從經濟學學術角度來說，中國的貨幣政策對房價的上揚有沒有起到關鍵作用？

01-26

現在國五條出來新政策要求各個地方政府控制好房價的上漲，一些一線城市房價上漲過快的當地銀行就提高首付和房貸利率來抑制購房者的需求，但是在控制下房價反而不降而漲，一方面人們預期房價還會上漲的一部分投資者，加上沒有住房的人的剛性需求，導致房屋需求越來越高，在供給趕不上需求時房價只有升。
同時兩會報告中稱2013年m2的增長率達到13%，相當於擴大貨幣供應量，房價在物價上漲的前提下必然也會跟著上漲，看來，中國的房價在政府控制下會慢慢上升，買房族離自己的小窩會越來越遠
對於美國的研究來看，在 21 世紀初的時候，降低利率其實是沒有對當時房價的上升起到關鍵作用，那麼在中國的角度來看呢？這個結論是否也成立？2008 年施行的「適量寬鬆的貨幣政策」是否對房價的上升起到了關鍵作用？

謝邀。

本來想直接忽略這個問題，因為我不喜歡泛泛的誇誇而談，我喜歡有模型有數據，有乾淨的識別，或者至少有可信的文獻支撐。如果沒有這些，我寧願不說。

因為房價這個問題太過於複雜，不管怎麼說好像都有問題，所以我比較排斥回答這類問題。

但是今天下午有個同學做了一篇關於房價的文章，做了一些綜述性的東西，剛好記憶比較深刻，拿出來跟大家分享一下。當然其中多數是自己的想法了。

允許我跑題，先來大體總結一下高房價的目前存在的一些解釋：

需求方面：

1、收入的提高。

2、投資（投機）性需求 v.s. 消費性需求

3、性別比例

4、不平等

供給方面：

1、土地供給

2、土地成本

政策方面：

1、分稅制

2、貨幣政策

我不知道這裡面哪幾條是對的，哪一條比哪一條更重要。但是有幾個是明顯有問題的，或者是沒有好的數據好的模型不能識別的，我們先排除，不談這些。

第一，居民收入的提高明顯有問題。房價的上升幅度比收入的提高幅度大太多。所以單純從收入角度來談房價飆升，解釋力度恐怕不足。

第二，性別比例。這個我持保留意見。「丈母娘」經濟學聽起來很好，而且有大神（Shangjin Wei）力挺，但是即使在「剩女」比較多的上海，房價依然居高不下。而且「丈母娘」經濟學只能解釋需求中「消費性」需求的部分，如果每個人都滿足自己的消費性需求，那麼空置房怎麼解釋？所以我承認性別比例（或者丈母娘推高房價）是一個影響因素，畢竟大神已經用數據證實了，但是效果有多大？懷疑。所以分析性別比例還不如分析住房的消費性需求。

第三，不平等。這個不是我信不信的問題，而是因為當我們考察不平等對房價的影響到時候，避免不了互為因果的問題。並且不平等問題對房價的影響，主要通過高收入群體的投機性需求這個渠道來傳遞的，所以分析這個還不如分析投機性需求。

綜合以上，我們發現，其實需求方面分析房價無非是要回答，消費性需求有多少，投機性需求有多少。這個問題過會再談。

我們看供給方面。有人會把土地供給量和土地成本混為一談。其實這兩個不是一個東西。因為土地成本=土地面積*土地價格。在現行的體制下，政府是土地的唯一供給方，對廠商來說土地供給可以看為是給定的（政府的行為過會再談）。那麼土地價格有什麼決定？由房子的價格。沒錯，你沒看錯，是房子的價格決定土地價格而非相反。具體原因可以看我的回答：為什麼連鎖餐飲肯德基麥當勞都有同城差價的價格策略，而星巴克則是同城同價？裡面的答案中關於因果的論述。所以供給方面，我們可以只看土地供給。

綜上，供給和需求我們可以看到，影響房價的三個最基本的要素無非是：投資性需求、消費性需求和土地供給量。

而政策要影響房價只能通過供給需求，或者這三個方面來影響。

那麼先說分稅制。實際上正是由於中國政府的稅務的結構導致了土地財政的出現。而土地財政實質上影響到是土地的供給量。正如前文所述，在中國現行的條件下，政府幾乎是土地這一要素的唯一供給方。而在可預見的未來，如果中國的分稅制沒有實質改革進展，土地財政很難有所改觀，除非政府找到了其他更有效的撈錢方式。這個邏輯正如現存的答案所說，地方政府官員要晉陞，必須搞GDP，要搞GDP必須有財政（這樣才不受制於中央政府），而要有財政必須得靠賣地。所以從供給角度來看，只要看地方政府就好了。

啰嗦了這麼多，那麼貨幣呢？

這個問題比較麻煩。這裡面涉及到很多爭論。

首先理清楚一個問題，貨幣政策如果影響房價，那麼其渠道是什麼？供給還是需求？

都有。

需求方面，個人買房多數要靠貸款的。所以貨幣供給會影響個人購房的成本。

供給方面，開發商的資金依賴於貨幣政策。貨幣政策放鬆以為著開發商貸款成本更低。

但是仔細考慮，都有問題。

首先說需求方面，貨幣政策究竟是影響投機性需求還是消費性需求？影響消費性需求是肯定的，畢竟消費性需求的主體：像我一樣的廣大屌絲們，買房要靠貸款的。但是在考慮到消費型需求的剛需層面（比如丈母娘問題），其彈性不是很大。如果是這樣，似乎貨幣政策影響不是很大。

那麼投機性需求呢？這裡有個很大的問題是，貨幣是蜜還是水？也就是說，貨幣對物價的影響是不是對所有價格影響都是一致的？是不是對所有人的收入影響都是一樣的？我更相信的說法是，長期來看，貨幣的影響是均勻的，像水。但是短期來看，像蜜，會黏在一起，沒那麼均勻。如果是這樣，假設富有階層更容易受到貨幣政策的影響，那麼的確貨幣政策會影響房價。

但是投機性需求有多大？實際上政府最近幾年的政策都是在控制投機性需求的，但是我們也沒見房價降。這裡當然有個counterfactual的問題，就是說不定沒有這些政策，房價會飆的更高，有了這些政策之後才勉強壓制住了增長。如果是這樣，那麼就現在來說，貨幣政策通過投機性需求層面影響房價也似乎不太可能。

再來說供給方面。

在現有的情況下，開發商拿地的確可以選擇開發和售賣的時機。但是這種行為是短期的，短期的行為我不是很能把握，也許暫時貨幣政策會影響開發商的資金鏈，進而影響房價。但是通過前面的分析，從長期看，影響土地供給的其實主要是財政的問題，而非貨幣問題，所以我認為在中長期，貨幣政策不會影響土地的供給。

那麼好了，總結一下，貨幣政策似乎對需求的影響（投機性、消費性）不是很大，對供給中長期來說沒有多大影響，那麼貨幣政策對房價的影響，即使有，也不是決定性的。

如果你從時間序列的角度觀察到貨幣和房價的關係的話，你可能沒有剔除其他的變數，因為貨幣政策也是內生的，是央行控制的，所以究竟是比如經濟形勢影響了貨幣政策還是貨幣政策影響了經濟形勢，以及經濟形勢對房價的影響等等，都是很難說清楚的。單單從時間序列的角度很難判斷其因果關係。

以上結論我沒有太多數據支撐，所以可能有些地方有問題，但是我提出來分析的思路。如果思路有錯，請指正。結論的得出主要是自己的觀察而非數據，所以如果大家有好的數據來源，比如我關注的空置率等，歡迎大家分享、討論。

此外，寫了這麼多，斗膽寫一下我對房價的預測吧。經濟學家也許對短期預測很不靠譜，但是長期預測還是可以的。

剛分析了，我們要從供給需求層面來分析房價。供給方面從長期來看，可以認為是豎直的供給曲線，所以價格取決於需求。

而投機性需求主要取決於大家對未來房價的預期，非「實際」變數，長期來看並非決定性。那麼只要看消費型需求量。關於這一點，大家看一下中國人口結構的「倒金字塔」結構，推算一下以後每年房子的需求量，大體就知道答案了。

另外，北上廣這些大城市除了要看年齡結構外，還要看移民。但是，北京廣州我不知道，上海的人才已經開始趨於飽和，坑都被佔了，留下來會越來越難。當時考慮到如此多的人移民到上海，覺著房價不會跌。但是看現在的情況，本科生留上海難度越來越大，研究生找工作都困難，所以上海究竟還有多少容納外來移民，特別是高素質移民的空間？打個問號，我不知道。至於低熟練工人的移民，也就是農民工，我想不是在上海買房的主體，不做評論了。

但不管怎樣，房價會跌是不爭的事實。問題只是，這個「長期」究竟會在多長的時間內實現，這個問題，我不知道。

瀉藥（周六晚上吃火鍋，坑爹的店家，肉不新鮮，昨天到現在拉了40個小時，虛啊）。

我承認房價是個貨幣政策的問題：流動性太大，熱錢涌到哪個行業，哪個行業就飈漲。不幸的是，在中國這個輪到了房地產部門。兩個因素：一是傳統文化中，男人有了錢，除了變壞之外都買房子置地去了，歷史上就有需求。二是改革開放才沒多少年，私有產權神聖不可侵犯的傳統離我們很遙遠，眼看樓塌了的比比皆是發生在身邊，所以傾向於置地，短期回報率高，並且好套現隨時跑路走人。

但我個人覺得，比起貨幣政策導致的房價過熱，反而是財政政策導致的房價過熱佔主要部分：1）94年以來的分稅制，中央抽走稅收大頭，地方拿小頭。地方建設所需經費，地方掏大頭，中央掏小頭。2）中央政府將經濟權力下放，尤其是土地批租的權力。只要推高房價，政府賣地即可獲得穩定的利潤。3）中央仍然把持人事權，官員晉陞的標準是經濟績效，以此刺激各地方官員展開GDP競賽：地方官員有充分理由陽奉陰違維持本地區高房價，獲得利潤。這個在前陣子我的一個回答中講過了。不多說了。

說房地產過熱是個貨幣政策問題的，是教科書的傳統講法之一，但這樣的模型，對中國現實情況的解釋，不大令人滿意。中國是個很獨特的經濟體，過去若干年的經濟增長几乎是傳統經濟增長理論束手無策的，比如不考慮中央和地方兩級稅制，地方的經濟競賽，估計沒辦法把房地產過熱的問題梳理明白：一方面我們說，中國的中央政府是少有的對經濟干預極深的經濟體，看得見的手對市場干預的痕迹很明顯，另一方面中央高喊了那麼多年要控制房價，怎麼喊來喊去這麼個小小的房價問題怎麼始終解決不了？

貨幣政策是一個整體的作用，多發貨幣會令市場上的所有商品和服務都價格上漲，你沒法用來單獨解釋房價的上漲，所以貨幣政策會是因素，但不會是關鍵性因素

剛需是驅動房價上漲的第一要素，貨幣政策和稅收財政制度是驅動房價上漲的次重要因素。