大；二是周末及節假日，大多數居民在家，而且有走親訪友等活動，該小區的停車設施使用率要遠遠大於工作日期間的停車設施使用率。
七、停車管理情況
（一）停車管理機構
西山楓林一區停車管理目前由北京和泓物業有限公司負責，業主委員會在2012年5月制定出台《西山楓林一二三區機動車管理細則》作為小區停車管理的依據，目前為止該小區執行良好，管理比較規範。
（二）停車收費情況
目前該小區的停車收費採取兩個標準，一是根據政府指導價採用統一的收費標準，二是協議優惠標準（見下表7-1、7-2）。
據調查，居民對該停車收費標準接受程度較高，繳停車費的意願達82%以上，不少業主想辦理固定停車卡，但因受停車位數量限制辦不到。
八、居民停車滿意度
從調查情況看，對該小區停車環境不滿意的佔到了樣本的66%，認為小區停車環境一般的佔7%，滿意的佔到了27%。
圖8-1西山楓林一區停車環境滿意度調查表
有車居民和無車居民均表示出了對小區停車現狀不滿，但原因有所不同。有車居民主要對車位緊張、停車不便以及車輛容易出現刮蹭等方面問題表示了不滿。而無車居民認為小區內車輛的無序停放佔用了社區道路和公共空間，對居民生活造成很大影響。同時由於車輛佔用路內空間，給突發事件的急救，消防等造成了障礙。九、停車問題改進方案
根據前面部分對於西山楓林一區停車資源供給與需求的分析，我們了解到當前該小區面臨的主要停車問題：一是該小區的停車位缺口大約在900個；二是該小區目前亂停車現象嚴重；三是該小區居民不滿意小區的停車環境。為緩解該小區的停車緊張的局面，本文從微觀、中觀和宏觀三個層面給出一些具體的建議：
（ 一）微觀層面解決措施
1.小區道路現狀
西山楓林一區主要是城市主幹道路和小區級道路兩種等級的機動車道路。其中城市主幹道路寬度為12米，雙向行車道路，沒有劃線停車。小區級道路寬度有兩種，一種寬為7.5米可以雙向行車，一種為3.5米，可單向行車，禁止停車(見下圖)。
圖9-1西山楓林一區道路寬度圖
圖9-2西山楓林一區道路系統現狀圖
2.小區地面停車規劃方案
為了緩解該小區夜間停車用地緊張，建議有效利用路內空間臨時停車（臨時停車時間為晚10點至早7點），所以需要對居住小區內的道路系統進行合理的規劃，在保持道路通暢的前提下，充分安排路內臨時停車。路邊夜間臨時停車規劃如下圖：
圖9-3西山楓林一區臨時停車規劃圖
根據上表9-1的要求，城市主幹道路寬度為12米，但是能為該小區所用只是該道路從中心線靠近小區一側的道路，在深夜車流量少的時候，應適當允許部分晚歸早出的車主將車停放在這一部分區域。預計可以增加夜間臨時停車位120個。小區寬度在7.5米的日間雙向行車路，可以在晚間改為單向行車，允許車輛在一側道路上停車。預計可增加夜間臨時位60個。小區寬度在3.5米的道路只能供居民日常通行，禁止停車。該小區內有大面積植被覆蓋區域，如圖9-4所示，紅色區塊均為該小區所設置的路面停車場。
圖9-4
西山楓林一區道路及綠地平面圖
如圖9-4規劃示意圖所示，可被挖掘的停車資源主要是三種：一是小區中間位置未設置地面停車場的綠地，可在粉色方框內設置地面停車場，預計可增加停車位50個；二是在該小區東南角有一塊面積較大的城市綠化帶，可以通過與有關部門協商佔用粉色方框所示的帶狀區域作用開發地面停車場，預計可增加停車位100個；
3.小區立體停車規劃方案
小區內開發立體停車資源的方向有三個，一是建設立體停車樓；二是深挖地下車庫；三是建設「鋼架停車橋」。從該小區的實際情況來看，建設「鋼架停車橋」在當前情況下是最有可能的。具體想法是：在下圖中，粉色方框所示地面之上，建設「鋼架停車橋」，停車橋由鋼結構構成，為保持綠化面積，「鋼架停車橋」採用可漏光設計，其立面可以種植爬山虎等植物，以彌補佔用綠化面積。「鋼架停車橋」只有一個入口，一個出口，只允許車輛側方停放。預計可增加停車位300個。
圖9-5西山楓林一區可被挖掘的停車資源分布圖
建設「鋼架停車橋」當下只是一個設想，由誰來建設，所需資金的多少，由誰管理、怎麼管理，是否有副作用等問題還需經過專業人士的進一步的考察和評估。
4.完善「殭屍車」的處理
據與小區居委會及物業人員座談時，對方反饋：該小區有三輛報廢車輛被業主丟棄在小區內，佔據停車位達三年之久。由於小區沒有處理車輛的執法許可權，故一直任由其停放在小區內。建議北京市相關部門完善「殭屍車」的處理，嚴格執行廢舊車輛的報廢淘汰工作，嚴厲打擊報廢車輛進入二手車市場又重新上路的現象。建議北京市相關政府部門採取措施集中清理北京市內被丟棄的報廢車輛，為其他業主停車騰出空間。
（二）中觀層面解決措施
1.統籌利用小區及周邊停車資源
為緩解小區夜間停車緊張，建議由上級主管部門牽頭，協調統籌小區周邊公共建築及單位內部院落停車資源，實現車位分時共享，進行停車資源的錯位使用。期望中國檢察官學院、國家體育總局射擊運動管理中心、整形醫院等單位及附近學校停車場資源在夜間晚9時至次日早7時之間向小區居民開放。預計可增加夜間臨時停車位約200個。
圖9-6距離西山楓林一區500米左右的停車場分布圖
2. 完善小區停車物業管理
西山楓林一區內物業管理目前來看較為有序，建議小區內物業管理公司：一是要更加科學合理的進行停車管理工作，二是要制定違章停車的懲罰制度，對侵佔消防通道的機動車車主或隨意將車輛停放於停車泊位外的車主施行懲罰措施，實現小區停車的有序化。
3. 改善居民出行觀念和方式
①鼓勵居民綠色出行
圖9-7西山楓林一區500米以內的公交站點分布圖
圖9-8西山楓林一區公交和步行到地鐵站示意圖
現在西山楓林一區周邊設有13條公交車線路。從圖9-7中可以看出，以該小區為中心半徑500米範圍內，該小區公交站點有4個，步行時間短，居民到達站點較方便，且公交線路的選擇性較大。 但由於該小區居民人數較多，高峰時期公交車等待時間比較長，而且乘坐時間比較長。如圖所示，該小區距離地鐵站的距離比較遠，直線距離為2900米，到達地鐵最快的公交992線路需要12分鐘才能到地鐵站，而且沒有包含等車時間，而且，我們發現該小區周邊的道路沒有自行車道。在這種公共交通出行現狀下，我們大力提倡「綠色出行」，顯然不合實際。
從居民反饋來看，小區業主對於綠色出行有較高的意願。建議改善公共交通環境，優化公交路線。或者可以考慮在上下班高峰時間段增設小區直達地鐵口的擺渡車或者增設定製公交，來增強地鐵、公交站點的可達性，相信會有更多的居民會選擇乘坐公共交通出行。具體公交線路的優化設計，或者擺渡車、定製公交站點和路線的設定則需要相關專業人士進行考察和評估。
②.建立健全「社區拼車」制度
「拼車」是指一些人用私家車搭乘鄰居或同事一同外出的行為。當前「拼車」行為存在很多尚待解決的問題：一是相關車輛涉嫌非法運營；二是拼車者的人身安全和權益得不到保障；三是政府部門的執法成本增加。建議藉助街道辦事處、社區居委會、小區物業以及小區業主管理委員會等組織，建立相應的管理制度和信用體制，對本社區內的「拼車」行為進行統一的管理。同時，藉助於網路社交媒介，比如開發相關的手機應用，提供車輛型號、行駛路線乘載時間、收費標準等信息，讓拼車族可以進行自由選擇。「拼車」行為會暫時擱置購買私家車的計劃，減緩對小區停車設施的需求，從而減小該小區內靜態停車的壓力。
（三）宏觀層面解決措施
1.嚴格控制人口規模
據2014年3月發布的北京人口普查公告顯示：全市常住人口2114.8萬人，比上年增加45.5萬人。其中常住外來人口802.7萬人，占常住人口的比重為38%。而北京市的面積為16410.54平方公里，人地關係尤為緊張。住房、停車等為剛性需求，隨著人口數量的增加，勢必加劇停車緊張局面，所以北京市必須嚴格控制人口規模。
2.完善頂層設計
隨著北京常住人口數和機動車保有量的不斷增加，北京城區的停車局面將會越來越緊張，當前針對解決停車問題設置的管理機構在自身層級、調配資源的能力、協調各有關部門的能力都有限。在更高層次上針對解決停車問題的頂層設計顯得尤為重要，有利於在更高的層次統籌全局，調配資源，更加高效的促進停車問題的解決。
3.宏觀道路規劃
下面有四幅城市道路系統圖，分別是巴黎、華盛頓、東京和北京。
圖9-9 四大城市上空5000米道路系統圖
可以輕易發現，巴黎與華盛頓的街道縱橫交錯幾乎無法統計，而東京雖然從表面上看來密密麻麻的都是房子，但其間的細小道路卻布滿了整個畫面以至於很難分辨。而我們的城市北京是以小區和大院為單位的，無論是老百姓居住的居民小區，還是各個大型公司企業的廠房寫字樓，都極其熱衷於圈佔一大塊地皮作為獨佔資產，不會允許道路從中穿過。
北京這樣的道路系統造成了兩個明顯的問題：一是道路的擁擠；二是路內停車場的數量非常少。假設，北京的道路規劃能夠打破「圈佔地塊」的阻礙，城市道路系統變得如同以上三個大城市一樣，那麼可以估計路內停車位數量能增加好幾倍。
4.區域內立體停車樓規劃
隨著北京市常住人口數量和車輛數量的不斷增加，停車緊張局面勢必會越來越加劇。基於北京市人多地少的矛盾，預計在不久的將來，停車難的問題將會演變成一個讓人頭疼的社會問題，隨之而來是是眾多的負面影響，而到那時解決停車難的問題，將成為一項社會的公益事業，必須由政府出面才有可能解決。當前，在某一個小區內建設停車樓的做法不太實際，但區域內的某一位置建設停車樓，其服務範圍能夠覆蓋到周邊小區，吸收周邊小區的超額停車需求，這種做法顯得十分必要。
圖9-10 西山楓林附近區域立體停車樓規劃圖
如上圖所示，以該區域為例，假設在圖中紅色五角星處建設一棟立體停車樓，以居民所能忍受的從停車位到出行目的地的距離500米為半徑，那麼紅色圓圈所示的範圍即是該立體停車樓所能輻射到的範圍，如圖可知，該區域建設此處一棟立體停車樓就可以吸收到該區域範圍的「超額停車需求」。
4.完善法律法規，規範房地產開發
房地產開發相關的規定必須要有預見性、前瞻性，能夠滿足該處居民未來的基本停車需求。在進行房地產相關設計和規劃之前必須要經過相關部門的驗收和合理性的論證，對小區的停車位的配置數量要加以嚴格把關。在當前停車問題如此嚴峻的形勢下，一定要從法律上對房地產開發嚴加規範。
5.完善車輛限購政策
①同時考慮個人和家庭用車需求。
目前車輛限購主要通過搖號政策來控制車輛增加數量，目前規定是每個擁有北京戶口和駕照，且名下沒有小汽車的個人可以搖號。該規定並沒有將家庭這個因素考慮進去，現實情況是不少家庭擁有的車輛數已經超過其使用需求，而部分家庭卻苦等好幾年，一直買不到車。所以建議車輛搖號政策同時考慮個人和家庭用車需求，設定一個「家庭車輛人數比」，假設將該比例控制為50%，意思是指家庭擁有車輛數比上家庭人口數不能超過50%（四口之家最多可以擁有2台車）。
②搖號政策應向無車家庭傾斜
目前的搖號政策下，每個家庭的中獎幾率是一致的，這在理論上是公平的，但是每個家庭的實際用車需求並不一致，所以為了保證該政策的實際公平性，建議搖號政策適當向無車家庭傾斜。
6.加快停車信息化建設
隨著移動互聯網的迅猛發展，停車實時信息化的技術條件已經成熟，但是阻礙停車實時信息化的一個關鍵的因素在於實時的停車信息，憑藉個人力量無法獲取。而這個實時信息獲取的問題對於交通委來說，就不是問題了，建議由交通委組建「停車信息化小組」，整合實時停車信息資源，請移動互聯網專業技術人士負責開發「停車寶」手機軟體應用，可以實現車主停車實時導航。該軟體可以選用收費和免費兩種盈利模式，至於如何選擇，不在本文討論範圍。
十、總結
通過總結提煉，可以概括運用於一般社區停車緊張緩解模式，即：在不減少綠地且不增加安全隱患的前提下，通過「增供給」、「減需求」、「強管理」來緩解社區停車緊張的局面。
「增供給」是指增加停車位的供給數量，一是增加地面停車場，不佔綠地或消防通道的前提下多設置停車位；二是開發立體停車場，立體包括地上和地下，地上是指建設立體停車樓或者「鋼架停車橋」，地下是指建設地下車庫或者深挖已有的地下車庫；三是整合周邊停車資源，實現小區及周邊更大範圍內的停車資源共享，提高停車資源使用效率。
「減需求」指的是減少居民對停車位的需求，一是通過政策上合理限制，既是指要合理限制人口，又是指要合理限制車輛的購買；二是通過價格槓桿來調節，通過提升小汽車使用成本來抑制小汽車數量過快增長，從而減少居民對停車位的需求；三是大力提倡「綠色出行」，減少居民對於車輛的依賴和對停車位的需求。
「強管理」是指通過創新和加強停車管理，來實現停車資源的高效利用。一是加強規劃的科學性，小區內的道路設計和停車位設計、房地產中停車位的規劃設計，尤其是城市道路體系的規劃與設計，都要立足長遠，具有前瞻性，避免因配套設施跟不上引發的「城市病」；二是實現停車信息化，既要實現停車的信息化，也要實現綠色出行的信息化、便捷化；三是對停車要規範管理，建立健全相關的規章制度，規範違法停車、亂停車以及「殭屍車」等不規範停車行為。
本文從 「增供給」、「減需求」、「強管理」社區停車緩解模式入手，通過分析西山楓林一區停車資源的供需和管理情況，找出該小區停車資源的需求缺口和現實存在的問題，對症下藥，分別從增供給、減需求、強管理三個方面給出了具體的建議。綜合來看，如果本文所給建議均能實現，可為該小區新增停車位830個，從而使該小區的停車位數量達到1692個，加上其他措施發揮的效用，預計能大大緩解該小區的停車緊張問題。
十一、參考文獻
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我的專欄裡面有回答過這個模式解決停車難的問題LUXE對停車的革命，一如UBER對打車的顛覆 - 矽谷密探 - 知乎專欄
LUXE，按需停車侍者服務（On-demanded valet）
什麼是痛點？在舊金山Downtown停車，絕對痛到你罵街。
一般來講，你可能有兩種主要方式停車：
1. 街停，Meters（泊車器）收取$2-$5.75/每小時，摺合人民幣就是12元-35元/每小時。但問題是，如果你在街邊發現一個空位，你的第一反應一定是那個車位有問題（時間限制或禁止），因為你不太能相信這是真的。
2. 各類停車場，$7/小時，全天$35算是比較普遍的價格，但是有很多停車場不按小時計費，按照$30通價收取，意思是你停一分鐘，也是$30。探長之前有一天去了兩個地方辦案，花了$60的停車費，那就是360元人民幣啊，那種隱隱作痛的感覺，至今還不能痊癒。
3. 我之前講了是可能，意思是如果你很趕時間，但是又正好在下午停車高峰期，你即使想花$100停車，也沒戲。來不及了，隨便找個地方停吧，而拖車總是無比精準的在你走之後默默就飄來了。
停車現狀：（2014年，舊金山，83萬人口）
1. 約有7000輛車次被拖。
2. 市區每日平均停車花費$29+，相當於$870/月。
3. 30%的交通源於停車問題。
4. 平均尋找車位時長27分鐘。
（數據源於http://http://luxevalet.com/about）
而現在，這一切得到了極大的改善，因為一個叫做LUXE的按需停車侍者服務APP。
讓你充滿好奇的產品
什麼是LUXE：
簡而言之，LUXE解決城市停車問題，是一種按需停車的汽車侍者服務，$5/小時，總價上限$15/天。高峰期做價格自動調整。目前在舊金山，洛杉磯，芝加哥提供服務。預計會在西雅圖和波士頓相繼展開服務。
融資：
種子輪：550萬美元（14個投資方）
A輪：2000萬美元（21個投資方）
總部：舊金山
聯合創始人：Craig Martin, Curtis Lee
上線：2014年10月23日
員工數：30+（截止2015年3月3日）
版本：支持iOS和Android
網站：On Demand Parking Valet Services
聯繫：hello@luxe.com
什麼是按需停車侍者服務?
讓密探帶你現場重演。
STEP1. 安裝LUXE，並註冊，關聯信用卡，無現金交易。
STEP2. 輸入推廣碼，獲得$20抵用券。邀請朋友，對方獲得$20抵用券，本人獲得$10抵用券。
STEP3. 藍線以內，就是LUXE覆蓋區域。
STEP4. 輸入你將到達地址，發出請求。
STEP7. 將還車位置給到侍者，到指定地點拿車。
問題來了：
如此低的收費，如何應付所有成本開銷？
商業手段：
除了實力強勁的資本後盾之外，LUXE有一套自己的商業思考。雖然城市寸土寸金，仍然有一些常人不太去到的停車場，LUXE以相對低廉的價格簽下這些車位，如果單位時間內，停車數量增加，LUXE甚至在特定時段產生盈利。
競爭催生進化
競爭對手：
1. ZIRX（著重對比）。
2. ValetAnywhere，基於紐約。
在舊金山，Luxe有著一個競爭對手，成立於2014年3月的ZIRX，晚於LUXE一年左右，卻有點後來者居上的意思。
融資狀況和覆蓋範圍
A輪 640萬美元
B輪 3000萬美元
兩輪融資額已經超越了LUXE（共2550萬美元），顯示出咄咄逼人的氣勢。這也直接導致了ZIRX擴大服務覆蓋範圍的速度快於LUXE，現有能使用ZIRX的城市包括：
舊金山、西雅圖、洛杉磯、華盛頓特區和聖地亞哥。
當然，LUXE也在向著五個城市的目標努力中，現有舊金山、洛杉磯和芝加哥，而網站顯示其即將覆蓋西雅圖和波士頓。
另外，ZIRX在舊金山的服務時間也比LUXE更豐富一些，在周末的一些時間，你可能只能使用ZIRX。
ZIRX與LUXE在UI上的區別
密探組也對ZIRX進行了細緻的測試，發現其在選擇停放車輛地點的地圖界面中，加入了Google街景的顯示，堪稱它區別於LUXE的一大亮點，其街景載入速度非常快，便於你更形象地明確位置，和對周邊環境的提前了解。另外，ZIRX將價格明細顯示在左下角，讓你實時可以看到在不同街停放的價格差價，方便你的比較權衡。不過，ZIRX沒有停車服務生的小人標記，這在使用心理上不如LUXE來得親切。
ZIRX與LUXE在服務上的區別
在服務上，ZIRX有著他們的特色。首先一點是他們提供包月服務（包括過夜停車），收費299美元/月，也就是10美元一天，這對於生活在寸土寸金的舊金山的用戶來說，是尋找長期停車位的一個友好方案。正如廣告詞「Never Park Again」，ZIRX試圖讓你習慣讓他們來料理所有的市內停車問題，讓你如貴族般生活著。
會否走向合併？
那只有等探長卜一卦了。
聽聽用戶說什麼
在第三方平台上看到90%的正面評價
「超級便宜，他們只用10-15分鐘取回我的車，侍者也非常的好，用推廣碼我獲得了$20的抵用券。」
Great new service ($20 free credit: ERIC131)
2015/05/09 23:14
Super easy to use luxe to park in downtown Los Angeles. Just give them 10-15 mins to pickup or drop off your car. Very nice valets too. Use promo-code: ERIC131 for $20 free credit on your first park.
「我愛死LUXE了，雖然有時他們換車有點遲，我和他們其中一個侍者聊過，她說LUXE正在尋找更多的侍者和擴大服務範圍。但說真的，這個價格相比停車場來講，簡直是~太~便~宜~了，甚至比坐BART（註：舊金山一種城市火車）還好，我會一直用下去的。」
Really solid, and growing throughout the city
2015/05/09 11:49
I』ve used a couple of other 「valet」 apps in the city, but have always been left really disappointed. Luxe nailed the experience my first time and every time after. Yeah, they get a little busy some times, but I talked with one of the valets and she said they are working hard to hire more and expand throughout the city. Honestly, the price is what sells me though… it』s soooo much cheaper than area garages, taking an Uber, or even BARTing from the East Bay When I come into the city, Luxe is what I use from now on. Period.
「謝謝提醒我我有多愛我的車。」（註：舊金山瘋狂的停車費讓很多人放棄開車）
I usually bike. But when I dont, I luxe.
2015/05/08 17:08
Thanks for reminding me how much I love my car!
數字看用戶
90%新用戶註冊增長率
97%停車要求增長率
每周2次客戶平均使用率
30%的客戶使用額外服務，例如加油，洗車。
當然，也有失望的評價，特別是近3個月。
「第一次使用，他們愉快的拿走我的車，但是當我需要歸還的時候，我等了40分鐘，還真是『方便』。」
Took my car but couldnt return it
2015/03/06 03:34
First time I used this thing - they happily took my car, but when I asked for it back there was nobody available to do so and i was asked to wait 40 minutes. So be ready for that "convenience".
挑戰：
隨著需求的井噴式增長，沒有足夠的侍者和按時交還車輛成了其中一個重大的挑戰。特別在高峰期尤為嚴重。因為這個流程是一個複雜的體系，LUXE也在摸索當中。
應對：
高峰期浮動定價
其官方解釋的大意是：在早、晚高峰期，我們的需要是巨大的。有些客戶為取車等了太長時間，而有些客戶找不到侍者。原因是我們沒有足夠的侍者，我們的侍者都很優秀，他們對於工作有太多的選擇。所以我們需要用彈性的多勞多得去激勵我們的侍者，讓他們提供在早晚提供更高的效率和更好的服務。雖然在高峰期價格有所提升，我們仍然便宜1/3，而且，與高峰期提升價格相應的是，在需求減少時會自動降價，其結果是多贏的局面。
——官方解釋引用原文http://www.blog.luxe.com，作者Curtis（Co-founder, CEO-Luxe）
下期預告：
說起吃，那一定是大眾，高頻，剛需了。但是想要知道如何更創新的抓住消費者的胃口？
等探長Paul和副探長Peter備好刀叉，我們下期邊吃邊聊。
密探組求互動，大家來點點戳戳吧~
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探長微信549733469 歡迎添加 公眾號 SVS-007
建多層的地下停車場。
看這條建議就可以給你解決了！知乎專欄
你好，我是做機械式二層立體停車設備的，可以解決停車難
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